時　　間　中華民國106年12月25日（星期一）13時32分至16時56分

地　　點　本院紅樓202會議室

主　　席　賴委員瑞隆

主席：各位學者專家、各位官員代表、各位同仁。今天我們內政委員會召開都市更新條例修正草案的公聽會，都市更新條例自87年立法以來經過8次修正，新政府上台之後其實也期待住宅政策、都市更新政策能夠更完備，所以在住宅法、危老條例、住都中心條例通過之後，希望都市更新條例能夠作更完整的修正，以回應社會的期待。今天下午特別舉辦公聽會，希望聽聽各界的意見，期待未來修法能夠更加完備。

現在針對公聽會的程序作以下宣告：待會先請內政部報告，再按簽到先後順序，由學者專家作第一輪發言，然後由行政機關回應；本院委員發言順序，由主席視發言的狀況來決定，每人發言時間為8分鐘；第一輪結束後，如果專家學者還有其他的意見，再進行第二輪發言。

首先請內政部花次長報告。

花次長敬群：主席、各位學者專家、各位委員。首先感謝內政委員會對於都更條例的重視，在今天召開公聽會。當然大家都知道都更條例從民國87年立法以來歷經了8次的修法，幾年前發生了文林苑事件，也經過了大法官釋字709號的違憲宣判，確實都更有很多的困難有待處理，其中一方面從積極面來講，大家對都更的信任度及都更推動的效率確實不足；就整個制度面的檢討，也涉及跟都市計畫的計畫高位連結不當或不完整，或者是政府執行的量能不足，又或是民眾參與不足、審議冗長、誘因不夠等等，基於各方面的問題，我們這次針對都更條例作了全盤的修訂。在行政院擬訂修正草案的過程中，在座專家學者大多數也都參加過我們各式各樣的討論會，凝聚各式各樣的意見，在這過程中，我們當然希望能夠從增強都更的信任、連結都市計畫、精進爭議處理、簡明都更程序、強化政府主導、協助更新整合和擴大金融參與等面向來進行條文的修訂。這次修訂使原來的條文從67條增加到84條，在今年11月底行政院審議通過，送到立法院來。這次修法完之後我們才從輿情看到各界的反應，我個人的判斷，基本上還是褒大於貶，雖然有些課題各界還有不同的角度和不同的意見，我們也都願意虛心的接受。

今天委員會提出四個議題，我大概針對這四個議題簡要跟大家說明：

第一、有關都更的現況與窒礙之處、政策有無因應調整，還有重點和方向，我們要了解，都更這個議題就政策的角度而言，我們面對的是台灣建築物高齡化的狀況，接下來可能比人口老化還要更嚴重。現階段30年以上的房子將近400萬間，我們也預計如果在都更推動不夠順暢的情況下，可能20年之內屋齡超過30年的房子會將近800萬間。其實整個國家面對於居住安全特別是台灣地震頻繁及高齡化社會，這個課題已經不是單純的拆房子、蓋房子的事情，它真的已經涉及整個國家人民的生命財產安全、生活品質，整合起來是非常嚴肅而必須要全面來推動的一件事情。

因此，在推動這個政策、規劃這個法案的同時，基本上行政院和內政部採取了兩個基本態度：第一，因為問題太嚴重了，所以我們認為都市更新是公共事務，基於都市更新是公共事務的前提，我們也認為政府有責任去解決推動都更的相關困境，這是我們站在政策的最前頭所定調的一個基本態度。都更長期以來衍生了很多困境，導致大家對都更不信任，在修法的過程中，大家基於過去的各式各樣問題，對修法能不能有效解決問題，其實心裡仍然存在著一些疑慮，這部分也都可以了解。我們在剛剛提到的幾項修法的重要方向之外，也要特別強調誘因的提供基本上是啟動人民積極參與不可避免的要素，所以不管從容積獎勵或租稅優惠方面，我們都會提出一些構想。

第二是強化政府的量能，我們希望在公辦都更這個機制下，能夠儘可能地在既有的基礎之上加以擴大，我們也希望推動都市更新的專責機構，讓政府有更多的手腳可以來執行公辦都更，甚至協助民間來都更。當然，相對於整個社會對於都更的需求和渴望，其實光靠政府的力量絕對不夠，一定是要政府、民間甚至所有不動產相關的專業者，還有這麼多的社區全力投入，才有可能在未來的20年甚至30年，讓都市環境和居住品質得到一個比較明顯的改善。基於這些原因和構想，當然我們希望兼顧法律的合理性和和正當性，也希望能夠兼顧公益性，這都需要大家一起來針對條文內容的精進再給我們一些意見。

第二、如何提升都更量能、降低風險來強化金融協助，加速更新的腳步？這部分要從效率面的角度來思考，為了全力推動都更，我們現在也針對強化政府主導的相關條文作了相當多的改善，也避免公有土地被私人圈地，當然更重要的是，我們要把政府的專責機構建構起來，希望這三個條文能夠儘快完成三讀，讓籌備處及後續正式掛牌都能夠順利推動。其實過去對都更的不信任，背後代表著都更程序存在著一些風險和不確定因素，說實在話，這真的是很重要、很深刻的一個課題，所以我們在都更容積獎勵的明確或是程序簡化的部分，這次都做了重大的調整，希望讓都更不可預測的風險能夠慢慢的受到控制，讓都更案件的提出、核定到實施可以看得到盡頭，也知道它的必要程序和所耗費的時間。這一切如果能夠透過後續實務上推動，慢慢累積更多的經驗，我們希望能透過這樣良性循環的過程慢慢的調節過去很多都更的失敗案例，逐漸改善惡性循環的情形。這次我們特別針對金融放寬、金融參與這一塊作了很多改變，最重要的當然是就條文本身，即針對銀行法第七十二條之二建築融資上限的門檻，特別在都更這部分予以排除；另外一方面就條文之外，我們也結合了八大公股行庫，已經積極籌備和都更有關的專責金融協助，還有都更協助的專責機構，希望銀行整個動起來，給民間推動都更最強大的金融奧援，這都是積極來推動都更的必要而且重要的課題。

第三、因應防災、環境品質或公共福祉，都市更新推動有無誘因？現行獎助措施包括容積獎勵和賦稅減免是否足夠或公平合理？當然，現階段台灣的都市老化和人口老化有這樣的一個需求，特別是地震頻繁這一個潛在的壓力，真的是我們在推動更新的一個很重要的課題。所以更新這件事情當然不僅只是環境品質，對於人民的居住安全、生命安全、都市機能衰敗的改善，絕對是重要的。關於容積獎勵，最近大家對於容積氾濫、高度、都市機能能不能夠承受等等議題，確實有相當的關注，這部分我們不是為了提供誘因而不關心。我要特別強調，這一系列關連性的整合，我們希望透過所有地方政府更全面的進行都市更新地區的劃設及都市更新計畫的擬訂，來避免事情的惡化。其中我們面臨一個取捨，就是說我們是要把防守的工作全部做好再開始啟動，還是我們就趕快啟動，一邊啟動一邊來預防問題的發生？這是我們必須要選擇的一個課題。關於這個課題，我也希望今天大家可以多多溝通，讓這件事情可以落實。這次我們提供的容積獎勵，在容積獎勵上限這部分仍然維持過去50%這個上限，並沒有刻意再去擴大、加碼，比較有增加的是關於策略性的發展更新地區，這部分都是由政府主導的公辦都更，基於個案可能的需要或者基於地區規劃的更強大願景的需要，我們提供政府公辦都更更大的容積獎勵空間。但是我也要跟各位報告，這樣的容積獎勵雖然法律明文規定可以提高到100%，但並不是所有的案子都一定要用到100%，而是基於個案的需求和規劃，在進行個案審議時，這部分當然我會嚴格的控管。

在賦稅減免方面，這一次除了把房屋稅稅優比照危老條例之外，我們在合建的部分，也提供了增值稅40%的減免。我們也知道有部分業者朋友希望合建的稅優能夠比照權利變換，關於這部分，我們跟地方政府、財政部都做過相當多的討論，也發現如果全面比照的話，實質上合建的稅優有可能會有超過容積獎勵的狀況，也深覺這樣不妥，所以，基本上作了剛剛那樣的決定。

第四、關於未經政府劃定應實施更新地區，得否由居民申請實施都更？我要特別強調，這次修法我們很重視的一件事情是地方政府要積極主動的把更新地區和更新計畫做出來，但是無論如何，他還是要耗費一段時間，更重要的是，大概政府也很難鉅細靡遺把可能存在需要都更的地區，統統掌握在都更計畫或都更地區的劃設裡面，所以還是必須留條路給有都更需要，但是並沒有劃在都更計畫範圍內的這些區域一個機會，只是在這個模式底下，我們會讓這樣的劃設準則符合一定的正當性、必要性和公益性的前提，這個前提也必須經過都市計畫委員會的審議、核定，在這個原則下才可以自劃更新單元，這個部分實質上是保留了一定程度的彈性，讓需要而沒有被政府掌握到的地區仍然有機會，就是讓公、私都能夠盡情的發展。

