時　　間　中華民國105年9月29日（星期四）9時至11時30分

地　　點　本院紅樓202會議室

主　　席　陳委員超明

主席：現在開會。首先歡迎各位今天參加住宅法公聽會，各位學者專家都是學有專精，在這個領域中也有深入的研究，政府官員也有豐富的實務經驗。住宅法條文有3條是本次公聽會的重點，針對各位的高見，我們會翔實記錄，做為內政委員會各位委員審查住宅法的重要參考。本次會議討論提綱主題為：「有關住宅法修正草案條文中，相關產業公會及團體之權利、義務及角色」，其內容簡列為：一、相關產業公會及團體有無法律授權「相關統計資訊」事項之義務？現行法規未強制住宅建案相關資訊須向產業工會及團體申報，相關產業公會及團體亦無法律授權須蒐集、統計資訊之義務。意指公會沒有相關權力，處罰的時候都是針對公會或各團體，但他們沒有義務及責任一定要每個建商向他們陳報所有的資料，將來會產生很多爭議的問題；二、正確、完整、及時、透明資訊與自由市場經濟、商業機密之扞格？到底這其中有沒有衝突存在，也是我們須特別注意的一點；三、修正條文中涉及相關團體所負之權利、義務與罰則之衡平性？是否符合比例原則？關於這一點大家要確確實實來討論，不然在這樣模糊不清的狀態下，政府的權力變得無限，一般民間團體則被打壓得非常地慘，不符合執政的精神。

因此我們要傾聽、了解公會及其他政府機關對於法令的要求，大家是否都能夠充分地適用，希望各位學者針對3點提綱發言。其次是不要謾罵，我是很公平的來主持會議，請講出問題的重點，相當不希望聽到有罵哪個政黨之類的言論。希冀大家在此很真切將你們的需求、心聲及這項法案對你們的影響確確實實地說出來，讓行政機關了解，歡迎大家真心誠意對問題提出解決的辦法及解決之道。除了與會的各位學者專家之外，也請旁聽者維持秩序，本次會議應該可以充分地得到你們想要的政府政策，請大家不要為了不同的觀點而在此有所衝突。

本日公聽會進行的程序請學者專家依簽到順序發言，學者專家全部發言完畢後，由政府機關代表提出回應，學者專家發言時間為5分鐘，必要時得延長2分鐘；本院委員視會議情況發言時間為5分鐘，必要時得延長3分鐘。第1輪發言結束後，再由主管之行政機關綜合答復，若有需要，再進行第2輪發言。

首先請台灣法學基金會謝哲勝董事長發言。

謝哲勝董事長：主席、各位委員。今天非常高興受邀參加「住宅法修正草案」公聽會，對此我也很慎重，所以準備書面資料供各位參考。首先，住宅法在各國立法的重點在於整體住宅品質的提升，我覺得這是非常重要的。我提這個問題的原因在於我覺得我國住宅法太著重於社會住宅，而忘了其他的部分，也忘了最主要80%、90%的人居住品質的提升，基此提供各國立法例供大家參酌。接下來，針對本次住宅法修正草案各部分提出我的意見如下：首先是有關基本居住水準，主管機關清查之後，沒有特別規定來課以主管機關義務，也就是如果有人居住在不符合基本居住水準的居住環境，主管機關應該在3個月內提供可行的安置措施，並報中央主管機關備查，對於某些人居住在環境非常糟糕的情形之下，能夠加以改善。

另外，如果有危及健康、安全及衛生之情形，應該拆除未達最低居住水準的住宅。而住宅的可容許人數也是一樣，目前政府在這部分做得很少，房子本身雖然符合法令規定，可是住的人太多，這部分也會危及居住者的安全、健康及衛生，若政府查到，也應該在3個月內提供安置措施。至於違章建築的部分，住宅法將其排除，但是我們都知道現在很多人根本就住在違章建築裡，政府對於這部分難道完全不處理嗎？我認為如果這棟違章建築還可以住，建管單位要不要拆是一回事，但是若這棟違章建築根本不能住，我建議政府仿照前面說的，將其拆除。

對容許使用的部分，我國的住宅法少了非常重要的一條條文，就是住宅要供人民居住使用，基地及建築物之使用不得有礙周邊家戶之寧靜、安全及衛生，否則要課以罰責，我覺得這個很重要。此外，我國的都市計畫法所授權很多的土地使用分區管制，竟然將許多位於住二的住宅納入零售業，我覺得好奇怪，跟我所學的真是差太多了！土地使用分區有住一、住二、住三及住四，住二是這麼低度的使用，而且要求的居住品質這麼高，居然有零售業存在？有關更新的部分，很多地區的居住品質已經沒有達到最低的居住水準了，政府應該有義務去更新。至於稅捐的優惠，若政府無法積極提供人民基本的生活水準，至少自用住宅不要課稅，這一點我在很多地方談過，例如德國、中國大陸及澳洲等等很多國家，自用住宅不課房地稅。此外，現行住宅法有住宅貸款優惠補貼，而我認為空屋的釋出應該要有足夠的租稅誘因。

針對資訊的提供，首先我們要仔細的看，提供資訊的義務人應該是誰？現行條文規定課責公會及團體，至於這個對不對，其實交易的當事人自己最知道資訊何在，目前實價登錄或移轉登記時，是不是已經提供這些資訊？然而政府想要的資訊，如果是主管機關已經有的，就不應該重複向人要。其次，因為提供資訊的內容涉及罰則，既然要罰就要符合法律的明確性原則，要提供什麼資訊應該在法令中訂定清楚，否則將違反必要性或比例原則。我相信對於資訊的部分，很多人都會特別提出，相關書面資料都寫得很清楚，請大家參酌。

再者，我覺得使用分區與住宅居住品質非常重要，住宅區之所以分為住一、住二、住二之一、住三、住三之一、住四、住四之一等等至少七、八種，原因在於不同的住宅有使用分區上的考慮。我在美國研讀的就是不動產法，有些住宅根本完全不能為商業使用，報告至此，謝謝各位聆聽。

台灣法學基金會謝哲勝董事長書面意見：

壹、外國立法例

一、美國

二、日本

三、英國

四、小結

貳、住宅法修正草案

一、提升整體居住品質

二、扶持人民購買自用住宅

三、扶持住宅承租人

四、扶持弱勢者滿足居住需求

五、社會住宅

六、住宅市場資訊

壹、外國立法例

一、美國

美國從1937年開始，國會通過The Housing Act of 1937，以改善低收入戶居住水準，之後聯邦和州制訂了許多住宅法，以扶持人民購買住宅、扶持住宅承租人、扶持弱勢者滿足居住需求，並全面提升整體居住品質。有些居住安全和品質的基本標準也會規定在Building Code。

二、日本

日本「住生活基本法」，於2006年6月8日施行，訂定基本理念、中央政府等之權責、居住生活基本計畫以及其他基本事項，以實現國民健全的居住環境。之後並從原本追求住宅的「數量」轉向「質」的提升，簡言之，朝向提升「居住品質」方向前進。

依循「日本住生活基本法」延伸的基本理念為「供給現在及未來國民做為生活基本之優質住宅」，較為重要的方向有三點：一、營造安全：安心的優質住宅與居住環境；二、推動住宅市場整體環境的健全化；三、針對住宅困難者建構住宅安全網。

三、英國

英國從1930年起就有住宅法（Housing Act 1930），Housing Act 2004與住宅政策基本內容主要表現在以下幾個方面：（註1）

(一)住宅產權變化

1980年住宅法導入了購買權制度，以鼓勵公共住宅的現承租人購買其現租住的住宅，同時導入了新的公共住宅補貼辦法，從而減少住宅財政補貼。1985年住宅法對購買權制度進行了更為詳細、縝密的規定。1988年住宅法又提出了復興私有住宅的反公有化措施。因此，英國自有住宅家庭的比例在過去30年來，逐漸提高因而降低政府對於公共住宅的財政開銷，並於2004年住宅法對「購買權制度」實施時所面臨相關問題進行修法，直至2005年底時，通過購買權制度予以出售的公共住宅共達到291萬戶之多，適當地將公共住宅投入市場，以弭平房價不當膨脹的問題。

