{"billNo":"1100419070202700","相關附件":[{"網址":"https://ppg.ly.gov.tw/ppg/download/agenda1/02/pdf/10/03/10/LCEWA01_100310_00014.pdf","名稱":"關係文書PDF"},{"網址":"https://ppg.ly.gov.tw/ppg/download/agenda1/02/word/10/03/10/LCEWA01_100310_00014.doc","名稱":"關係文書DOC"}],"議案流程":[{"會期":"10-03-10","院會/委員會":"院會","狀態":"排入院會 (交司法及法制委員會)","日期":["2021-04-30","2021-05-04"],"會議代碼":"院會-10-3-10"},{"會期":"10-03-10","院會/委員會":"院會","狀態":"交付審查","日期":["2021-04-30","2021-05-04"],"會議代碼":"院會-10-3-10"}],"關連議案":[],"議案名稱":"「民法第四百二十五條及第四百四十條條文修正草案」，請審議案。","提案單位/提案委員":"本院委員林昶佐等17人","議案狀態":"交付審查","mtime":"2024-01-18T17:27:45+08:00","屆期":10,"first_time":"2021-04-30","last_time":"2021-05-04","議案類別":"法律案","提案來源":"委員提案","meet_id":"院會-10-3-10","會期":3,"字號":"院總第1150號委員提案第26386號","laws":[],"提案編號":"1150委26386","提案人":["林昶佐"],"案由":"本院委員林昶佐等17人，鑑於承租人積欠租金達兩個月以上，是否應計入押租金之疑義，以及出租房屋轉移第三人後，押租金請求返還對象未臻明確，不利於房屋承租人；為加強保護房屋承租人，爰擬具「民法第四百二十五條及第四百四十條條文修正草案」。是否有當？敬請公決。","連署人":["林楚茵","莊瑞雄","林宜瑾","吳琪銘","賴品妤","郭國文","賴惠員","黃秀芳","洪申翰","張宏陸","陳秀寳","鄭運鵬","沈發惠","高嘉瑜","吳秉叡","趙正宇"],"說明":"一、有關承租人積欠租金達兩個月以上，是否應計入押租金：\n(一)土地法第一百條規定，「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，出租人得收回房屋。學者通說基於土地法特別之規定，出租人欲以承租人積欠租金達兩個月以上終止租約時，應扣除押租金後計算積欠之租金額。此外，司法實務上，最高法院42年台上字1186號民事判決、最高法院44年台上字第516號民事判決、最高法院91年度簡上字第34號民事判決、最高法院95年度簡上字第2號民事判決，亦皆與學者採相同見解。\n(二)2017年通過租賃住宅市場發展及管理條例（以下簡稱管理條例）後，第七條第二項規定「出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金」。以及第10條規定，「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳」，出租人得提前終止租賃契約。管理條例中對於積欠租金是否包含押租金未有明示。\n(三)臺灣高等法院109年度上易字第248號判決，卻引用管理條例，認定押金與積欠之租金無法抵扣。縱使土地法第一百條訂有明文，第248號判決亦以特別法優於普通法，後法優於前法不採認上訴人的主張。理論上，在後法與前法皆有相同規定下，後法當然優於前法，特別法亦優於普通法。然如前所述，積欠租金是否應扣除押租金，歷來學界與實務上皆採肯定說，管理條例中對此並未有明確否定，當然應優先適用土地法。\n二、有關房屋轉讓後，依據買賣不破租賃原則，租賃契約仍繼續存於受讓人與承租人間。對於押租金之處理方式，內政部所公布之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」第十五條規定，「出租人應移交押金及已預收之租金與受讓人，並以書面通知承租人」。若原出租人未將押租金交付受讓人，租賃契約消滅時，承租人應向原出租人抑或受讓人請求返還，租賃住宅市場發展及管理條例未有規定。然依最高法院65年台上字第156號等實務見解，受讓人既未受押租金之債務移轉，對於承租人自不復返還押租金之義務。\n三、為加強保護承租人，亦參酌德國民法第566條a之規定，修正法民法第四百二十五條，出租人應移交押租金及已預收之租金與受讓人，並以書面通知承租人。受讓人亦得請求出租人交付該押租金及已預收之租金，並於租賃契約消滅時，於抵充因租賃契約所生債務後，將剩餘之押租金返還承租人。