第五、關於強制拆除到底如何踐行程序正當、合理、財產權的保障等等原則？剛剛一開始我特別強調，我們這次修法的一個基本態度就是都更是公共事務，所以解決問題是政府要擔起來的責任，但是對於不同意戶的處理，實際上最佳的策略應該是預防這一種個案的發生，這是第一步，後頭才是針對發生問題之後我們如何做一個妥適的處理。這可分為兩個階段：剛剛講到的是政府要全面劃設更新地區和更新計畫，避免未來都更案太多，或像過去一樣過多的自劃更新單元的狀態，我想這樣的過程可以降低不同意戶，減緩惡意圈地的狀況。之前我們也不斷對外提出三加一的步驟：一、透過都市更新計畫；二、有爭議就要強制聽證，落實聽證，把爭議的是非對錯、相關的證據作一個更充分的釐清。三、接著在都市更新爭議審議委員會中，針對這些證據、這些課題再進行爭議處理，才會作最後更新案例的核定。前面這一系列的動作都是為了避免爭議的擴大或創造有爭議的案例。當然在最後進入到拆除的部分，我也了解有些朋友希望要所有權人同意的前提或必須走完行政救濟的所有法律程序，但是我們在法制之下，把拆除的部分和救濟的部分脫鉤，脫鉤的背景是因為前頭已經有三道程序去避免不當個案的發生，所以會流於最後需要拆除再進行協商的其實已經是被數度檢視過的個案，問題可能存在一些細節上，所以我們希望把這部分，以行政部門、地方主管機關再進行協調的方式處理，當然也有它時間的規範和掌控，讓拆除的事情能夠被妥適、有效的處理。其中一個很重要的構想是，我希望對的那一面、善良的那一方必須得到政府全力的支持，惡意的、不當的那一方，我們要透過這些過程作必要的排除，不管善或惡的那一方到底是實施者還是地主，都應該要被充分的釐清。我想，在這樣的程序過程底下，按理說，整個不同意戶的推動和運作，這種課題的推動應該能夠逐步進入良性循環，有問題的個案會一一被彰顯出來、被攤在陽光之下，該進行、該支持的案子，我們就讓它一路往下走。我認為這一切一切是非對錯應該可以逐步釐清，當然這一切都是希望維持正當的行政程序、保障人民該有的財產權，以及針對都更這件事情能夠積極推動。

以上我先針對都更條例的修法重點做扼要的報告，待會希望各位能再多一些指教及建議，我們一定會虛心的跟各位溝通，謝謝大家。

主席：現在依照簽到順序依序發言。首先請中華民國銀行商業同業公會全國聯合會授信業務委員會王銓副主任委員發言。

王銓副主任委員：主席、各位委員。銀行公會這一次的報告很簡單，誠如剛才花次長所講的，有關這次都更條例的修正，涉及到銀行的部分大概就是院版新增的第七十條，也就是將都更融資排除在銀行法第七十二條之二以外。長期以來，銀行在辦理不動產放款時，因為受到銀行法第七十二條之二不得超過所收存款總餘額及發行金融債券30%之上限，一直都引以為苦。當然大多數的金融機構也幾乎都瀕臨這個上限，所以在106年金融總會所召開的金融座談會裡，本會呂理事長提出了一個建言，希望內政部能將都更融資的部分予以排除。

非常感謝這一次內政部納入第七十二條的排除條款，我相信對於將來都更計畫的相關權利人在籌資方面一定會大有幫助，也請各位委員多多加以支持，以上。

主席：謝謝王銓副主委。

請臺北市都市更新學會謝欽宗副理事長發言。

謝欽宗副理事長：主席、各位委員。我先就今天的議題補充發言：因為剛才花次長講得滿清楚，包括如何修法、為什麼修法以及修法的方向。首先我們必須肯定內政部以及各相關部會對這次修法所做的努力，確實是修得滿久的，因為都更從87年實施開始就遇上文林苑的拆屋抗爭，對於都更的推動確實造成只要有1、2戶不同意就窒礙難行的狀況，所以都更開始變得裹足不前，這是原因。到了近期永春案的司法判決，這個更可怕，地方政府的執行單位以及民間推動的動能都受到很大的影響，大家噤若寒蟬，幾乎沒有人敢動了，為什麼？因為努力了10年、20年，很可能一紙判決就讓都更到底死掉或是重新再來都不曉得。在這樣的狀況之下，我覺得這是要好好正視的兩個大議題，所以在內政部的努力之下，行政院版的修法也已經提到貴院來了，我想第一個碰到的就是內政委員會，必須面對修正的許多議題。以下是我針對這次修法可能還可以再補強的部分提出一些小建議。

第一，我非常希望能夠看到在這次的修法中，有對民眾教育、闡明都更的真正目的跟議題，因為自87年實施以來，只有各界民間在做，而政府沒有努力來推動、說明為什麼要都更的原因。都更是一個住宅改造，它為了讓人民能夠住在更亮麗、更安全的住宅環境，其實食衣住行都一樣，有關食衣行，要吃好一點、要穿好一點、要換好車都是要自己付費的，哪裡有想要房子要修好一點，卻完全都要靠政府修法，讓自己完全享受免費或是實施者免費的支付所有一切，就像以前的素地合建一樣，不用花錢卻可以拿押金，並且分回所該得的房子，這是行不通的。針對這一點，我覺得政府不要迴避，必須努力闡明，甚至要怎麼說、怎麼做，要讓人民很清楚，事實上應該從教育著手來談論這個議題。

誠如剛才花次長所說的，未來有400萬戶、500萬戶甚至800萬戶要面對都更的議題，台灣地震帶太可怕了，防災性很重要，一地震，我們不敢想像，不用多，臺北市只要有2萬戶，我看就動彈不得了，到時候再談都更，我想應該來不及。所以如何正規的讓全民以及下一代都了解真正議題，這是非常重要的，我認為政府責無旁貸。我覺得這件事情一直都沒有做好，只靠民間很多單位在闡述，民間都說「建商」、「奸商」，許多議題都被模糊掉了，真正的議題是「住的安全」，這個議題最重要。

前一次的都更條例還是我推動三讀的。事實上都更從87年實施以來，這二十幾年來，真正碰到的，其實只有三大障礙而已，這三大障礙如果不排除，不管法怎麼制定、怎麼修正，我看還是難以執行，這是必須要闡明的一個事實。目前誰可以來做這件事呢？我籲請內政委員會真正來召集，就這三大議題在修法先來做個排除。

第一，我希望內政部能邀集法務部、司法院一起來溝通，對於不同意的都更戶一定要有個所謂的機制或機構，最後走上政府可依修正後或舊有法律來代為拆除，這樣對同意戶才是公平的，要不然還是一樣裹足不前，一個不同意戶就可以抗爭到讓整個都更案無法前進，尤其是在所謂的永春案之後，現在反對戶都告政府而不告民間了，他們告政府行政程序有問題，這樣一來，大家噤若寒蟬，請問怎麼推動都更？所以在修法時一定要很明確的訂定一個機制，對於反對戶有公平、合理、公開的機制，也要有可以執行的法條。

第二，我希望由內政委員會邀請財政部及內政部一起來協商，讓所謂協議合建的都更案可以和權利變換的都更案同樣都能獲得土增稅的完全減免，為什麼？因為百分之百是更難的，這樣建商、都更戶都可以朝百分之百來努力，以減少行政成本。坦白講，這二十幾年來所碰到的情況是，如果完全走權變幾乎是行不通、拆不了屋，所以目前真正通過的權變都是假權變，都是先協議協商，已經達百分之百後，再以假權變來得到完全減免土增稅，何必要浪費這個成本？這是必須面對的問題，也是民間目前的事實，而這個問題光靠內政部努力是不足以解決的，所以我希望內政委員會可以邀集財政部就這個議題來努力一下，40%與60%，如果都更可以推得動，不在於多少百分比，而在於以後讓它可以更安全，否則一個地震造成了傷害，付出的成本會比這個大很多。

第三，我也希望內政委員會可以去調協教育部，為什麼？因為都更是針對經年累月已經老化的房子，而以前因為民間不夠進步、財力不夠雄厚，所以蓋了許多5層樓、4層樓的「販厝」，這些「販厝」現在都面臨到問題了。因為要執行都更所需要的時間是這麼久，所以一定要教育下一代，我認為應該在國中、國小公民課程的某個章節中安排有關都更的特別章節，讓下一代了解什麼是真正的都更，這樣起碼在100年、200年後，我相信一定走得通，甚至不需要這麼長的時間，可能只需要30年、50年，而不會白浪費時間在這邊。

大家現在都希望都更是個免費的午餐，事實上這是行不通的，因為法令上的問題確實是行不通，容積的不同、素地的不同，政府必須面對，而這些議題都需要跨部會處理，所以我希望內政委員會可以來擔任這個職務。如果這三個議題不先溝通協商出一個方向，就算修法通過後還是會有很多窒礙難行之處。而且法律規定越多，可能破洞也越多，包括都更戶、反對戶在內的很多人都會去找法令的破洞，這對政府會將產生很大的行政程序上不吻合的壓力，造成如同永春案的情況，這是我們所憂慮的。如果再來一個永春案，都更又是窒礙難行！

以上三個建議，在修法上，假如修法遇到障礙，原有的都更條例是否可行？非常可行。原來的第三十六條已經有代拆職責，只是沒有規定得很清楚，我希望這次能透過剛才所說的第A案，也就是籲請由內政委員會邀集相關單位溝通，對於反對戶，由地方政府成立協調機制，先協調到一個程度，假如協調是公平的，如同環團所說的，一定要很公平的面對一切，而且多數人的公平是要站在公平合理正義，我們給他一個正規的回應。假如不同意戶還是無法同意那個協商機制，也就是由公正人士寫出來所謂公平公正的給予反對戶條件，如果他們還是不同意的時候，那時候就必須要有一個公平機制讓政府可以就法律的規定去執行，事實上新法還是會存在同樣的問題，那就是代拆的議題，如果都更戶沒有代拆的條件下，都更要走到百分之百真的滿有困難。還有一點很重要，如果這次的修法有問題，在舊法中增加協議合建都更一樣要百分之百同意，只要百分之百同意就一樣給予土增稅的免徵，如同權變一樣，那這個事情又通很多了。以上是以我實施的經驗以及社會面的反映所提出的建議。

至於剛才已經說過，公辦都更及人民申請自劃的部分，內政部一定很清楚，要促進多數人參與，改建危老建築防災目的，只要法律規定清楚，自劃都更應該是可行的，而且公、私要並進。以上是都更學會的想法與建議。謝謝。