(二)支出方向和方式轉變，以削減住宅公共支出

政府以「國家能支付得起」為住宅政策的基礎，強調削減住宅公共支出，除地方市郡政府的支出絕對減少外，轉變財政資源投入的方向與方式。即從對公共住宅部分和新建住宅的補貼，轉變為對「社會福利中的住宅補貼和對自用住宅的支持」，如：直接將建設公共住宅之財政支出轉為私有住宅購買的補助，或從補助公共住宅建設轉為補貼承租私有住宅等，以促使在有限的國家財政負擔下，得以保障較多數人的居住權。

(三)補助無家可歸者

1990-1993年，英國政府撥出相當資金為城市流浪者提供額外的住所，讓無家可歸者得以租住市郡住宅，到1991-1992年度則高達39%，在倫敦更是上升到65%，顯示出市郡住宅已由受薪者階級住宅轉變為底層社會住宅，不僅解決無家可歸者所帶來的社會問題，也降低空屋率。

(四)確定承租人特權和選擇權

1980年住宅法提出承租人特權，為公共住宅的承租人提供了適切的法律框架，包括：租賃保障、擁有住宅的程序和基礎、喪偶者的續租權、尋求同租者和分租的權利、經房主許可後改善住宅和申請住宅改善補貼的權利、獲得相關資訊和諮詢服務的權利。1988年住宅法提出了賦予承租人選擇住宅所有人的權利。1993年租賃改革、住宅和城市發展法中，提出承租人可自主採取應急維修措施的維修權，以確保承租者的最低居住品質，並有助於提升整體社區的居住品質。

英國住宅法的規定，針對居住品質的整體提升規定了許多細節性的規範，值得我國注意的是「住宅評估」、「過度擁擠通知」以及「住宅資訊」此三部分，此設計不僅使人民可居住在良好的居住環境，並可使政府清楚地了解到整個住宅狀況與市場資訊。可供我國於住宅相關法規制定上作為借鏡。（註2）

四、小結

住宅法的首要目的在提升整體國民的居住品質，針對居住品質的整體提升應規定細節性的規範，以確保居住的寧靜、安全及衛生。

貳、住宅法修正草案

關於住宅法修正草案內容，重點在社會住宅，在提升整體居住品質上，則缺乏實質有效的條文規定，對於住宅市場資訊提供義務則欠缺明確性，使違反義務的罰則違反比例原則。詳細說明如下：

一、提升整體居住品質

(一)基本居住水準

1.住宅的基本面積與設施

(1)主管機關清查與安置義務

依現行法第34條第1項主管機關依訂定基本居住水準，內政部訂定「基本居住水準」，住宅的基本居住水準，應符合：居住面積達家戶人口平均每人最小居住樓地板面積之和，以及具備住宅重要設施設備項目及數量。

草案第40條增訂第3項：「直轄市、縣（市）主管機關應清查不符基本居住水準家戶之居住狀況，並得訂定輔導改善執行計畫，以確保符合國民基本居住水準。」固然方向正確，此一規定並未課主管機關對不符基本居住水準的家戶，提供即時安置措施的義務，對於確保符合國民基本居住水準，仍無法有太樂觀的期待。

建議草案第40條第3項修正為：「直轄市、縣（市）主管機關應清查不符基本居住水準家戶之居住狀況，並於查知後三個月內提供可行之安置措施，並報中央主管機關備查。」

(2)未達最低居住水準的住宅應予以拆除

住宅是為了供人民居住使用而存在，未達到最低居住水準的住宅已不能供人民居住使用，除非可供非居住使用，否則就不具存在價值。因此，為了避免未達到最低居住水準的住宅繼續存在，而危害人民的健康與安全，未達到最低居住水準的住宅應予以拆除。

建議草案第40條增訂第4項：「直轄市、縣（市）主管機關對於未達最低居住水準之住宅，應於查知後六個月內予以拆除。」

2.可容許人數

住宅的基本面積與設施即使符合最低基本居住水準，但如居住人數超過可容許人數，也是不符合基本居住水準。「最低居住水準」是以居住空間及居住規模為衡量因子，考慮家庭各成員擁有私有空間（臥室間數）及家庭公共空間（衛浴套數、廚房間數及餐廳間數等）之最低限必要水準。

達到最低居住水準的住宅，如因居住人數過多而不符基本居住水準，仍應依上述建議草案第40條第3項修正內容：「……主管機關應……於查知後三個月內提供可行之安置措施，並報中央主管機關備查。」

3.違章建築

第3條定義住宅限於合法建築物，將「違章建築（註3）」排除於住宅法之外，若從理論面觀察，排除違章建築作為住宅，而不加以適用住宅法，基於提升居住品質，或許無可厚非。但我國違章建築甚多，尤其是都會區更為普遍，法院也承認為違章建築所有權，並承認「事實上處分權」（註4）得以移轉與為處分行為。違章建築並不會因為排除於住宅法的規範，而全然消失在住宅市場，違章建築應否拆除與其是否納入住宅法規範本屬二事，無合法的使用執照不等同不符合居住水準，而不符合居住品質的違章建築，也有加以改善或拆除的必要，透過住宅法將其規範，將促使主管機關對於不符合居住品質的違章建築能有積極的作為。因此，在違章建築仍存在於住宅市場的現況下，將違章建築納入住宅法規範，實有必要。

就此而言，建議第3條第一款修正為：「一、住宅：指供居住使用之建築物。」

(二)容許使用

住宅法目的絕非主要在提供社會住宅，而是解決居住問題與居住品質，目前都市計劃法施行細則與各縣市土地使用分區管制自治條例，將住宅區容許非居住使用太過浮濫，嚴重影響居住品質，應於住宅法加以矯正。

因此，第四章住宅品質應增訂一條：「住宅供人民居住使用，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。如本法及其他法律另有規定，住宅得供無礙周邊家戶居住之寧靜、安全及衛生之非住宅使用。」並制定罰則：「住宅之使用，妨礙周邊家戶居住之寧靜、安全及衛生者，主管機關得處其土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並勒令改善、停止使用或恢復原狀。不改善、停止使用或恢復原狀者，得按次處罰，並停止供水、供電、或採取其他強制措施，其費用由土地或建築物所有權人、使用人或管理人負擔。前項罰鍰，經限期繳納，屆期不繳納者，依法移送強制執行。不遵第一項規定改善、停止使用或恢復原狀者，除應依法予以行政強制執行外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役。」

(三)住宅更新

住宅必須符合最低居住水準，人民才適宜居住，最低居住水準應符合居住最低居住水準的寧靜、安全及衛生，對於不符合最低居住水準的住宅，應予維護、整建或重建。如一定範圍內多數住宅不符合最低居住水準，則應在該一定範圍內實施住宅更新或都市更新。

草案第39條（第33條）：「直轄市、縣（市）主管機關或相關目的事業主管機關為營造住宅景觀及風貌，得補助或獎勵新建、增建、改建、修建或修繕具地方或民族特色之住宅。前項補助或獎勵事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關或相關中央目的事業主管機關定之。」只是鼓勵，幾乎沒有成效，對於居住品質的維持是政府的義務，因而應課政府實施住宅更新或都市更新的義務，建議草案第39條（第33條）第2-4項修正為：「直轄市、縣（市）主管機關或相關目的事業主管機關對於不符合最低居住水準之居住環境，應予維護、整建或重建以符合最低居住水準。直轄市、縣（市）主管機關或相關目的事業主管機關為營造住宅景觀及風貌，得補助或獎勵新建、增建、改建、修建或修繕具地方或民族特色之住宅。第二項不符合最低居住水準之居住環境之維護、整建或重建，與第三項補助或獎勵事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關或相關中央目的事業主管機關定之。」

(四)興建住宅者強制入會

為了確保市場上住宅供給的品質，對於住宅供給者應納入管理，可仿不動產經紀業管理條例，除自建住宅或興建住宅不超過基本居住水準三倍以上者外，興建住宅者應辦理商業登記，並加入登記所在地之不動產開發公會，才能申請住宅的建築執照。可納入草案第39條（第33條）第1項，增訂：「為保障國民居住於符合最低居住水準之寧靜、安全及衛生之居住環境，除自建住宅或興建住宅不超過基本居住水準三倍以上者外，興建住宅者應辦理商業登記，並加入登記所在地之不動產開發公會後，方得申請住宅之建築執照。」配合前述建議草案第39條（第33條）第2-4項修正，使草案第39條全文修正為：「為保障國民居住於符合最低居住水準之寧靜、安全及衛生之居住環境，除自建住宅或興建住宅不超過基本居住水準三倍以上者外，興建住宅者應辦理商業登記，並加入登記所在地之不動產開發公會後，方得申請住宅之建築執照。直轄市、縣（市）主管機關對於不符合最低居住水準之居住環境，應予維護、整建或重建以符合最低居住水準。直轄市、縣（市）主管機關或相關目的事業主管機關為營造住宅景觀及風貌，得補助或獎勵新建、增建、改建、修建或修繕具地方或民族特色之住宅。第二項不符合最低居住水準之居住環境之維護、整建或重建，與第三項補助或獎勵事項之辦法，由直轄市、縣（市）主管機關或相關中央目的事業主管機關定之。」