\n四、為解決管理條例通後實務上造成之爭議，也為避免押租金無法抵扣租金不合一般社會通念的規定，爰修正民法第四百四十條第二項，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，於抵充租金後非達二個月之租額，不得依前項之規定，催告承租人後終止契約。","對照表":[{"law_id":null,"law_name":"民法第四百二十五條及第四百四十條條文修正草案對照表","立法種類":"修正條文","title":"民法第四百二十五條及第四百四十條條文修正草案對照表","rows":[{"現行":"第四百二十五條　出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。\n\n前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。","說明":"一、有關房屋轉讓後，依據買賣不破租賃原則，租賃契約仍繼續存於受讓人與承租人間。對於押租金之處理方式，內政部所公布之「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」第十五條規定，「出租人應移交押金及已預收之租金與受讓人，並以書面通知承租人」。若原出租人未將押租金交付受讓人，租賃契約消滅時，承租人應向原出租人抑或受讓人請求返還，租賃住宅市場發展及管理條例未有規定。然依最高法院65年台上字第156號等實務見解，受讓人既未受押租金之債務移轉，對於承租人自不復返還押租金之義務。\n\n二、為加強保護承租人，亦參酌德國民法第566條a之規定，出租人應移交押租金及已預收之租金與受讓人，並以書面通知承租人。受讓人亦得請求出租人交付該押租金及已預收之租金，並於租賃契約消滅時，於抵充因租賃契約所生債務後，將剩餘之押租金返還承租人。","修正":"第四百二十五條　出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。\n\n前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。\n\n第一項情形，出租人應移交押租金及已預收之租金與受讓人，並以書面通知承租人。受讓人亦得請求出租人交付該押租金及已預收之租金，並於租賃契約消滅時，於抵充因租賃契約所生債務後，將剩餘之押租金返還承租人。"},{"現行":"第四百四十條　承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。\n\n租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。\n\n租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。","說明":"一、有關承租人積欠租金達兩個月以上，是否應計入押租金：\n\n(一)土地法第一百條規定，「承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時」，出租人得收回房屋。學者通說基於土地法特別之規定，出租人欲以承租人積欠租金達兩個月以上終止租約時，應扣除押租金後計算積欠之租金額。此外，司法實務上，最高法院42年台上字1186號民事判決、最高法院44年台上字第516號民事判決、最高法院91年度簡上字第34號民事判決、最高法院95年度簡上字第2號民事判決，亦皆與學者採相同見解。\n\n(二)2017年通過租賃住宅市場發展及管理條例（以下簡稱管理條例）後，第七條第二項規定「出租人應於租賃契約消滅，承租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金」。以及第十條規定，「承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催告仍拒繳」，出租人得提前終止租賃契約。管理條例中對於積欠租金是否包含押租金未有明示。\n\n(三)臺灣高等法院109年度上易字第248號判決，卻引用管理條例，認定押金與積欠之租金無法抵扣。縱使土地法第一百條訂有明文，第248號判決亦以特別法優於普通法，後法優於前法不採認上訴人的主張。理論上，在後法與前法皆有相同規定下，後法當然優於前法，特別法亦優於普通法。然如前所述，積欠租金是否應扣除押租金，歷來學界與實務上皆採肯定說，管理條例中對此並未有明確否定，當然應優先適用土地法。\n\n二、為解決管理條例通後實務上造成之爭議，也為避免押租金無法抵扣租金不合一般社會通念的規定，爰修正民法第四百四十條第二項，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，於抵充租金後非達二個月之租額，不得依前項之規定，催告承租人後終止契約。","修正":"第四百四十條　承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。\n\n租賃物為房屋者，遲付租金之總額，於抵充租金後非達二個月之租額，不得依前項之規定，催告承租人後終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。\n\n租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。"}]}],"ppg_url":"https://ppg.ly.gov.tw/ppg/bills/1100419070202700/details"}