主席：請財團法人都市更新研究發展基金會丁致成執行長發言。

丁致成執行長：主席、各位委員。本人非常榮幸今天有這個機會來參加立法院針對都更條例修法案所舉辦的公聽會，以下針對今天提綱的五個議題分別提出說明。

第一個議題是關於政策方面有沒有需要調整之處？本人認為這次都更修法比前幾次草案看起來是更為完善，而且更有可行之處，所以我表示高度的肯定跟支持。這個修法工作已經進行5年之久，我認為沒有一個所謂完美版本的條例，而是要有一個可以執行的條例而已，所以我希望能夠趕快完成修法，讓一切問題能夠有個定調，然後能夠趕快上路。我必須要提醒的是，現在都更在執行上所碰到的很多問題並不是來自都更條例本身，而是來自跟其他法令之間互相扞格的問題，我特別要指出的就是與文資法有關的部分。文化資產保存法的立意良善，跟都更條例原本大的發展方向是相同的，但是在執行上卻發生了很多扞格之處，特別是現在已經有好幾個案例是非常明確的，都市更新沒有任何爭議，事業計畫及權利變換計畫都已經核定，甚至連拆照與建照都已經取得，但這樣的案子還被提報要進行文資審查，而且是立刻不經任何公聽程序直接就變成了所謂的暫定古蹟，然後所有的都更就必須停下來，我認為這個不是修都更條例可以解決的問題，而是政策協調的問題，因此我建議在都更條例修法完成時，是不是可以做成附帶決議，針對文資法如何來配合都更的部分能夠有一些處理方式，取得協調。我們不是要反對文資，我們贊成文資，但是它應該也要在同樣平台與同樣公平正義的程序之下來進行，這是第一點。

第二個議題是有關提升效能的部分，這個部分有很多都是執行面的問題，特別在行政面，我認為必須要特別強調是保障公務人員，現在很多公務人員因為害怕被告，所以都更案寧可審的慢也不要審的快，最好在自己手上不要通過，這樣就絕對不會有問題，這會造成整個效能上大幅度下降，所以我認為應該要給公務人員相關的保障，並且給予獎勵。為什麼很多都更審議的速度會慢？原因在於政策的搖擺跟不確定性，是不是可以在都市更新案送件之前就先有預審制度，把一些政策先定調，這樣下面做的任何規劃設計才能符合審議上的要求。日本就有很明確的法令規定，要求都市再生計畫提出後，政府必須在六個月之內核定，如果沒有在期限內核定的話，就視同核定。這麼強制的法令，在臺灣我倒認為不見得適用，不過我覺得日本之所以可以這樣做的一個原因是，他們可以在事前，就算計畫還沒有送件，就可以跟市政府的官員先溝通與協調相關的公共設施要怎麼開闢、有沒有什麼要負擔的公益設施或是應該要做到什麼樣的項目，這種作法把爭議案件幾乎都已經解決的差不多了，所以日本很多的都市更新事業計畫送件案跟核定案中間幾乎都是不太修改的，幾乎都是一字不動的，這種情況才有辦法很迅速地來進行。但臺灣有很多的法令變動都沒有事先預告，在沒有預告的情況下，更新計畫送進去審議之後，結果因為面臨法令的變動，到時候又要再調整，這都是造成很多計畫無法很有效率的來審議的問題。

第三個議題是關於誘因的部分，我不能說現在現有的誘因是永遠足夠的，因為所有的案件都會嫌不夠，但是到目前為止，我認為它是維持原來舊方向且還能把整個不確定性降低的絕對正確的作法。不過我比較建議的是，在某些配合政策的事情上，是不是有機會可以調高容積的上限？例如我們現在已經認定為所謂的公共住宅、社會住宅是屬於公益設施的一部分，但公益設施依照都市更新的容積獎勵是有限定15%的獎勵上限，如果是在一個極度缺乏公共住宅的地區，是不是有機會可以略為放寬？也就是說，總上限沒有放寬，還是一樣在50%之內，但是單項的公益設施上限是不是有調整的可能性？甚至在住宅政策主管機關的鼓勵下，是不是有某些地方可以鼓勵他們儘可能地來設置所謂的公共住宅，在一定的總量下提高總量上限？有關這個部分，我想應該可以從政策面可以來思考。

第四個議題是關於是不是要自劃都市更新的部分，我認為如果政府劃定更新地區、擬定更新計畫非常有效率，只要民間有所建議就可以馬上調查、評估與劃定，事實上，民間根本就可以不用所謂的自劃，但是目前的情況顯然政府在這個方面並沒有辦法非常有效率的來執行，所以我還是認為應該要有自劃的可能性。

第五個議題比較有爭議性，是有關於強拆的部分，我想大法官會議第709號解釋文已經非常明確指出所謂多數決是合憲的，這個部分在這次更條例修法裡也有相關的調整，有規定同意的比例，我認為在多數決這個條件之下，當然強拆就是有必要的，我非常樂見這次關於強拆部分的條文已經變得更為細緻化，而且可以執行，我相信這應該是符合現在目前執行上的需要。

以上幾點意見，提供給各位參考，謝謝。

主席：請中華民國專業者都市改革組織彭揚凱秘書長發言。

彭揚凱秘書長：主席、各位委員。我接下來的發言主要是代表都市改革組織，因為我們內部針對這次都市更新條例修法有非常多的討論，事實上我們也提出了一些相對應的修法版本，包括吳玉琴委員及江永昌委員提出的修正版本，以及近日姚文智委員應該會提出的版本，大概都有納入我們的一些建議，所以接下來的發言就針對我們所提出建議的幾個重點，而這幾個重點也呼應今天的討論提綱。

第一個，我首先要強調的是，在大方向上我同意剛剛丁執行長所講的，這次修法的更動幅度或是企圖相較於過去是很積極的來面對問題，對此我們是絕對的肯定。不過我們看到這次行政部門花比較多力氣去處理的部分，比較像是把程序明確、效率提升或是對相關技術上的部分做更多的精進，這個部分我們當然是完全肯定。可是我們必須說，對於過去的都更爭議，除了這個比較技術面的部分，也就是如何都更的部分要去做改善之外，關於過去最多的討論或辯論的是為什麼要都更？在有關都更的正當性與必要性的部分，我覺得這次的修法條例應該還有部分可以做些強化，我覺得這樣會讓整個事情的推動在未來能夠更順利，所以接下來我要從這個角度來談。

首先，剛剛花次長的報告非常清楚，這次的都更修法，如果從公共性及必要性角度來說，最重要的落實是要回歸到都市計畫跟計畫的連結。我們看到這次都更條例最大的改變是要求未來劃定更新地區都一定要訂定都市更新計畫，可是我們認為這樣是不夠的，為什麼？我就直接講了，因為地方政府不會去劃！我們的都市更新條例從民國87年立法以來，那一條條文從沒改變過，就是地方政府要因應都市發展需求而劃定都市更新地區，只是當時沒有強制一定要擬定更新計畫。請問實施該法這十幾年來，我們的地方政府有劃嗎？就是不劃嘛！所以現在的關鍵不是劃設地區要擬定計畫，而是他們根本就不劃設，為什麼根本不劃？因為這樣就可以不斷自劃，所以地方政府就不會去劃！實話就是這樣！如果政府真的要提升這個事情，我們知道一方面內政部會積極補助地方政府，給他們經費，要求他們認真積極去劃設，但我們還是強烈建議在都更條例第五條要把一定期限劃定完成，比照都市計畫精神，將定期檢討的這個機制納入。因為過去十幾年來的怠惰情形已經很清楚了，現在所有亂象的一個很大原因就是因為過去地方政府的不作為，我覺得這次修法就算有這樣的規定，如果他們還是不作為，這樣所有的大前提─回歸到都市計畫還是無法實現，所以我強烈建議在這次都更條例的修法裡，一定要把這樣的實現放進去，而且要要求他們定期檢討，也可以符合老百姓的需求。

第二個與都市計畫有關的事情，我不是要談都更獎勵的部分，對於50%的部分，我沒有特別意見，可是在實務上，我們知道是未來的更新基地除了都更獎勵之外，事實上都有容積移入，實務上的情況是這樣，可是現在我們只規定都市更新容積獎勵上限，可能未來可以古蹟的容積移入、可以公共設施保留地的地容積移入、可以水利地的容積移入，事實上，這些個別都有一個上限，但是我們沒有一個總上限，所以有沒有可能在都更條中明定，未來更新地區基地的容積獎勵加計容積移入後有個總上限？不然我覺得這個事情，我們講50%，然後說我們有評估到對環境的衝擊，這是空話，因為那只是指容獎的部分，它還可以容移，包括各種的容移。所以關於這個部分，我們提出一個比較強烈的建議。

最後一點，我特別要回應一下，因為剛才丁執行長談到都更跟文資的衝突，關於這個部分，我也覺得非常關心，我的確也承認，誠如丁執行長所講，現在都更跟文資好像兩個平行世界，各做各的，都更照著它的程序走，而文資也有自己的程序，因為這二者是平行世界，所以現在出現的狀況是，當都更相關的實施者或依照都更程序，不管是走到事業計畫、全面計畫，甚至已經核定了，可是文資可以隨時進來插隊，造成兩種法令相互競合，我覺得這當然是很清楚需要討論的部分，可是我認為我們也應該仔細想一想，這一條在都市更新條例訂定時也寫了，第六條其中一款提到「具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。」這也是都市更新一個重要的重點，可是我們捫心自問，台灣的都更講到現在，有哪個時候談過這件事情？我們現在所有的討論都認為只要保存就是阻擋都更，所以這件事情真正的衝突為何？我認為衝突在於我們不應該把文資跟都更變成對立，在實務上，不是每個都更的基地都有這個問題，這個比例應該不是很高。其次，就算這個基地有類似文化資產價值的問題，也不應該是彼此對立，可是現在為什麼會彼此對立呢？我認為是因為我們制度的緣故，現行制度的設計是讓具有文化資產價值的私有權人，在這個遊戲規則裡，他的權益反而是損失的，亦即別人把房子拆掉了，除了可以蓋新房子、可以有免費的容積可以拿、有各種的獎勵，但是具有文化資產價值的私有權人卻是在保存之後，反而是視同一種懲罰。