二、扶持人民購買住宅

(一)住宅稅捐優惠

住宅是人民生活的基本憑藉，有關憲法生存權的保障，積極面政府應扶持人民取得住宅，消極面政府不應剝奪人民的住宅或增加人民取得或持有住宅的負擔。對於住宅的取得或持有課稅，都將增加人民居住的負擔，而有違生存權的保障。

建議應增訂一條規定自用住宅免納房屋稅及地價稅；無住宅購買自用住宅者，二年內可申請退回已繳的契稅；出售自用住宅，兩年內重購自用住宅，可申請退回已繳的土地增值稅及交易所得稅。建議條文：「自用住宅之土地及房屋所有人，免納房屋稅及地價稅。無住宅購買自用住宅者，二年內可申請退回已繳之契稅。所有人出售其自用住宅，兩年內重購自用住宅者，得申請退回已繳之土地增值稅及交易所得稅。」

(二)住宅貸款優惠

草案第9條（第8條）有規定自建與自購住宅貸款利息補貼。

三、扶持住宅承租人

(一)租金補貼

草案第9條（第8條）有規定承租住宅租金補貼。根據住宅法第8條第3項授權制定的「住宅補貼對象一定所得及財產基準」，財產部分中的不動產，將土地與房屋認定標準分開，前者以公告現值為準，後者則以評定標準為準，在不動產實價登錄已實施多年，建議應改為市價，而計算方式則可以一年內周邊最近距離的十件性質相同不動產的平均交易價格為準。

(二)空屋釋出

1.租給弱勢者給予優惠

(1)免納房地稅

草案第十六條：「公益出租人出租房屋之土地，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅，得按自用住宅用地稅率課徵。前項租稅優惠之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。第一項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。」建議修正為：「公益出租人出租房屋之土地及房屋，免徵地價稅及房屋稅。前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。」

(2)租金免納所得稅

草案第十五條：「住宅所有權人將住宅出租予依本法規定接受主管機關租金補貼或其他機關辦理之各項租金補貼者，於住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金收入免稅額度不得超過新臺幣一萬元。前項免納綜合所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。」值得肯定。

四、扶持弱勢者滿足居住需求

(一)免除自用住宅房地稅

如果我國立法政策仍決定自用住宅所有人原則上仍須繳納地價稅與房屋稅，則至少對於弱勢者應免除自用住宅房地稅。建議條文：「自用住宅之土地及房屋所有人為弱勢者，免納房屋稅及地價稅。

(二)對於非自願搬遷住宅者必須提出安置措施

居住於不符合最低居住水準的居住環境，因政府從事住宅更新或都市更新而拆除住宅，對於非自願搬遷住宅者必須提出安置措施。

五、社會住宅

1.租金上限

社會住宅本是一種社會福利，租金應比市價租金便宜，也配合住宅補貼相關規定。因此，建議以不應超過市價租金70%為社會住宅租金上限。土地法第九十四條及九十七條規定如果不合理應隨時修正，而不是在住宅法排除適用，因此，草案第25條第3項：「第二項租金之訂定，不適用土地法第九十四條及九十七條規定。」應刪除。

2.租稅優惠

為提供足夠誘因，社會住宅應免徵地價稅及房屋稅。草案第二十二條：「社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，得予適當減免。前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。第一項社會住宅營運期間作為居住、社區長照服務或托育使用之租金收入，及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅。第一項及前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。」建議修正為：「社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之地價稅及房屋稅，應予免徵。前項社會住宅營運期間作為居住、社區長照服務或托育使用之租金收入，及依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費用，免徵營業稅。第一項及前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。」

3.使用分區

臺北市政府為興建社會住宅，在選址上曾引起重大爭議，其實也是個都市計劃使用分區的問題，而可以客觀討論。社會住宅提供弱勢者居住環境，所需的面積和分區，應納入都市計劃，而在使用分區的容許使用明確加以規定。

草案第28條（註5）和其他條文就此完全沒有規定，建議修正草案第18條為：「主管機關應評估社會住宅之需求總量、區位及興辦戶數，納入住宅計畫及財務計畫。都市計劃使用分區應增列社會住宅分區，以利於興辦適足之社會住宅。」

4.排除法定先買權

草案第21條第4項（第24條（註6）第2項）規定：「興辦社會住宅所需土地因整體規劃使用之需要，得與鄰地交換分合。鄰地為私有者，其交換分合不受土地法第一百零四條及第一百零七條之限制。」

地上權或基地承租權如未消滅，土地不會因為變更為社會住宅用地，而使地上權或基地承租權自動消滅，如地上權或基地承租權尚未因法定事由而消滅，又未因協議終止而消滅，則排除土地法第一百零四條及第一百零七條的適用，並無法使所有人將土地用於興辦社會住宅，因此，排除土地法第一百零四條及第一百零七條的規定毫無意義。建議草案第21條第4項規定修正為：「興辦社會住宅所需土地因整體規劃使用之需要，得與鄰地交換分合。」

5.提供給弱勢者比例

弱勢者對於社會住宅的需求高於一般承租人，因此，應提供一定比例社會住宅給弱勢者優先入住。草案第4條第1項規定：「主管機關及民間興辦之社會住宅，應以直轄市、縣（市）轄區為計算範圍，提供至少百分之三十以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。」值得贊同。

六、住宅市場資訊

政府是為了全民的福祉而存在，應遵守憲法對於財產權與契約自由權的保障，因此，應尊重市場機制，不得配合少數人主張而為「打房」干涉不動產市場。政府應該健全不動產市場法制，維持不動產市場穩定和規模，以健全不動產產業發展，從而兼顧人民居住權的滿足、不動產所有人的財產權與不動產業者的工作權。

為了健全不動產市場，政府藉由公權力促成不動產市場形成完全競爭市場，而使不動產市場有效率運作。完全競爭市場以資訊充分揭露為存在前提，因此，政府應促進市場資訊的充分揭露。政府為促進市場資訊的充分揭露，如採強制措施，則構成對人民基本權利的限制，應遵守憲法第23條的比例原則。

(一)提供資訊的義務人

提供資訊的義務人，應以持有資訊的當事人或其代理人為限，否則即欠缺必要性。例如英國住宅法第154節：「……負責買賣不動產者，承擔第155至158節住宅資訊之義務，直到其責任停止。……（註7）」，對於違反負有揭露住宅資訊（Home Information Packs）與居家狀況（Home condition reports）的不動產經紀人，於同法第168節訂有罰則。

草案第49條第2項：「前項住宅資訊之蒐集，各級政府機關（構）、金融、住宅投資、生產、交易及使用等相關產業公會及團體，應配合提供相關統計資訊。」課相關產業公會及團體提供資訊的義務。產業公會及團體並非當事人或其代理人，並未持有資訊，也無強制取得資訊的權力，此一規定違反必要性，應加以修正。

(二)提供資訊的內容

採強制措施，構成對人民基本權利的限制，應遵守憲法第23條的比例原則，則規定的義務必須明確，以符合比例原則的「明確性原則」。草案第49條的第2項「相關統計資訊」與草案第53條的「相關統計資訊」及「相關統計資訊」，搭配草案第58條和第61條的罰則規定，違反「裁罰要件明確性原則」，應加以修正。建議草案第49條第2項修正為：「前項住宅資訊之蒐集，各級政府機關（構），應配合提供相關統計資訊。從事住宅投資、融資、生產、交易之當事人或其代理人，應配合提供持有或交易住宅標的之地址、面積、數量及對價資訊。」