所以我們強烈的建議，針對如何調解文化資產跟都更的部分，我們認為如果未來基地裡，經過計畫，認為有值得需要保留的部分，這件事情反而要給予容積獎勵，這是很明確的，因為保存一些具有價值的部分，這是具有公共利益，反而應該特別給予容積獎勵。第二件事情，如果他保存的建物，非常多的古蹟最後都有做為公共使用或半公共使用，若是做為這樣的使用，被保留建物的法定容積應該予以免計，因為過去我們也有免計的作法。第三件事情，我們反倒要針對這種個案，在建蔽率以及建築高度上給予放寬，因為有非常多的狀況是，在保存之後，造成排擠它法定的建蔽率，所以我們希望我們應該創造的是，如果這個基地有值得要保存的，亦即符合我們剛才提到的第六條，我們這個制度反而要給予其特別的獎勵、特別的鼓勵，我們要讓所有私有古蹟或文化資產的所有權人覺得自己在整個都更裡面，他們的權益不是受損的。以上把我的意見做簡單說明。

主席：謝謝彭秘書長。

接著請康克爾國際法律事務所趙文銘律師發言。

趙文銘律師：主席、各位委員。關於本次修正的部分，我們肯定修正的一些精神，包含對於少數居民的保障以及整個程序正當性等等的檢討，但是有幾個地方，我們似乎是過了。首先要講的是同意比的問題，大法官在釋字第709號中講得很清楚，多數決是OK的，正當性及合法性都是殆無疑義，因為公共利益考量的關係，只是要提到一個同意比較低的問題就是有關概要的部分，但是除了概要修之外，我們也把其他一併提高了，而且變得非常複雜。這裡面也產生了一些我個人覺得是不太合理的地方，違反所謂的平等原則，甚至從實務上來考慮、執行時，或許都更條例可以說已經死掉了，為什麼？因為現在我們在講「未劃」、「自劃」的部分，同意比已經拉高到五分之四的同意，我們設想一個狀況，現在很多都是四樓跟五樓的房子，只要有一戶不同意，大概就不用做了，這是第一個問題。

第二個問題，在劃定的部分，剛才彭理事長講得很好，實務上根本就沒有公劃，那個東西幾乎沒有在做，而我們又把公劃的條件限制成必須優先劃定的條件，但是又期待政府要做這件事情，那麼是關於哪些事情呢？本來我們只要是為了促進土地再開發利用或者改善居住環境的前提下，其實我們都還是有都更的指標，必須符合該指標才能夠劃，但是我們現在把它改成必須窳陋、年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良、居住環境惡劣等等，才可以申請自劃。試問原本這麼空的東西就有這麼多人反對了，現在再用這麼多限制，那麼如何能夠劃下去呢？

再來，剛剛次長有提到一點是，協議合建的租稅優惠不宜比照權利變換。個人覺得這件事情也是明顯違反平等原則，為什麼？因為不管是權利變換或是協議合建都是都市更新，為什麼有的人用權利變換做的就可以有優惠，但是協議合建的卻不行呢？更何況，我們都說少數要服從多數，協議合建大部分、幾乎是100%同意的，如果沒有達到100%，也要有五分之四的同意，比較多人同意的事情反而沒有優惠，比較少人同意的事情反而有優惠，這不是很奇怪嗎？

接著是關於剛才彭理事長提到都更必要性、正當性欠缺強化的部分，個人認為相較於日本，日本的法條只有第一種跟第二種這兩種，很簡單，日本的第一種是否耐火、是否超過耐用年限三分之二，其他的都是第二種。其實我們已經很細緻化了。所以我認為公共利益的說明應該是很足夠。

最後我們還是要再次跟次長建議，這次同意比的設計真的太複雜，而且這樣真的會讓自劃很難達成。最後一個結論就是，如果政府希望都更能趕快去做，而且很快的有成績，那麼我們要用的方法是比較容易達成的，還是根本就不可能達成，或者是很困難的？我們都知道，光修一個勞基法就這麼困難了，到我們的國會殿堂來，要送、要幹嘛，那個的比例就那麼難了，請各位看看，我們這個都更裡面有一個公劃，公劃有兩種是比較低的，第一種是公開評選的，第二種是已經發生地震、戰爭了，只有這兩種是二分之一就可以過了，其他都要到四分之三才能通過，包含什麼情形？包含我們剛才所講的建物窳陋，公部門就應該把它公劃劃進來了，但是也要達到四分之三，那麼我不知道我們總統何時可以看到我們的第一個都更案。以上，謝謝。

主席：謝謝趙律師。

請中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會于俊明秘書長發言。

于俊明秘書長：主席、各位委員。很榮幸代表不動產開發公會參加今天的公聽會，我相當同意剛才花次長所提到的，都市更新並不是只有一個蓋房子或拆房子的事件，它是一個國民集體安全的議題，所以全台灣有這麼多戶的這種建築，超過40年以上的老屋有180萬戶，特別是在雙北市，將近一半的房子都是這種老舊的建物，所以怎麼樣把都更變成一個集體安全要注重的議題，我認為也是修法的目的。剛才花次長說的非常清楚。12月初，英國金融時報歸納了全球風險最高的九個城市，其中，臺北是天災來臨時，全球資產曝險最高的城市。這篇英文報導第一行看起來滿驚悚的，說臺北市是世界上最危險的城市，但如果對照前後文就會發現，它指的是資產曝險最高的城市，達到GDP的34%，金額達1,377億美元。這攸關國民集體安全，是大家要必須關切的議題。

對於這次修法，站在民間產業公會的立場，我們建議應該提升參與的意願和信心。我這裡有個統計數字向各位報告，新北市都更的申請案量從2015年的59件，到今年（2017年）大概只剩下26件；臺北市的部分，用同年度比較的話，2015年是146件，今年也只剩下34件。件數減少的原因，當然和景氣有密切連結，不過這部法律到底該怎麼修，才會讓民眾願意參與，讓實施者有信心投資，以達到建立國民集體安全城市的目標？

對於今天討論的五個議題，我要就本會會員所蒐集的四個意見，來提出一些簡單的建議。

第一個，我們建議要維持同意比例安定性，這張簡報的上半部是現行的規定，以撤簽同意書和報核、公開展覽的時間點相比，修法以後，如果按照行政院版的修法內容，它會連結到未來的公開展覽。但所謂的公開展覽，不是只有報核時的公開展覽，還包括審議過程以及核定後變更的公開展覽。這些公開展覽，有很多是來自消防和建管等方面的要求，當這種公開展覽和撤簽保持浮動關係時，我們認為這對都更的安定性會構成一些妨礙。

第二個，現行的事業計畫和權變可以採取分送的方法，為什麼會採取分送的方法？因為是由事業計畫決定它的量體到底是多少，權利變換計畫則是在討論如何分配，所以這個「如何分配」，其實是經過都市更新審議會的公權力或者公共意志的介入，才得到這個結果。如果按照修正後的院版草案來看，變更的時候似乎還要再拿同意書，我們認為這個部分可能無法對安定性構成一個比較好的加分效果，所以我們建議權變計畫仍然維持分送的機制，對權變的部分也不宜再要求各種同意書。

第三個，剛才很多與會先進也有提到，包括謝欽宗副理事長和丁致成執行長都有提到，我們公會也是同樣的建議，就是讓協議合建的租稅減免能夠等同權利變換的部分。

目前大部分都更問題都是來自權利變換，因為有權利變換，所以會增加很多行政程序，也造成所謂的代拆問題，同時也會增加很多司法訴訟，這些都是權利變換引起的。如果今天在政策上能夠很清楚的鼓勵，就像剛才趙律師提到的，能夠取得百分之百同意的話，這在政策上應該要予以鼓勵。當然，我也要向大家強調，這些增值稅的減免，並不是減免在實施者身上，而是減免在參加都更的住戶身上，如果能夠讓協議合建和權利變換的租稅減免平等化，這對減少都更爭議會是一個很大的助力。

最後一個建議，我們也很高興看到，院版草案要把容積獎勵量化，而不是質化，如果容積獎勵能夠明確化，讓它有預見性，這對整合也好，對審議也好，都會減少很多負擔。所以我們非常高興，容積獎勵能夠明確化，花次長以前也提過，最好能夠表格化、細緻化，例如用打勾的方式等等，因為容積獎勵如果不明確，再加上都更的審議時間變長，經常會造成實施者和住戶彼此的信賴關係質變，所以如果這個部分能明確，這對產業界也好，包括自主更新也好，大家都樂觀其成。

不過我們還有一些建議，就是草案第六十三條第四項，上次在另外一場公聽會上，我們也向花次長報告過，這裡面有注入一些不確定的法律概念，包括容積獎勵，例如必須對環境有助，要考慮公共設施服務的水準，要考慮用新建築，也要考慮到其他有助都更的事項等等。其實就學理上來說，這些想法並沒有什麼問題，只是操作時該如何量化、細緻化，我覺得這個部分放在母法位階，將來行政部門執行時會受到比較多挑戰。特別是司法機關對這種個案的審查往往有很多裁量標準，有時候法院和行政部門的想法不見得一致，如果一致的話，最高法院也不會出現訴訟。這些需要量化的東西，如果能夠儘量量化，並給予明確性，我覺得這對都更的安定性，對將來的審議結果，對司法的挑戰都會少一點，這樣才能讓都更安穩的走下去。