興建住宅的地址、面積、數量於申請建築執照時，即已提供給建築主管機關，由建築主管機關轉給同一直轄市、縣（市）主管機關即可，課從事住宅興建之公司或商號提供建築執照申請時已備資料的義務，欠缺必要性，而違反比例原則。草案第53條第1項應該刪除。已銷售或出租已有實價登錄，未銷售或出租的住宅資訊主管機關固有必要蒐集，但每季提供增加業者過多負擔的成本，形成「過度負擔」，與業者受益不成比例，而不符合比例原則，因此，草案第53條第3項應修正為：「經營或代理住宅銷售、出租之公司或商號，應將其已銷售或出租，或未銷售或出租之住宅的地址、面積、數量資訊，於每年十二月底前提供予直轄市、縣（市）主管機關。」

(三)罰則

如前述，草案第49條草案第53條所課提供資訊內容的義務，因違反「明確性原則」與「過度負擔」等比例原則，草案第58條和第61條的罰則規定，配合修正才符合憲法第23條的比例原則。

建議草案第58條配合修正為：「從事住宅投資、融資、生產、交易之當事人或其代理人，經主管機關書面通知提供持有或交易住宅標的之地址、面積、數量資訊，於收到通知後逾三個月未提供者，經主管機關令其限期提供，屆期仍未提供者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」

草案第61條第1項配合刪除第53條第1項，應該刪除。

草案第61條第2項應配合草案第53條第3項修正為：「經營或代理住宅銷售、出租之公司或商號，違反第五十三條第三項規定，未於每年十二月底前提供其已銷售或出租，或未銷售或出租之住宅的地址、面積、數量資訊，經直轄市、縣（市）主管機關令其限期提供，屆期仍未提供者，處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。」

草案第61條第3項應配合草案第53條第2項修正為：「銷售預售屋者，違反第五十三條第二項，未於銷售前報請所在地之直轄市、縣（市）主管機關備查者，處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰。」

註1：何啟榮，住宅法評析，國立中正大學法律研究所碩士論文，頁92-128，2013年1月。

註2：謝博明，居住正義之實現？我國住宅政策與住宅法之探討，台灣環境與土地法學雜誌，創刊號，頁79，2012月04月。

註3：違章建築處理辦法第2條：「本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而擅自建築之建築物。」

註4：最高法院95年度台上字第94號判決：「對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事實上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上請求權之規定，亦非無疑。」

註5：草案第28條：「民間興辦之社會住宅係以新建建築物辦理者，其建築基地應符合下列規定之一：一、在實施都市計畫地區達五百平方公尺以上，且依都市計畫規定容積核算總樓地板面積達六百平方公尺以上。二、在非都市土地甲種建築用地及乙種建築用地達五百平方公尺以上。三、在非都市土地丙種建築用地、遊憩用地及特定目的事業用地達一千平方公尺以上。」

註6：第24條：「直轄市、縣（市）主管機關依前條規定興辦社會住宅，需用非公用之公有土地或建築物者，得辦理撥用；因整體規劃使用之需要，得與鄰地交換分合。

前項之鄰地為私有者，其交換分合不受土地法第一百零四條及第一百零七條之限制。

註7：Where a residential property is on the market, a person responsible for marketing the property is subject to the duties relating to home informatio。

主席：請中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會法規委員會唐飛雄主任委員發言。

唐飛雄主任委員：主席、各位委員。因為主席說不准罵人，扣掉不准罵人的部分大概就沒什麼好講的。首先，本法涉及產業界，新訂時沒有知會產業界，當時我們就相當有意見，現在又有罰則，沒有踐行法律應有的程序，沒有程序正義，哪來實體正義？這很離譜！我說過房仲業向來全力支援國家政策，包括實價登錄，我記得蕭輔導就在我面前，陳啟明也在，我們說好支持，若我們沒有蓋章，實價登錄根本不會過！現在還要罰我們公會，公會哪有那個能力？你們的程序不正義！

其次，何謂拿資訊？目前成交已經實價登錄了，你們在網站上都看得到，剩下的是客戶的消費行為、客戶沒有買房子的行為、沒有買的慾望以及預算，這就好像公部門帶著武器到你家要向你拿資料，你若不要就罰錢！這樣說夠不夠白話？構成要件都不明確，以不確定性的法律概念來處罰人，這樣可以嗎？坦白說，我們提供的客戶資料絕對不是財產權，那是人權！以美國的蘋果手機為例，FBI除了國家安全以外，還要經過法院判定才可以拿資料，但是我國政府要拿相關資料，法令定義又不明確，先過再說！我就是要跟你拿，拿什麼？成交紀錄已經在那，實價登錄查得到，剩下的是什麼？買方、賣方、未買的資料，這個其實是真的有問題。我當初說過，第一次修法通過後，沒有通知產業界，我們都已經唉唉叫了，我們都不想講了，這次更是變本加厲！

第二，公會沒有錢、沒有權力、沒有執行力要求會員公司提供，罰公會要幹什麼？條文制定好玩的嗎？好看不好用嗎？以最大的房仲業──信義、永慶、太平洋、永春來說，要叫他們來，公會有這個能力與權力嗎？連公部門要求他們提供相關資料都沒有辦法，更何況是公會去要求，他們也是我們的會員公司耶！我們可以這樣做嗎？

至於已經成交的部分則是疊床架屋，成交紀錄已經有了，又何必又要再來呢？最重要的是，相關的客戶資料全部都是老百姓的，我們有什麼權利交出去？包括大公司都不能交啊！

因為時間的關係，以上是本人第一輪發言。謝謝。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會法規會唐飛雄主任委員書面意見：

主旨：關於大院審議行政院版住宅法草案，產業公會及業者之相關修正條文疑義。

說明：

一、　貴　大院審議說明行政院版「住宅法草案」，但在內政部修訂過程中，並未找相關產業公會溝通討論，且該法案於本業有嚴重的衝擊及影響，該行政行為顯有嚴重疏漏，產官學既無專長互補又無共識，更無踐行正當法律程序，當違反憲法正當法律程序參大法官會議解釋字第689、709號解釋。

二、該草案第49條要求相關產業公會「應配合提供相關統計資訊」，並新增第58條對相關公會未配合將按次處以最高可達100萬元之罰鍰：

(一)關於買賣雙方當事人之預買或已成交之客戶資料，公部門除應涉及國家安全或國際相關洗錢，得由管轄法院經一定的法律程序始得取得相關客戶資料：如美國之蘋果手機事件涉及恐怖安全，蘋果公司仍堅持不可設置後門條款予以破解。

(二)該修正草案第49條及相關條文竟從立法及修正二次從無邀請產業界溝通及討論，卻直接逕為要求公會應以配合，尤其以不確定性的法律概念：如提供相關統計資訊，本次修正草案更與罰則伺候，再無任何相關產業參與下立法、修法此為民主法治國家應有之舉措嗎？（處罰明確性參大法官釋字第313號解釋）

(三)產業公會乃商業團體並非營利之商業團體，經費之收入、支出均須經法定要件及程序，其事後更須經嚴格的行政審查及控管，非可恣意編列預算招募人力及花費，由其產業界所有的法人組織皆為本產業公會之會員組成，若無法律保留及優為原則下之嚴格法定程序，及所有會員代表之共同決議，豈能任意要求會員公司不顧消費者之重大權益，而交出客戶相關資訊；非如同公部門擁有強制力與執行力及法定編成預算之高權，如何有能力同修正草案般踐行該修正意旨，然苛責產業公會豈不倒果為因、荒腔走板。

三、再者，該提供市場交易的相關資訊之實質內容、要件為何？完全無列舉規範，尤其本業乃居間受託之法人及自然人之組成，提供之資訊乃涉及消費者實質之個人資料，須經嚴格的法律優位及法律保留原則適用下，並經法律明文規定之法定程序，始得委請消費者願意由本業法人組織及公會組織授權同意並提供，此等不僅是消費者之財產權之保障，更是人權保護之彰顯，本產業之法人組織及公會何能逾越居間受託之本分，對於消費者（本人）之干預性處分欠缺法律內容明確性及可預見性、可量度性、可信賴性。

四、處罰要件明確性：該修正草案苛責本產業公會及業者不確定性法律概念下的義務與責任，卻非處罰能提供交易資訊的業者，而處罰協助溝通之產業公會，處罰不對等性，對於產業公會之處罰欠缺可苛責性及可歸責性。

五、該修正草案第53條配合第49條第2項及第61條相參照下，將必然造成：

1.資訊紊亂、投機叢生：完全無法達到公部門所需─健全房市交易及資訊之目的。

2.同業間惡性競爭：削價/漲價銷售實非可取。

3.疊床架屋：因為實價登陸業已實施四年餘，其成交紀錄早已具一定的規模性、準確性，何須業者費心再提供資訊。

4.不當侵害商業組織之商業秘密：包括消費行為、模式、年齡、消費群、偏好、消費預測、成長/衰退之資訊……等等的重大商業利益。

5.不當侵害消費者客戶個人之隱私：本產業之合法法人組織及產業公會，皆為居間受託之受任人及代理人，豈能踰越居間受託之本分，此不當之修法已嚴重侵害消費者（客戶）之相關財產權，更涉及消費者（客戶）之人權，豈能不慎嚴厲面對之。

建議：

(一)草案第49條應該修正

1.「中央及內政部應對產業公會予以協助產業公會建置相關設施、設備及法制度之建立，並得予諮詢產業公會之相關交易資訊」。

2.著重地方政府之優勢，蒐集相關資訊，並予提供中央參考。

(二)草案第58條關於產業公會之高額罰鍰應修正為獎勵，並予以補助。

(三)關於第53條配合第49條第2項及第61條不僅為跳躍式、不具有連貫性及其關聯性之修正立法，故建議關於罰則及其內容，應與斟酌連貫性及其關聯性並部分刪除罰則。

草案條文涉關各市縣不動產開發公會與所屬會員公司影響甚鉅，敬請　大院卓採。

中華民國一零五年九月三十日

主席：法規會唐主任委員憤怒的聲音我們都聽到了。

請地政士公會全國聯合會王進祥榮譽理事長發言。

王進祥榮譽理事長：主席、各位委員。很高興地政士公會能受邀來參與這次的公聽會，地政士公會從101年8月1日到現在，對實價登錄的好壞、錯誤、盲點及問題是深刻有印象且有經驗的單位，所以這次對產業公會的衡平性及要求，容我敘述如下。

第一，請不要重蹈實價登錄已經知道的錯誤與盲點，這是非常重要的。目前實際登錄已經知道二個可以解決但沒有解決的問題，這次住宅法修法好像要配套又好像沒有要配套，一個是預售屋應該實價登錄卻沒有實價登錄，另一個是租賃只有委託房仲才要登錄，這二個問題要不要解決我不清楚，住宅法在這部分是不是要等到以後平均地權條例才來配合修法，我不知道，但是否可以利用這次的修法，把住宅法當成特別法來做個規範？也就是說，已經知道的實價登錄盲點，營建署應該與地政士進行溝通與協調，實際登錄到現在已經處罰了600多件，其態樣、原因、虛價登錄有哪些可以防範及哪些解套方案，這個地政士應該知道，如果地政士不知道，地政士公會也會知道。

第二，實價登錄從101年實施到現在105年，憑良心說，網站功能一直在更新，但是這次住宅法修正案為什麼不善用實價登錄呢？如同我剛才所提到的預售屋與租賃的登錄，只要強化目前實價登錄的網站功能就能解決了，當然如果住宅法修正案能夠配套就更好了，也就是說，這四年來實價登錄的網站已經建構相當完整了。

第三，如果住宅法與實價登錄有疊床架屋的部分，這是我們所不樂見的，而且這也浪費了整個社會資源。

第四，對於已經知道的問題，例如本次修正案第五十三條規定到開工後的申報、預售前的備查及餘屋等，我剛才也提過，只要將預售屋也納入實價登錄的範圍，餘屋也會出來，已售、未售的相關資料當然會出來嘛！登錄時把戶數都標明出來，預售屋的價格、開工日期也都可以標註在其中的欄位中，這樣不就一切都解決了嗎？

第四，實價登錄產生了一個最大的錯誤，實價登錄本來是以買賣雙方為主的交易當事人主義才對，當初所犯的最大錯誤就是責成幫忙協助的產業公會、地政士來處理，坦白說，地政士這四、五年來已經忍辱去度過了，但是在我們願意扛這個責任之餘，卻是不願意再有所重疊了。也就是說，地政士在實價登錄上有幾個問題，成屋比較沒有問題，以預售屋來說，第一，通常地政士不在現場，而是代銷在現場。第二，簽約狀況我們也不知道。第三，某些建商不願意提供或耍賴、要求我們不要管，這要地政士怎麼辦？已經知道有很多案例是這樣被處罰的，但這次修法好像也沒有要解決這個問題。這次似乎是把矛頭指向建商公會，我不知道是不是要懲罰他們，但是怎麼會把公會扯進來呢？當事人主義就是預售屋的開發商本身，絕對不能跟公會扯上關係，這個是我們一再強調的概念。

另外，整個最大的問題在於資訊提供與資訊統計分析是兩碼事，我們知道正確資訊、充分資訊、即時資訊與透明資訊是普世價值，問題是以現在實價登錄的經驗來說，如果把個資法、商業機密的觀念撇開，事實上還是可以並存的，如果可以並存，那我就講出我的第一個概念了，第二個大概念中的第一個概念，政府從現在的實價登錄本來就可以進行統計分析，但都沒有做，其實那只要在後台的程式設計寫個程式就可以，舉例來說，到目前為止的實價登錄中，到底有多少案件是地政士登錄的，多少案件不是地政士登錄的？處罰的600多件的態樣、原因、問題及盲點在哪裡？備註欄在寫什麼？車位有沒有重複？在哪裡？其實這些都可以統計，怎麼會不知道呢？表示後台的程式設計與實際運作是脫軌的，我們不希望這種情況在住宅法中再次發生。

以我們的經驗來說，整個來源與範圍，會箝制整個產業公會，尤其是產業公會根本沒有公權力、執行力，也沒有約束力。

最後，我要談幾點概念，如果要補助應該不是補助非營業組織與學術單位，應該反過來補助我們這些產業公會來幫忙才對。也就是說，第五十三條可以用實價登錄來落實。

最後，我認為交屋後的管理才是最大的問題，也就是說，我看到住宅法最大的盲點與問題就在交屋後的管理，所以我對此提出幾點建議。第一，管理能力與執行單位應該要有專責機構，我不知道修正案中有沒有，就我所看到是沒有的。第二，預算應該是來鼓勵這些產業公會甚至委外管理才對。第三，要鼓勵產業公會，與產業公會合作，例如以後的物業管理應該鼓勵地政士產權登記的管理、產權管理與一般物業公司的委託、成立、管理組織或生活管理、日常生活管理結合在一起。謝謝。

主席：感謝地政士公會全國聯合會王理事長寶貴的意見，實價登錄可以反映出很多問題，而且實際資料也可以產生，這個特別注意一下。

接下來請中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會于俊明秘書長發言。

于俊明秘書長：主席、各位委員。首先，對於草案第四十九條與第五十八條，全國聯合會有三點意見：第一，依內容不明確之法律，作為干預人民自由權利之依據，有違反法律保留之實質內涵：以草案第四十九條第一項第一款為例，所謂租賃與買賣住宅市場，包括供給、需求、量及價格等等，在經濟學中，就是整個市場所有可能的部分都包括在內。同條項第四款規定「其他必要之住宅資訊」，所謂「必要」的條件到底是什麼？其實並沒有可預見性讓人民能有所瞭解，這樣的規定就如同開了空白支票讓主管機關可以隨意填寫，這個並不符合憲法保障人民權利之意旨，也不符合法律明確性與比例原則。再者，罰鍰屬於干預性的行政處分，對於干預性處分所依據的法律必須要符合法律內容明確性，法律內容明確性包括可預見性、可量度性、可信賴性，很遺憾的是，草案第四十九條如同上述，顯然並沒有符合法律內容明確性。在此情況下，草案第五十八條就相關產業公會竟然可處最高100萬元罰鍰，而且可按次處罰，本會認為並不允洽。

第二，對公會處以罰鍰缺乏可課責性與可歸責性：行政罰是對違反行政法義務行為責任之追究，被處罰的人民是在行為上具有可課責性與可歸責性。相關產業公會只是商業團體，不像政府機關擁有公權力及享有資訊蒐集的優勢地位，法律上也沒有要求相關建案一定要跟相關不動產開方商業同業公會申報。在缺乏執行工具的情況下，如何能以可課責性與可歸責性來處罰公會？而且在沒有法律授權下，公會被責成要提供草案第四十九條第二項所規定的資料，但是要如何蒐集、有沒有侵犯公司營運權、有沒有涉及個資及對會員有沒有拘束力等，凡此均涉及應由法律規定事項，但草案對這個部分確無任何律定。