今天我要代表公會，還有一個自主更新團體也託我向花次長、內政部表示感謝，希望大家能夠好好努力，讓都更好好上路，畢竟這關係到國民集體安全的問題，謝謝大家。

主席：請政治大學第三部門研究中心王章凱研究員發言。

王章凱研究員：主席、各位委員。其實我這個簡報封面大概3、4年前就用過了，只是改成今天的時間，內容也有稍微修改一下。我每次都一定會提到，現在的都市更新其實是老舊住宅改建，這麼做不是不行。針對都市更新，上一屆立委在任期中其實做過很大的努力，也有一個共識版，當時有很多條文被列入行政院版中；當然，我認為也有不少條文是退回原地踏步，甚至有一些是抱薪救火、徒生爭議，這個部分可能是更退步。

目前的草案雖然有很多專家學者投入協助，但還是可以看到一些程序上的堆疊，只是對違憲的部分做技術上的細節化調整，希望能夠透過程序為那個實質不正義解套。但是我要提醒一點，如果實質不正義，即便加上再多程序，實質上也不會變成正義，這是我們一定要把握的一點。如果要以程序讓它變成是正義的，那麼實質的部分就要先正確。

這一次修法有幾個很重要的問題要討論，首先，改建特定街廓老舊住宅的都市更新如果稱為公益，那麼其實也只是低度公益，不屬於憲法第二十三條規定，可以強制的高度公益，這對很多學者專家已經提過。第二個，都市更新和都市計畫脫勾，剛才幾位先進已經提過，後面我會提到脫勾會產生什麼問題。第三個就是為什麼可以？誰可以被強制和排除？這些如果沒有釐清的話，我們也只是一直在實質不正義的狀況下加上程序而已。

以上的第一個說明，大概可以回應討論提綱的第一點，我們知道都市更新有三個主要大角色，討論這些角色之間的權益問題時，不能繞過憲法、行政法、都市計畫法的法理，所以非常需要行政法學、空間計畫法學學者的參加，例如廖義男、林明鏘，陳立夫、程明修、戴秀雄等等，還有今天來參加公聽會的楊重信老師。所以我要先建議，或許立法院可以再召開公聽會或是會議，以行政法學、憲法法學、都市計畫法學的專家為主，以其他領域為輔，因為我們是在立法院談法。

因為時間的關係，我就直接進入主題。關於都市更新，我剛才提到，有一個不能不談的爭議，就是都市更新採取強制參加的問題。如果都市更新不採取強制參加，其實沒有什麼問題，不管實施者是政府或是都市更新事業機構，或者是更新會，基於私領域的私法自治原則、契約自由原則，所有的利害關係人都受到憲法的同等保障，因為信任不足、整合困難而導致爭議，需要不斷調處，本來就可以透過民事法院，針對契約約定的權利義務尋求司法的救濟。

如果要強制，我們就必須清楚知道，在民主法治國家，強制是一種國家高權，我們要面對的是，為什麼可以強制？實施強制的要件是什麼？在什麼前提下有承擔強制的義務，以及如何執行強制及相對補償等問題，這些都必須在修法時就明確釐清。都市更新不是不可以執行強制，但首先要建立該都市更新範圍內的所有權人、利害關係人都有承受強制義務的法理基礎，這個法理基礎就是剛才提到的都市更新計畫。

關於都市更新計畫，其實已經有非常多學者專家提到，基本上它就是一個都市計畫，至少是屬於細部計畫層級，是計畫高權層級。我用這張圖來向各位說明都市更新計畫的重要性，關於現在的都市更新，國家行政在都市更新事業計畫推動過程中，大概可以分成三種類型。

第一個是公辦都更，這是屬於強制性的，是拘束行政的類型，所以要透過公益審查，也擁有計畫高權，最後由國家執行，執行時如果有錯誤就要負起計畫擔保責任，由國家賠償。

第二個就是民辦都更，這個時候的國家角色就是負責管控，這是屬於管制政策，所以國家用都市更新計畫來審查個別的事業計畫，包括權利資料、權利關係的確定等等。如果有爭議，所有的利害關係人要透過民事訴訟去爭取民事賠償，或者由民事法院的強制執行處進行強制執行。國家除了都市更新計畫之外，還有一個重要的部分，就是獎勵，這是屬於執行過程中的誘導政策。

因為要給獎勵，所以必須動用國家資源，如果由國家資源給獎勵的話，就必須有公益性、必要性的說理，這也是都市更新計畫要做的工作，是屬於誘導行政的部分。但是由國家給獎勵、經過國家的審查，不表示民間的都更就變成公辦都更，或者就代表受託行使公權力，這是不成立的。我要提的是，經由釋憲，雖然大法官認為多數決或許沒有違憲，但是他們都提到，其實民辦的都更基本上就是私法關係，必須依循私法自治、契約自由的原則，細節我就不談了。

除了大法官意見以外，司法院在2012年、2013年時，在內政部營建署的會議上也強調過，他們重複提到私部門實施者所提的事業計畫是私法關係。實務的判決上也認為事業計畫和權變計畫是私法關係的問題，所以在這種狀況下，如果我們今天要談的是私法關係的糾紛，我剛才提到，最後必須透過民事法院的判決，除非我們走的是公辦都更，因為是公法的部分，所以才有所謂的強制，這時候政府根據事業計畫、權利變換計畫所做的拆遷公告，這是一個下命處分，才可以據此拆除。也就是說，政府主管機關主辦、實施的都市更新，其實是自己去拆除，如果是民辦的話，是由民事法院的強制執行處去拆除，所以第三十六條代拆這個法理其實是不存在的，這一點在很多學者專家的文獻中也有提到。

限於時間，我先做結論，討論都更的修法，必須以憲法、行政法為基底，以不違反法理為底線，做有利於都市更新政策推動的法律解釋和修定，如果應該做的事，卻因為行政部門覺得困難而不做，這本來就是立法部門應該監督、要求改善的。或者我們可以給予行政部門組織、預算方面的支持，不宜用一些後門條款來紊亂這個法制的體系，製造更多糾紛。基於這樣的概念，我也建議進入實質討論時，其實可以參考上一屆立法委員採取的工作小組方式，讓學者專家和更多人進行比較高密度、充分的論述，不要在這次修法時，又留下有違憲疑慮的條文，以上報告，敬請指教，謝謝。

主席：請中國文化大學環境設計學院楊重信前院長發言。

楊重信前院長：主席、各位委員。因為時間的關係，我就不照書面資料談，只提幾個重點。我要特別提到都更條例的第一條，這一條大家都是肯定的，我們希望都更以後，土地能夠有計畫再利用，我要特別強調「有計畫」這一點。第二個，要讓都市機能能夠復甦；第三個是改善居住環境；第四個是增進公共利益，如果這個條例的修法沒辦法落實這些目標的話，這個修法就失敗了，所以我建議從這些觀點檢視這部法律修得好不好。

首先我要肯定，行政部門確實有努力過，但是從2011年啟動第九次修法，到今天已經六個年頭過去，我原以為花了六年的時間應該很周延，但是我對這個條例的修定並不看好，這是我要表達的第一點意見。這裡面有很多癥結，例如剛才很多學界朋友提到的，過去19年來政府不作為，這部分我就不再重複了。又因為原條例的第十一條可以自劃更新單元辦理都更，所以政府就有恃無恐，就算政府不做也沒關係，反正民間可以做。

坦白說，雖然現在新的條例規定政府要積極劃設更新地區，但是仍然容許業者自劃更新單元，那我要請問，假設他們可以在更新地區外自劃的話，他們會到更新範圍內劃設嗎？這一點大家心裡都明白，所以這件事還是空的。當然，我們也談到，自劃更新單元正是今天都市更新業務沒辦法向前走的原因，也是造成很多紛爭的根源，所以為了修正政府不作為，我支持這次一定要在條例中明訂，尤其公布施行後，政府要在一定期限內劃定範圍、擬定更新計畫。

關於更新計畫，現在行政院版只提到要表明這四項而已，我覺得內容非常不充實，建議應該增列簡報中這些項目。另外，我建議刪除自劃單元，因為這樣一來民間就可以到處撿肥挑瘦，以獲得最大誘因做為考慮方向去自劃單元，只要有這個方式存在，那麼其他的更新工作都變成不可行，都會變成無效，因為這一條就會讓整個條例破功。我建議大家要面對這個問題，但也不是把這個規定廢除而不建立新的制度，讓更新業者沒有事情可做，我覺得也不是這樣。

如果要刪除自劃更新單元，那麼不妨考慮落日條款，例如給2年、3年的時間緩衝。在刪除這個規定以後，新的制度也要提出，我認為新的制度分成兩塊，一塊是以後危老房屋要重建，或是房屋要重建，可以回到危老條例；另一塊是，如果要更新的話，就是到政府劃設的更新範圍內。同時也要擬定更新計畫，更新計畫裡面要劃定更新單元，讓更新事業參與這個更新單元，但前提是什麼呢？就是要有一套新的制度，如果用現在條例中所寫的空洞內容，那還是不可行嘛！不只政府以後沒有角色，民間業者也沒有角色，這樣不是全盤失敗了嗎？所以接下來我要說明如何建立一個新的制度。我建議可以仿造所謂的公私夥伴模式，就是PPP，有點像現在公共工程的BOT方式，這個模式有幾個特點，第一個，權利、土地的整合應該由政府以公權力處理，細節我就不提了。因為公權力不能授權，只有現在的自劃更新單元，政府授權業者或是建商可以把別人的土地劃進這個單元內，然後再用盡手段說服他參與，如果最後說服不成，政府還幫忙強拆，我認為這是違憲的，剛才大家都說大法官解釋這個多數決不違憲，我想這有待大家再澄清啦！這個部分並不是那麼簡單。第二個特點，我建議以後新的制度全部採用權利變換，打從一開始就是權利變換，沒有協議，一旦有協議，權利變換就會破功，所以現在的權利變換是假的。因為有協議，所以就會簽訂私約，簽訂私約做權利變換，其實只是做給政府看的，只是為了完成程序，其實全部都是權利變換。只要用權利變換來作業就很簡單了，就是所有更新單元內的所有權利都參與更新事業的權利變換，包括在這個更新單元裡面，政府要增加公共設施。例如現在自劃單元之後，它不可能增加公共設施嘛！但是限定一個範圍實施更新，這時候一定要新修公共設施，所以政府花錢建設的公共設施也可以換算成權利，參與這個權變。