第三，公會並無執行的工具：今天各縣市不動產開發商業同業公會的理事長、秘書長都有到場，其實各縣市不動產開發商業同業公會都不是營利的人民團體，經費收入有限，而且沒有執行草案第四十九條蒐集資訊的機制，如果不顧及公會有沒有執行能力，就強制要求公會在有限的人力、物力、財力之下負擔義務，併得處以高額罰鍰，公會以後將如何存在？勢必被逼走上解散之途。

其次，對於第五十三條及第六十一條，本會亦有三點意見：

一、草案第五十三條要求開工後應配合提供相關統計資訊，這個部分範圍不明，而且不動產開發業不是特許行業，不易去執行第二項與第三項的規定，而且該規定有影響營業自由、增加產業負擔之虞。

二、對已銷售或出租之相關資訊，已有實價登錄機制，方才仲介公會與地政士公會代表均已提到，而且也有地政機關的地籍資料可查，現在又要按季申報，實在是擾民、徒增負擔。另外，如果公司留餘屋一戶自用30年，難道政府要控管30年嗎？

三、按季公布已經涉及干涉公司營運內容，同時公布的資料若未能明確確認，將會製造消費者與經營、代理銷售公司的交易糾紛。

最後，本會簡單歸納以上報告重點有三：

一、草案第四十九條要公會提供之住宅資訊沒有明確內容。

二、在沒有明確內容下，又沒有給不動產公會執行工具與法律依據，用第五十八條對公會處以高額罰鍰，並不合理。

三、預售備查與每季提供餘屋資料，影響營業自由，建議不宜入法。

至於細節資料，我會將書面資料提供給大院參考。以上報告，謝謝。

中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會于俊明秘書長書面意見：

大院審議行政院版「住宅法草案」，但在內政部修訂過程中，並未找相關產業公會參與討論。其中第49、53條住宅資訊部分暨第58、61條增訂罰則專章部分，攸關我業各市縣不動產開發公會未來能否存在與其所屬會員事項影響甚鉅，期能於大院審議前先予釐明下列事項，俾立法能周備考量：

一、草案第49條要求相關公會「應配合提供相關統計資訊」，並新增第58條對相關公會未配合者將按次處以最高可達100萬元之罰鍰：

(一)依內容不明確之法律，作為干預人民自由權利之依據，似有違法律保留之實質內涵：以草案第49條第一項第一款為例，所謂「租賃與買賣住宅市場之供給、需求、用地及交易價格」已涵蓋市場所有可能的資訊；甚者在同條項第四款尚有「其他必要之住宅資訊」，其「必要」之條件與範圍並未具有可預測性，如未明確界定，就如同開了空白支票讓主管機關可以隨意填寫，並不符合憲法保障人民權利意旨（按：參照大法官釋字第313號解釋：對人民違反行政法上義務之行為科處罰鍰，涉及人民權利之限制，其處罰之構成要件及數額，應由法律定之。若法律就其構成要件，授權以命令為補充規定者，授權之內容及範圍應具體明確，然後據以發布命令，始符憲法第23條以法律限制人民權利之意旨），亦不符法律明確性與比例原則。再者，草案第49條中，何謂「應配合提供相關統計資訊」？其中涉及人民隱私、財產資料、公司經營內容或其他在個人資料上應受保護之事項，公會有無權限逕自蒐集，尚乏明定。按，政府施政應本於保障人民權益採最小範圍為之，不宜為達成（滿足）蒐集資訊之目的，以缺乏標準、範圍不明之資訊，強制要求相關產業公會「應配合提供相關統計資訊」。再按，罰鍰屬於干預性處分，對於干預性處分所依據的法律必須符合「法律內容明確性」；「法律內容明確性」涵蓋「可預見性」、「可量度性」、「可信賴性」。但草案第49條如同上述，顯然並未符合法律內容明確性。在此情況下，草案第58條就相關產業公會竟然得處最高100萬元罰鍰，而且可以按次處罰，本會認為並未允洽。

(二)對公會處以罰鍰缺乏「可苛責性」與「可歸責性」：行政罰是對違反行政法義務行為責任之追究，被處罰的人民是在行為上具有「可苛責性」（做了不該做的事、沒有做該做的事）與「可歸責性」（具備責任能力、具有有故意或過失）。相關產業公會僅為商業團體，並未如政府機關具有公權力或享有掌握資訊之優勢地位，法律上也未要求住宅建案相關資訊必須向不動產開發商業同業公會申報，在缺乏執行工具下，如何能以「可苛責性」與「可歸責性」處罰公會。而且在沒有法律授權下，公會即使被責成要提供草案第49條第二項所需資料，但要如何蒐集、有無侵犯公司之營運權、有無涉及個人資料、對會員有無拘束力等，凡此均涉及應由法律規定事項，然草案就此卻未律定。

(三)公會並無執行工具：各市縣不動產開發商業同業公會均屬非營利的人民團體，經費收入有限，加以未具執行草案第49條蒐集資訊之機制，若未顧及公會有無執行能力，逕強制要求公會在有限的人力、物力、財力下，負擔草案第49條法定義務，並得處以高額罰鍰，則在按次處罰下，有多少公會能夠承受巨額罰鍰，公會將如何存在，勢必被逼走上解散之途。

二、草案第53條第1～3項針對住宅建案強制「開工後要申報」、「預售前要備查」及「每季提報餘屋資料」，並搭配新增第61條對未配合第53條第1～3項規定辦理者，將分別按次處以最高可達30萬元之行政罰鍰：

(一)草案第53條第1項就開工後「應配合提供之相關統計資訊」範圍不明；且因不動產開發業非屬特許行業，實不易執行第2、3項規定，並有影響營業自由、增加產業負擔之虞。

(二)且已銷售或出租之相關資訊已有實價登錄與地政機關地籍資料可查，現又要按季申報，實在擾民之致，徒增負擔；另若留餘屋一戶自用30年，難道政府要控管30年？

(三)且按季公布，已涉及干涉公司營運內容，同時公布的資料未能明確確認，將會製造消費者與各經營或代理銷售公司之交易糾紛。

三、最後，簡單歸納以上報告重點：

(一)第一，草案第49條要公會提供的住宅資訊，沒有明確的內容。而且立法重點建議應該是著重地方政府以具有蒐集資訊的優勢地位將相關資料提供給中央，並不是強制相關產業公會提供。

(二)第二，在沒有明確的內容下，又沒有給不動產開發商業同業公會執行工具與法律授權，用第58條對公會處以高額罰鍰，並不合理。

(三)第三，預售備查與每季提供餘屋資料，影響營業自由，建議不宜入法。

主席：謝謝于秘書長寶貴的意見，聽起來這好像是在冷氣房中寫出來的法律，這點請行政機關要特別注意。

請臺灣省建築公會聯合會李謀定秘書長發言。

李謀定秘書長：主席、各位委員。我想要表達的意見，之前幾位代表都已經陳述了。依此修正案的規定來看，如果要求建商有餘屋或每個月、每季要申報銷售狀況，這涉及到人民自由交易的權益，也會影響到銀行資金的流向問題。舉例來說，我蓋了100戶的房屋，才賣出10戶，還有90戶尚未賣出，銀行會不會因此認為公司有問題而要抽銀根？所以這個問題很大，不能再用一個超大型政府的立場來看待，如果是政府來蓋，因為資金無限，當然無所謂，如果是上市公司那種大型建商，資金不會被銀行抽銀根，當然也沒有太大問題，但是一些民間公司，土融、建融都做了，會不會產生金融效應，這是很重要的議題，不應該將它入法，會影響到人民商業上的行為。

因為大部分的意見，之前的先進都提過了，我就發言到此。謝謝。

主席：謝謝臺灣省建築公會李秘書長簡單有力的把重點點出來的寶貴意見。

請高雄市立空中大學法政學系李福隆教授發言。

李福隆教授：主席、各位委員。有關於這次住宅法修正草案的公聽會，我就扣緊題綱，提供法律、政治方面的意見供大家指教。

首先，第一個提綱提到產業公會與團體有沒有提供市場資訊的義務，這個命題我想從一個邏輯來切入，那就是住宅法的定位與產業公會與團體的定位，大概有一個比較具有法律邏輯的想法。住宅法與土地法不太一樣，就我個人的研究認知，住宅法是所謂的社會法，而土地法則是行政法規，相對於民法是交易契約法規，所以我認為住宅法以社會法的角度切入時，大家可以從專章中的居住品質或社會住宅可見一二。