變成公共設施保留地的地主也可以，包括古蹟的土地和建物一樣可以換成權利參與。那問題來了，這樣業者不是無利可圖嗎？不是的，其實是全體可能會無利可圖，因為對業者來說，他們是用租金換算，所以才會有容積獎勵的設計，這個設計就是為了讓權利變換計畫可行。

因為我沒有時間了，但我的簡報後面還有說明如何建立PPP的制度，政府應扮的角色如何，實施者應扮的角色如何，以及政府和實施者、地主之間的角色如何，假設這些都能夠在這個制度裡面釐清，大家公平、合理的分享更新的利益，所謂的容積獎勵，要看對公共利益或是對社會責任的貢獻，然後讓這個計畫可行，以確保地主權利的方式進行設計，謝謝。

主席：請國家政策研究基金會黃心華研究員發言。

黃心華研究員：主席、各位委員。關於都市更新漫長的修法過程，首先要談一下我的感想。今年3月的時候，內政部這部草案大概只有六十多條，這次已經變成八十幾條。大家可以發現，都市更新從一部法律，變得有點像百科全書或是工作守則，不過這沒有關係，因為都市更新處理的，是攸關人民畢生最重要的財產，所以有時候法條明確一點、繁瑣一點、完整一點，這樣又有何妨？這是我的第一個感想。

第二個，都市更新實行到現在，其實一般民眾還是很茫然，而且缺乏互信，為什麼？因為我們的都更說起來還是以利字當頭，所以如何透過一些方法，就是除了修法以外，從教育等其他外圍的方式，把都更的環節做好，其實也是我們應該要探討的一個課題。

另外，我相信內政部這次修法時，一下子把法條增加到八十八條，看得出來他們有一套自己的主軸和脈絡，如果只是更動其中一條或兩條，我相信可能會有見樹不見林，或是會有牽一髮而動全身的遺憾，這是我總結之後的觀察感想。

在這次公聽會之前，我嘗試把那一本非常厚的參考資料看過一遍，因為其中有很多委員的版本，但是我失敗了，因為真的太厚沒辦法看完，我大概只能看到部分，現在就針對這部分的心得和各位分享。

首先，我看到的是有關同意比例的部分，以內政部這次的版本來說，整篇法條裡面有幾個不同的同意比例，例如二分之一、四分之三、五分之四，最高大概是五分之四，這出現在自訂劃設單元的部分。不過這沒有關係，適度把門檻提高，我相信是目前很多版本的共識，像院版或是許淑華版都有這樣的精神。但是我必須提醒，一旦不斷的提高門檻，其實等同於增加釘子戶的影響性，所以我認為之後修法或探討的過程中，門檻的部分不宜再過分提高，這是第一個警訊。如果還有一些門檻方面的糾紛，我覺得應該要從一些配套的爭議處理機制著手，這樣可能會比較務實一點。

第二個是有關資訊公開的部分，其實院版、黃昭順版和許淑華版都有提到這個部分。在過去的某一段時間，內政部還有一個想法，在施行細則裡面也有提過，所以不一定要拉到法的層級。不過我個人很高興，這次新版本的法條當中，已經把有關資訊公開的部分拉到法規的層級，我覺得這是一件好事，為什麼？既然大家都講究公開、透明，講究傳遞的程序爭議，那麼把它拉到法的位階做表態，我覺得這是一件好事情。

另外是有關審議機制的部分，這次很多的都更審議都和都計委員會做結合，我覺得這也是一件好事。不過我有一個疑慮，以都計委員的組成來說，某些時候可能會出現天馬行空的意見，讓好不容易整合出來的一些都更方案，送到那邊之後又破功了，所以我認為這個部分在後續修法的過程當中，可能還是要參照第一線地方政府實際執行人員的經驗，才可以讓這樣的好意經過正負衡量之後，還是可以得到正的結果。

另外有關耐震能力方面，其實在這次的版本裡面，親民黨版本和江永昌版本都有一些著墨，不過老實說，有關防災的概念方面，我覺得這次內政部的修法版本比較少著墨。但是像親民黨團版本提到的，例如在一定耐震程度以下應該要有一些作為，我認為這部分危老條例已經有做一些處理。不管怎麼說，針對老舊房子，我們要有一個專門的檢測機制，我相信這是一個值得慢慢構建的課題。

不過因為這個部分攸關民眾非常重要的房地產，所以我們還是建議內政部，如果要推動這個部分的話，針對它的進程和相關的量能、衝擊，應該都要先做好適當的因應，然後再去施行。

有關爭議處理的機制方面，院版、許淑華版、李俊俋版本都有一些涉獵，不過老實說，像李俊俋委員的版本裡面提到，要徵求被拆遷戶的同意之後才能夠拆遷，我相信這個部分在實行上會有一些困難。相對來說，院版和許淑華版本是先透過事前的溝通、協商機制，然後再展開拆除工作，我相信這是一個折衷的做法，這次院版的草案也有看到，這是非常值得欣慰的地方。

還有一個課題，就是我剛才提到的，其實我們在做都更的時候，很多時候會發現，民眾可能有個誤解，就是覺得都更不用出錢。大家可能不知道，其實要不要出錢，還要看你家房子的區位是在哪個地方。如果你家位於每坪四十幾萬元以下的地方，其實在財務上就有都更的困難。

所以我們可以發現，要做好都更，教育這個環節也是不可或缺的一塊。為此我建議，在這次草案的第十條，這一條是放在第三章，第三章是有關公辦都更的部分，如果教育這麼重要的話，我們是不是可以把第十條往上提升，把它拉到第三章之外。為什麼？因為不只公辦都更的部分，我相信私辦都更也需要有一個專門的推動小組，特別是如果教育工作很重要的話，我覺得可以把教育工作寫到推動小組的工作範疇內，這樣可以起一個正面的帶動作用。

剛才花次長有提到，我們30年以上的房子已經有400萬戶，對於這些老舊的房子，我說直接一點，我們是要用長照的觀點，讓它可以在地活化、安養老年，最後能夠有多元的發展，還是要用急診的方式，對這些老舊建物做一些即時性的作為？我相信這些問題的初始點，都要視房屋的殘存安全壽年和抗災能力而定，這就需要一定的評估機制，才有辦法談之後的事情。

談到這邊，我們也要談強拆的問題。當然，強拆這樣的字眼本身就帶有情緒性的引導，不過我們可以看到，在這次的修法當中，拆除之前是否要建立一套比較完整的溝通機制，我相信在這次的法條裡面是有著墨的，這是一個值得肯定的方向。同時我也必須說，如果能夠做到資訊透明、流程嚴謹，而且讓住戶可以做完整的意見表達，同時也做好合理安置方案的話，或許我們就不要用「強拆」這樣的名詞，因為這個名詞太過負面，這個部分在這次的修法也有一些著墨，我覺得這是非常好的一件事情。

另外有關院版第六十三條容獎的部分，其實我也樂見這次針對這些具公益性質的、比較大面積的修正，例如1萬平方公尺以上的部分，開放容獎到二倍，我覺得這是一個正確的方向。為什麼？因為唯有透過這些大街廓的都更，我們才能夠把現在都市所欠缺的一些都市機能、生活輔助機能納入，唯有透過這樣的方式，才能夠達到一些公益性的理想。

最後我再做一個很短的結論，至於其他零星的建議，例如第三十二條的聽證，在法條裡面提到，主管機關只要說明採納或是不採納的原因，我在這邊要提醒內政部，是不是可以再參考一下過去法院的相關判決，只要主管機關說明採納或是不採納，這件事情就結束了？會不會因為提出意見的民眾有些不滿，再加上有程序上的瑕疵，結果讓整個聽證完全無效？我覺得這在相關法條的調適上，我們需要做一些比較好的study，特別是之前法院是否有相關判決這件事。

第四十五條是要排除適用國有財產法第五十三條，主要是面積1,650平方公尺以上的就要排除，不過這部分之前還有一些考慮。就我所知，有些比較偏遠的地方，他們根本沒有都更的機會，所以唯有透過出售的方式，才能夠達到處理這些公產的目的。但是如果有些公產可以參與都更，代表它有一些活化的機會，所以是不是還要再排除國產法第五十三條？我覺得之後討論時，這個部分可能可以再繼續討論，以上是我的意見，謝謝。

主席：請臺灣都市更新受害者聯盟彭龍三理事長發言。

彭龍三理事長：主席、各位委員。剛才聽到大家表達的各種立場，我覺得我們也要以居民的角度去看這件事情，我就按照討論提綱的順序來說。第一個是關於都市更新的現況和窒礙之處，我想可以從四個社會事件來看。這幾年因為都市更新引發的爭議，首先就是大家所熟知的文林苑事件，樂揚建設帶了一千多位警察去強拆民宅，其次是臺北市政府縱容建商偷拆，像汀洲路案、永春案、長安西路案，建商趁著大清早，或者居民參加協調會，屋內沒人的時候，趁這樣的天賜良機去拆除民宅。第三個是都市更新審議委員收賄，或者說是官員收賄，就是營建署前署長和前臺北市都發局局長，即後來的新北市副市長許志堅，分別收取遠雄及樂揚建設的賄賂，這就是賄賂官員、官商勾結。第四個是剛才一直有人提到的永春案，北市府和建商敗訴，關於這件事情，我要說明一下，因為剛才有人提到由於審議委員會通過的計畫變更，致使樓地板面積少了將近1,000坪，但是權利變換計畫裡面的營造費用卻增加10億元，這讓人如何尊重臺北市政府都市更新審議委員會的判斷？