如果我們從行政法的角度切入，自然就會對應出產業公會是不是負有行政義務的法人，這就是所謂的定性問題。大家都知道土地法、住宅法是跟經濟相關的不動產法，所以土地法和住宅法有一個選擇上的問題，也就是透過住宅法和土地法會不會傷到社會經濟，這個部分和第二個命題相關。個人認為住宅法是社會法，所以在衡平各方利益的過程中要很小心，但行政院的版本似乎將其定位為行政法，這是我基本的想法。如果從行政法論述下來，商業同業公會就是負有行政義務的法人，從100年出來的法規就可以看得很清楚，因為當時沒有所謂的法律效果，也沒有行政罰則。

如果住宅法是社會法，產業工會就是法律中的公益社團法人，也是所謂的自律組織，我來自於高雄市的空大，深知在地方政府財政困窘的情形下，政府的施政、政策，一定要秉持PPP，也就是所謂的公私協力，如果大家認為產業工會和團體是所謂的自律機關、商業團體，這件事情就比較符合經濟發展的角度。

至於有沒有義務方面，提綱中已提到現行法是沒有的，就我的理解，不管是住宅法或民法的社團法人，大概都沒有辦法找到這個脈絡，但是商業團體法第三條第一項第一款和第二條直指產業公會和團體是所謂的商團，也就是公益法人、社團法人，大家都知道它來自私部門，如果這個政策要落實，就不能直接賦予它行政法上的行政義務，因為這會有相當大的衝突。

正確、完整、即時、透明的資訊公開或資訊揭露，是整個政策、產業及個人一定要面對的功課。至於資訊揭露、公開的益處或義務到底要由公部門還是私部門承擔方面，在過去兩次立法過程中，程序正義方面並沒有納入產業公會的意見，這是非常遺憾的。就法律而言，資訊揭露對促進交易安全確實有相當幫助，但若沒有跟業者溝通或不尊重業者，可能會造成自由市場經濟中經濟發展或產業發展中的寒蟬效應，但商業機密或個人資料的保護，也會尾隨而來。所以在法益的平衡當中，公益和私益一定會產生很大的扞格。

有關題綱3中相關團體的義務和罰則，我不認為它是有義務的，根據商團法第五條，商業團體有統計的任務，但是這個任務到底是做會員的服務還是提供政府施政的協力，在這個過程中了解清楚之後，就不應該附隨罰則，如果這個法律效果是來自於行政責任，給的壓力就太大了，如能提供補助或獎勵的誘因，效果可能會更好。所以我覺得提綱3所提的衡平性完全失控了。

姑且不談法律原則中的比例，回到法律的明確授權，第四十九條第一項第四款的必要性到底是帶來明確性還是帶來寒蟬效應，值得大家思考。

主席：請中華民國不動產估價師全國聯合會陳玉霖理事長發言。

陳玉霖理事長：主席、各位委員。很高興今天能來參加住宅法修正草案的公聽會，我謹就住宅市場資訊部分發表一些看法。住宅的屬性到底是住的權利還是一個商品，必須做一個清楚的定位，如果是一個商品，資訊揭露方面就沒有必要做到這種程度；如果是住的權利，住宅價格的透明度就必須更強化。根據世界各先進國家的做法，住宅價格確實應該透明化，但因台灣現在的房價所得比偏高，必須採取措施對房價做有效的控管，剛剛有先進表示價格透明會造成交易量減少，但從美國和香港的例子看來，事實並非如此。

估價師公會支持住宅價格透明化，我們會參考兩個觀點，一個是價，一個是量，目前價的部分已經有一定的透明度，但是預售屋的透明度還不夠；目前我們比較看不到交易量的部分，導致交易量無法和空屋率的數據結合在一起，其實消費者要不要購買這樣的房屋，量才是重點，但目前「量」方面的資料不足，個案的資料也不清楚，所以住宅法課予的資訊蒐集，確實有其公益性存在。目前產業工會擔心的是，公部門將來如何提出配套措施，以使用這些資訊；在資訊非常透明的情況下，建商團體擔心影響其交易狀況，這是可以理解的，所以公部門在使用相關資訊方面必須提出配套措施，明確規定要提供哪些資料，俾讓資訊透明化。

至於公會的角色，其實大家都知道，目前業必歸會，加入公會確有其必要性，公會如何完整取得資訊，除了要有法律授權，也要主管機關協助，目前只有建管單位有這些資料，他們會不會提供資料給相關公會協助政府做這些事情？目前公會要取得資料的法源不足，如果法律沒有強制授權，建商公會到底有沒有免責條款？再來就是人力、物力的問題，目前公會的經費非常有限，如何讓公會有足夠的人力、物力來協助政府做這些事情？所以這裡面當然是權利、義務必須要相當，因為要做這些事情，需要花很多人力，也要建置一些系統，所以應該要讓公會有一些收入，才有辦法協助政府做這件事情，至於要不要訂定罰則，建議初期還是用鼓勵的方式，等到有收入之後再課以罰責。

主席：請社會住宅推動聯盟彭揚凱召集人發言。

彭揚凱召集人：主席、各位委員。剛才聆聽了前面幾位業界先進的發言，我覺得從我的角度也許可以換一個方向來講。雖然大家對於行政院目前的版本都有一些意見或不滿，但是有一個大的前提、共識基本上大家都承認，就是作為一個自由、健康的交易市場，一定程度的資訊公開、透明是好的，這一點大家都同意。這樣我們就回頭想一下，住宅相關市場中大概有3個主體，一是政府、國家，另外一個是供給方就是業者，還有一個其實非常重要的就是消費者。所以今天的討論，我懇請委員們從一個消費者的眼光來探討，到底資訊對於消費者的意義是什麼。我用一個簡單的講法，我想住宅應該是台灣一般人一輩子所買過最貴的一件商品，可是試想現在隨便在7-11買一包食品，都標示得很清楚，例如什麼成分、什麼年份製造，或者你買3C產品，都有價格、廠商資料可以查，從一個消費者的角度來看，一個消費者一輩子可能花20年、30年的儲蓄買了最貴的一件產品，他到底可以得到什麼資訊？應該從這個角度去看。

這些都是不同的觀點，我並沒有反駁一些先進講的，像有先進講，從業者銷售的角度，每季要報，如果他蓋了一百間，現在只賣了十間，就要他報，他覺得會對他融資造成影響，可是從消費者角度來講，我們每次去看房子，業者都告訴我們說是最後一間，再不買就來不及了，到底是不是賣得這麼好？我覺得從消費者角度來看，要不要衡平的考量？如何保護消費者權益？因此，今天討論的大前提，政府的角度應該是站在兼顧供需雙方，就是業者和消費者權利衡平的角度來看這件事情應該如何處理。

在這個前提下，第一，第四十九條明定政府為了引導市場健康發展要提供相關資訊，大家第一個疑慮是，這樣的資訊還是籠統性、概括性的定義，能不能訂定得更清楚，這是很多業者關心的，就是是不是有些資訊是他能提供的，或者不涉及其商業機密？到底是什麼資訊？其必要性如何？如果能夠講清楚，不是不能做。第二，剛剛公會談的重點是，如果能夠詳列必要性的資訊，那到底是誰應該提供？從公會的角度，可能會講應該是業者、建商來提供，而不是公會來提供，這部分我也覺得可以好好討論。我也瞭解我們台灣沒有真正做到業必歸會，這些資訊是不是一定要由公會提供，不無疑問。如果有一項法令能夠明定哪些資訊必須由業者提供，公會只作為一個協助政府整合資訊的角色，若有業者沒有提供，公會只要回覆政府哪些業者沒有提供，把公會定位在協助政府彙整資料的角色，其實是幫政府很大的忙。從這個角度來看，所以到時候某些被定義為必要資訊的資訊沒有提供，應向誰課責？是協助政府蒐集資訊的公會還是提供資訊的當事人？我覺得應該可以明確的定出來。至於罰則部分，除非在母法中對於資訊有非常清楚的界定或規範，不然我相信業者都會覺得很恐懼，因為你們要求提供必要資訊，可是他們又不知道什麼是必要資訊，然後以後又要課責，會造成大家的疑慮。

最後，我的建議是，住宅法是一項重要法律，本會期大院應該會審查，針對這樣的爭議，可否由營建署儘速邀集公會代表開會商討，或者也可以請業界、行政部門一起討論應該要提供的資訊是哪些，如果先針對大家覺得應該做且做得到的資訊有共識的話，後面的爭議都會消除。