這些事情突顯出一點，就是政府對於都市更新的處理存在令人不信任的部分，大家可以去搜尋一下司法院的裁判書查詢網站，了解一下都市更新案的訴訟有多少件。另外，大家剛才也提到永春案，其實除了最高行政法院判決臺北市政府和建商敗訴，北投和吳興街也各有一個案子，並不是只有永春這一案，所以人民的陳情如果有效，又何苦和政府、建商打官司呢？

透過這四個社會事件，我們看到什麼？其實就是數不清的錢！試問營造費用要提高這麼多，卻完全不需要居民參與，這件事情對嗎？權利變換是這樣做的嗎？我們還看到另外一個現況，也就是房地產不景氣，房屋仲介公司已經收了很多家。也因為現在房地產不景氣，所以其實建商也未必會進場，我們都知道臺灣的都市更新集中在臺北市和新北市，新北市還好，臺北市則是非常誇張。

如果我們是為了改善居住環境，為什麼一個理當全國適用的法律，卻只在臺北市、新北市這些房價高的地方執行？如果為了讓建商進場，就要提高建商獲利，要在都市更新條例裡面給他們容積獎勵、扣抵營業稅，而政府還要替建商強拆，並讓審議委員會剝奪民眾參與審查的權利，明示或暗示建商可以自行偷拆，但是房地產不景氣時這些有用嗎？臺灣有二十幾個縣市，為什麼只有台北市這樣做？這說明了都市更新條例服務了房地產，當房地產有起有落時，我們的方向就應該調整。所以我們應該認為都市更新不是只有看到錢，大家也說不管是不是同一戶，都不應該認為蓋房子可以不用錢，而房子的價值還可以翻倍，這件事情是不對的。

我們應該從環境的觀點去看都市更新，創造什麼樣的公共利益才稱為都市更新？我們認為都市更新在民眾的部分應該調整為，如同921由居民參與重建會的方式，自我審查費用，這樣可以停止建商強拆與偷拆歪風。難道這樣建商就不能賺錢嗎？當然可以啊！日本跟韓國的制度是建商可以參加組合員，大家共同實施，所以這個部分並不是排斥建商。我有很多建商的朋友，現在的問題是這個制度讓很多住戶仇視建商，這是不對的，我覺得這是必須去改變的。

政府要做的部分應該是行政中立，譬如在社區裡提撥一些錢幫助社區成立管委會，好好的做好建築管理，甚至是做建築安全性的評估。政府應該做的是公共的部分，譬如街道、環境，而不是幫人家去賺錢這件事情。

其次，如何提升都更能量，降低風險、強化金融能力。我們認為政府應該有長遠的規劃目標，也就是剛才大家說的都市更新計畫。我覺得這個計畫應該是一個全市的，全面性的。為什麼住宅區要蓋二、三十層樓？真是莫名其妙！我們都知道，在實務上居民自主更新遇到的最大問題是跟銀行貸款不易。政府應該在這方面給予協助，這比給容積獎勵實用得多，因為容積越多，在住宅區蓋二、三十層樓，居民要負擔的費用就會越困難。尤其在房地產不景氣的時候，這是必須注意的。

關於都市更新推動防災的部分，剛剛我有提到一個問題，就是你們一方面說要防災，一方面又在住宅區蓋二、三十層大樓，我們都知道高樓建築會影響防災，所以這個部分是不合理的。因為時間不夠，我直接跳到第五點，強制拆除金是否維持。剛才我們一直提到大法官解釋第二十二條多數決的門檻合憲，但是這個門檻是指你可以去申請，並不代表你可以去強拆。前幾年司法院有給過意見，按照秘書長的解釋是說都市更新的核定，不會因為一個案子經過政府的核定就跟居民產生一個公法關係，就好比兩個人去戶政事務所登記結婚，也不會變成是政府的公法關係。

最後我再補充一點，我們這個制度裡的權利變換如果比較好，為什麼大家要去簽私契約？如果大家都簽私契約，這個權利變換是推動不了的，像都市更新條例第二十五條允許多數的簽私契約，少數的就用權利變換，其實這是政府打自己的臉，我們覺得這是不應該的。謝謝大家。

主席：謝謝彭理事長，接下來請德霖技術學院林旺根兼任副教授發言。

林旺根兼任副教授：主席、各位委員。我參加幾次修法公聽會，在五月份的時候我有跟花政次說修法的內容，我記得內政部的修法內容我打85分。今天看到行政院的版本，我的心裡面一直在淌血，分數一直下修到快不及格了。我以下的發言當然還是支持、鼓勵部裡面過去修法的努力，但是今天的提綱裡面有一些問題，我覺得還是要指出來。如果結構性問題不解，那麼將來都更的爭議並不會因為這次的修法而稍微有所減緩。

基於這樣的考量，我們就修法的內容舉出兩個問題。第一就是這次把同意權的部分下修，原來有一些例外的規定，本來是公展期間都可以來撤銷同意，這次是限定在公展前的同意，就是「所有權人對於公開展覽之計畫所載更新後分配之權利價值或分配比例低於出具同意書時者，得於公開展覽期滿前，撤銷其同意。」這樣的一個條件，在實務上，現行規定權變跟事業計畫是分開的。在分開的狀況下，出具同意書的當下，不一定每個人都會給他分配比例或相關的資訊。也就是說，萬一沒有的時候怎麼去舉證？我覺得這個部分應該要非常慎重的去思考。

第二個問題就是剛才這位受災戶的理事長也提到，多數決的協議合建這個結構其實是非常奇特的。我們學了日本的都市再開發，在都更條例創設了權利變換，我們又創造了一個協議合建。這個協議合建本來就是一個自己的特例，協議合建之外又加上一個多數決的協議合建。我們要知道，大法官過去的解釋裡面不是對都更，司法院的見解過去一直認為協議沒有適用多數決，但是我們現在的多數決自己來協議合建，然後就把少數的那個部分又創造一個所謂的部分權利變換。這是以強凌弱，造成資訊不對稱。我參與永春案協商的過程，我們都知道多數的人變成斯德哥爾摩症候群，大家就綁在一起，因為沒有他成就一個案子的時候，這個案子是失敗的。問題是少數的那些不同意戶的部分呢？他的分配變成一個很不合理的結果。最高法院為什麼判定第二十五條之一的這個案子是違法的？我們在立法院討論的時候，這個部分要不要在權變之外創造一個特殊的權變？關於這個問題，我覺得委員會或內政部應該可以再思考。

接下來，我將第二個議題分成兩個部分，一個是公辦都更的部分，我們肯定這次有策略性都市更新地區劃定，問題是你有沒有有效的策略讓都市再生？簡單講，就是讓策略性都市更新地區放寬容積，問題是其他的策略在哪裡？張政委曾經說過，他的朋友從日本回來後說臺灣很醜，到東南亞去也看臺灣很醜。臺灣只有一個策略性都市更新地區就會變美嗎？這個部分其實很難。我們有以下的建議，就是策略性都市更新地區一定要有戰略性的思考。對於這個戰略性的思考，我也贊成揚凱兄剛剛提出的一些意見，還要給他一定的特例，也就是我們有策略性都市更新公辦的，可能要給予都市計畫的特例，對於他的容積率、建蔽率，該給他2,000就給他2,000，該給他1,500就給他1,500。為什麼一定要限縮在百分之百？關於策略性都市更新，像日本的六本木之丘或虎之門之丘，他們可以從計畫道路、快速道路上面蓋房子。我們今天的都市計畫可能嗎？這些東西就應該給他一個特例。

還有，在提案的程序裡面，剛剛丁兄提到有一定的預審制度，我覺得可以把它納進來，當然也引進PPP公司協力式的想法。這個部分應該要給予行政上或金融上的支援。

再來就是議題二的部分，我們建議強化民辦的都市更新事業機構，讓代理實施者的部分法制化，這是第二個建議。對於「一案公司」可以繼續在都更案進行，這關係到剛剛政次提到的互信部分，所以我們還是建議要有一定的資格條件。還有，為了讓都更可行，健全財務是非常重要的一件事情，這個部分也是我的建議。

至於容積獎勵的部分，其實讓他條件更明確這個部分的方向我都支持，但是我們反對協議合建可以有租稅減免。今天一般的協議合建可以得到任何獎勵嗎？不可以。現在危老重建的協議合建可以得到任何的獎勵嗎？也沒有。土增稅、契稅都沒有，為什麼在這個權變，在這個都更裡面可以？

再來是未劃定的部分，我也贊成剛剛幾位老師提到的，因為未劃定的部分不以一定的落日條款時，就可以讓地方政府怠惰。這個部分的怠惰就是指不能這樣做，為何還要去做這個部分的公劃。

另外，有關強拆的部分，我在法官學院跟很多法官討論，其實強拆在日本的都市再開發法裡面也有行政的代執行。他們認為你把左手的代執行放在右手，然後民事執行，其實不見得好。問題是如果我們的代執行放任給實施者自己來執行，甚至他說不小心就拆了，或者是因為我們的地方政府告訴人家他有拆除執照，難道有拆除執照就可以拆別人的房子嗎？這是匪夷所思的，所以我在這邊很沉重的呼籲，第一，如果要行政代執行，一定要有一個完整的配套，他的正當法律程序應該要相對的嚴謹化。前面的協調本來就應該，後面的調處程序跟後面的法律效果還是應該維持。也就是說原來內政部版的內容，希望大家去做一些考量，不然的話你放寬代執行給予實施者自己去拆，不小心就把人家偷拆，這樣不會加深對立嗎？我提醒大家來思考一下，謝謝。