主席：請消費者文教基金會房屋委員會林旺根召集人發言。

林旺根召集人：主席、各位委員。剛剛彭召集人提到從消費者的角度，剛好我今天代表消基會，所以也就此表示一些意見。消保法第四條規定，企業經營者包括政府都應該提供正確而充分的資訊給消費者作為消費的參考，從這樣的角度來思考，剛剛陳理事長提到實價登錄現在提供的個別的價格其實有一定的參考度，消基會意見調查的結果也給予過去馬政府高度的肯定，現在很多人都認為現在不景氣，但是價格不會動，照理說量縮要價跌，現在是很奇怪的現象。所以剛才王理事長有提到一個問題，為什麼現在價格不會變或有虛價的問題，我覺得產業界或政府應去思考為什麼這部分的價格沒有太大的跌幅。當然我不希望有很大的跌幅，我覺得剛剛陳理事長提到了很重要的一點，就是沒有一個市場的總量分析，提供給消費者作為精確的參考，我覺得這是政府應該去努力的。

今天的題綱提到相關公會團體有沒有法律授權來做統計資訊，這部分的義務我覺得有一點奇怪，這個問題在現行住宅法第三十九條就有規定這樣的義務，但是因為沒有罰則，所以沒有強制性。在括弧中提到未強制住宅建案相關資訊須向產業公會申報，這就是問題的癥結，因為公會的立場也很無奈，沒有提供給它，它當然就沒有相關的資訊可以提供給政府，所以我覺得這部分是修法時應該要面對的一個問題。

有關修法方向，第四十九條及第五十三條似乎看到這個問題，可是我覺得這個問題的解方卻有一點問題，第四十九條規定要公會團體提供統計資訊，請看今天會場提供的資料，在行政院版本與吳玉琴委員版本的解方其實有點不一樣，第四十九條第二項的規定是公會要提供統計資訊，而第五十三條有一點跳躍，直接規定相關住宅、公司行號應該提供予住宅所在地之直轄市、縣（市）主管機關。由你直接提供給主管機關，卻還要產業公會統計資訊，我覺得這樣邏輯是不對的，不知道在場的行政部門能否再做一些分析？我倒覺得吳玉琴委員的版本做了一些比較合理的連結，規定資訊應該提供給所在地的建築產業公會，由產業公會統計分析之後提供。如果公司行號不提供給產業公會，就罰公司行號，如果人家已經提供給產業公會，而產業公會不彙整並提供給政府，那麼我覺得關於明確性、可責難性與可預測性，在于秘書長所提的那部分就有合理的連結，我覺得行政部門就此部分應該要做這樣思考。

此外，正確、完整、即時的資訊是否涉及市場經濟或商業機密？我覺得有一點太過。我們看日本國土交通省在這部分有一些價格變動分析，甚至在他們的宅地建物取引業法中也規定自行銷售或委託銷售之業者，在銷售當下都應該報給他們一個指定流通的機構去做登錄，這項登錄不僅業者公會、相關團體可以使用，也可以提供給政府做參考，我覺得這部分與商業機密及市場經濟沒有相對的影響，至於罰則衡平性部分，我覺得也可以朝此方向思考。

另外，方才提到公司行號不提供給公會，公會該不該受處罰？這部分依法務部102年的解釋，既然義務人是公司行號，則處罰公會就不該當；反之，如果人家已經提供給你，而你不提供給政府去做統籌分析，我覺得這個處罰就是該當。以上意見，提供參考。

中華民國消費者文教基金會房屋委員會林旺根召集人書面意見：

關於住宅法修正草案條文中，相關產業公會及團體的權利、義務及腳色，個人提供意見如下：

一、相關產業公會及團體有無法律授權「相關統計資訊」事項之義務？

(一)公會及團體以法律授權「相關統計資訊」事項，於法有據

行政院版草案第49條第2項，相關產業公會及團體，應配合提供相關統計資訊與現行第39條並無二致，只是修正第一項，規定應「主管機關應定期蒐集、分析及公布下列住宅資訊」，以列舉並與概括例示方式（註1），使得住宅資訊更明確化而已。

其他有類似之法律，包括：

1.商業團體法第五條規定，商業團體之任務如左：一、關於國內外商業之調查、統計及研究、發展事項。……十一、關於接受政府機關、團體之委託服務事項。

2.營造業法第48條，營造業公會得受委託，辦理對營造業之調查、分析、評選、研究及其他相關業務。

3.冷凍空調業管理條例第16條，冷凍空調工程工業同業公會得受委託，辦理對冷凍空調業之調查、分析評選、研究及其他相關業務。

因此，住宅法草案第49條第2項規定相關產業公會及團體應配合提供「相關統計資訊」，於法尚屬有據。只不過，依商業團體法第十二條第一項規定：「……其兼營二業以上商業者，除其他法律另有規定外，至少應選擇一業加入該業商業同業公會為會員。」，因此，從事住宅興建之起造人未必全部都會加入該地方建築相關產業公會。乃致，相關產業公會既無權限要求住宅興建者（含非會員）應一律向其提供必要資訊，因而此條文形同虛設。

是以，行政院草案乃試圖於草案第58條增訂罰則，以期有效取得即時之住宅資訊，保障全民居住權益。此項努力，值得肯定。

(二)法律授權「相關統計資訊」之明確性問題

不過，從行政院草案第四十九條第一項及第三項（註2）、第四項（註3）之授權規定以觀，住宅資訊之蒐集及運用，屬於主管機關權責，其與相關公會團體無直接關係。

但同條第二項又規定，前項住宅資訊之蒐集，（除各級政府機關（構）外）之「金融、住宅投資、生產、交易及使用等相關產業公會及團體」，應配合提供「相關統計資訊」，因此衍生的問題是，「相關統計資訊」是否即為為第一項各款所列的各種資訊（註4）？如其不然，「相關統計資訊」所指為何，從而，若不明確釐清，恐將衍生執行疑義。

蓋法律須有增進公共利益之必要，始得於符合憲法第23條規定之限度內，以法律或經法律授權之命令限制之。其以法律授權主管機關發布命令為補充規定者，內容須符合立法意旨，且不得逾越母法規定之範圍。其在母法概括授權下所發布者，是否超越法律授權，不應拘泥於法條所用之文字，而應就該法律本身之立法目的，及整體規定之關聯意義為綜合判斷，迭經司法院多次解釋闡明在案（參照司法院釋字第612號解釋文意旨）。行政程序法第158條第1項第2款規定法規命令如「無法律之授權而剝奪或限制人民之自由、權利者」無效、第150條第2項「法規命令之內容應明列其法律授權之依據，並不得逾越法律授權之範圍與立法精神。」定有明文。易言之，立法機關以委任立法之方式，授權行政機關發布命令，以為法律之補充，雖為憲法之所許，惟其授權之目的、內容及範圍應具體明確，始符比例原則，至於授權條款之明確程序，則應與所授權訂定之法規命令對人民權利之影響相稱。

綜上，行政院版草案第49條第四項之授權僅有「住宅相關資訊之蒐集、管理及獎勵辦法」，而未包括相關產業公會及團體，應配合提供「相關統計資訊」，以及如何運用資訊等，恐難謂無欠缺法律授權之明確性，故建議第四項併同第53條所列事項應一併綜整（移至第53條之末項）修正為「住宅相關資訊之提供、統計、蒐集、管理、運用及獎勵辦法」，以資明確並利執行。

(三)政院草案第五十三條與授權「相關統計資訊」相互矛盾，宜加修正

誠如前述，行政院版的草案第49條第2項，既要求相關產業公會及團體，應配合提供「相關統計資訊」，卻於草案第53條，要求從事住宅興建之公司或商號，直接將相關統計資訊，提供予住宅所在地之直轄市、縣（市）主管機關。兩者前後矛盾，個人認為，行政院、內政部應該享清楚，如果要採第53條之立法例，直接提供予地方政府，就不應該另行要求公會及團體在巧婦難為之下，還要配合提供「相關統計資訊」。

反之，如仍要公會團體提供，應該參考吳玉琴委員版第五十四條第二項規定，從事住宅興建之公司或行號未於前項規定限期內提供資訊者；其所屬相關產業公會應通知直轄市或縣（市）主管機關為必要之處理。兩者均將第四十九條與本條前後呼應、環環相扣，才可能落實執行。