主席：謝謝林副教授。接下來請淡江大學產業經濟系莊孟翰副教授發言。

莊孟翰副教授：主席、各位委員。其實都市更新的問題是千頭萬緒，在立法方面，從立法到制度面再到執行面，應該是越來越完備。我覺得制度的設計與執行方面是很重要的，最近住展雜誌有提到雙北市都更案的量好像越來越大，其實這是在景氣的時候整合出來的，不一定是現在的情況。

目前我們面臨了幾個大問題，第一是景氣衰退，包括中華郵政在10月30日購置內湖廠辦大樓，尚未完成簽約。第二，房價下跌後共同負擔比例提高，分屋比例下降，亦即中間一直在變。第三，空屋、餘屋的增加量很大。第四，都更後持有稅暴增，例如和平東路與金山南路交叉口的和平大苑，地主分到的時候一起繳兩年減半的房屋稅70萬元，所以很多人聽到這個案例後，怎麼去更新？第五，公設比的潛在影響，因為現在的公設比比較高，慢慢縮了以後像四、五層的公寓一樣受到影響。第六，違章建築林立，不論是一樓加蓋、頂樓加蓋都會出問題。

關於當前都市更新的理想與現實部分，其實都更始終來自於人性，我們剛才講到的喬不攏就是人性。我們的都更條件變變變，非一成不變，而且疑難雜症太多了。我們看到397萬戶的都更大餅，很多是看得到吃不到，因為不可能一部法令行遍天下。剛剛彭理事長也提到，中南部都不必進步嗎？

有關人口老化對都更的影響，我們看到日本的經驗是空屋、餘屋與治安的問題。還有，司法權與行政權如何取得平衡，以及違章建築的問題。再來，如何發揮「1+1＞2」的乘數效果？就是必須縱向的銜接與橫向的聯結。剛才談到教育，我們應該從社區總體營造開始，這樣才有機會，日本也是這樣的。其實日本的經驗就是溝通、溝通再溝通。現在談都更幾乎都是問1坪換幾坪？都更後1年要繳多少稅？但是大家都講不出來。

目前全國及六都30年以上屋齡的有397萬戶，其實都可以推算得出來。我們可以看到，如果這個法令僅適用於台北市、新北市，30年以上屋齡的比率，其實只是32%而已。我們都知道景氣會影響售價、估價、共同負擔比例及分屋比例。我們希望自力更新，希望把實施者的利潤拿掉，大家可能要思考一下如何去處理這個問題。

其實都市更新與公共利益相輔相成，公共利益增加，私人利益也增加。至於公權力如何介入，如何代拆，這是一個大議題。我們所謂的三加一道防線，關於連結都市計畫，避免外界任意圈地疑慮，這點等一下我再說明。關於舉行聽證的部分，之前蘭州街在辦聽證會的時候，居民都說：「我講的你們都沒有聽進去。」那我們要如何強化都更？因為行政救濟後面又卡到了。再來就是主管機關的介入，我想主管機關要介入的機率很低。

我們去新竹縣政府評審的時候拿了一些資料，其實他們很辛苦，我們還在埋怨他們怠惰，這點我不太認同。我們來看新竹縣政府辦理都市更新案招商歷程表，第一個個案是3次流標，這是從104年開始，第三個個案是2次流標，還有一個更妙的是9次流標，一共9次才完成，從104年到今年10月25日才完成。我只是提醒大家要怎麼樣去宣導。

還有，文林苑都市更新案是否惡意圈地？若說這是惡意圈地，我覺得對一半而已，那文林苑的兩邊為什麼不圈進來？所以不論是對市政府或都更委員，我都說趕快看看能不能整合進來，整合不進來就把它去除掉。先是好意的，不要把它當作惡意。最近我去新竹縣政府評審公辦都更案，這也是一樣，難道他不想把旁邊都整合進來嗎？其實是有困難度的。

至於共同負擔的比例多少我就不多講了，只是容積變化後造成很多人不願意進來。我們在高雄看到一個個案，你看他不是想要整合多一點嗎？為什麼整合不進來？等他整個完成以後，哇！旁邊不得了，你再不進來，以後跟誰去都更？所以後來就同意了，變成你前面的計畫都核定完成，但是因為有一百多個住戶，最後他們才同意，我想這個是建議我們該如何去整合，你看，整合以後這塊基地就完整了，蓋起來的房子可能是這樣。

至於稅的問題我不再多講，稅的影響真的非常大，稅捐處自己也有提出來。以122坪為例，結論是加、加、加到最後是27.38倍，細節我不多講，我是告訴各位這個要怎麼樣去思考其實是一個很重要的議題。我們再往後看，在修法的時候，我覺得都市更新基金應該可以由容獎回饋來支應，然後要提高公共基金，這個是在公寓大廈管理條例，把它提高將來就不怕沒錢可用，就是第2行的部分。另外，聽證應該避免流於形式。關於代理實施者，前面有人講過，實施之後的資本額，我知道很多代理實施者資本額是100萬元，但是100萬元怎麼都更？所以問題其實在於代理實施者要怎麼定位。

剛才講景氣的問題，在專業估價師的部分，我們可以參考新加坡制度去建立估價師的專業和權威性，譬如提存法院，然後執行，細節我就不多講。我們現在的估價是很有趣的，我發覺基隆市、嘉義縣、嘉義市和新竹市沒有估價師，這是很令人意外的一件事情。以日本來講，六本木之丘是採不動產證券化的方式開發，但是花了17年，這中間曾經有一年舉辦了一百多次的聚會去溝通。東京的Midtown是22年，代官山是20年，表參道之丘是6年，表參道是由安藤忠雄親自去說明，所以溝通和協調之間要去取得一個平衡點。協議合建的部分大家提過了，我就不多講。

我覺得以後如何彰顯公權力、建立估價的權威性、廣義的都更，還有容獎應有上限，容積獎勵回饋我覺得很重要，再來就是前期的補助，剛才提到如果這個公共基金足夠其實是可以的。危老建築的部分可以從50年開始，這一次我還特別去淡水拍了照片，我想說奇怪了，怎麼一個貨車倒退以後地就塌下去了？先把它補上來，但是補上來也沒有解決問題。那可不可以用以房養老但是不出錢？我說有增值的話就要出錢，就從以房養老來著手，而且增值以後也可以再到長照，以這樣來講，這個機制要怎麼設計？

再來，剛才講同意書的撤簽我覺得要審慎。另外，最好是能夠實例演練，讓司法與執法單位有一個參考，不論是成立專業法庭或者經由仲裁都可以考慮。還有就是多元創新的都更，還有蓋全齡屋，剛才都有講到結構。中南部房價太低該怎麼辦？這我就不多講。日本的情形是這樣子，人口老化很快，那台灣的情形各位都很清楚，我們15歲以下的人口到2060年會減少139萬人，青壯年減少783萬人，老年人增加404萬人，這是很麻煩的一件事情。

因為時間到了，我就此打住，如果後面還有時間我再補充，謝謝各位。

主席：謝謝莊孟翰副教授。因為會議進行已經超過2小時，我們先休息10分鐘。

休息

繼續開會

主席：現在繼續開會。請淡江大學建築學系劉欣蓉助理教授發言。

劉欣蓉助理教授：主席、各位委員。很高興有這個機會再次跟各位分享我對於更新條例的看法，其實更新條例開宗明義就在談它的目的是為了促進都市土地有效的再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境以及增進公共利益，在這樣的前提之下，整個更新條例乃至於實質的推動都面臨到各種的困境。

最主要的幾個困境，從結構性的角度來講，幾位前輩剛才都已經分享過了，就是跟都市計畫嚴重的脫節，以及相關的獎勵辦法完全不受限制和管控，造成更新在整個城市裡面亂飛，失控的容獎強烈的衝擊都市的環境品質，我想大家都非常清楚。我們隨意舉了一些更新的大樓為例，各位可以看到它和周圍的環境完全沒有任何關聯性，超大量體通常都是擠在非常小的巷道之中，這個是都市更新以住宅基地改建為主的普遍狀況，我們不太知道這樣的現實到底對都市的環境品質有什麼樣的改善。

另外一個議題和困境，就是沒有計畫的容積獎勵和容積移轉嚴重的影響整體都市治理，特別是剛才幾位前輩也提到，整個獎勵容積或是移轉的容積並沒有一個明定的限制，使得很多地區因為這種移轉的容積或是獎勵容積，在一個基地裡面對容受力造成非常大的負荷，整個環境品質其實是下降的，也就是說更新單元附近的環境品質是下降的，我想各位都可以理解，我們經常看到三十幾層樓的建築物旁邊是4層樓的公寓。

還有很嚴重的一個問題，就是不完整街廓這種零星改建式的更新根本沒有辦法達到都市機能的復甦，我們隨便舉的幾個例子幾乎都不是完整街廓，更何況目前各地方政府都已經不停的下修最小更新面積，這些都是我們面臨的問題。都市更新條例作為一個特別法，凌駕相關的法令體系，也埋下了法制與現實衝突的各種危機。已經過世的漢寶德教授在2012年文林苑王家事件發生之後有寫了一些文章，在其中一篇談到台灣的都市更新是以建設公司營利動機為發動力，這樣子的更新無助於整體環境品質的改進。

各位，我剛才快速講過的前面這一段文字，實際上是在2012年王家事件發生之後，有10位左右的專家學者去面見當時內政部長所提的內容。各位要是覺得我們講的事情似乎重複了很久，可是弔詭或悲哀的是，到現在5年了，這些事情幾乎沒有改變，所以我很刻意的把5年前的簡報拿出來與各位分享，正是因為這件事情在我們的社會中一直存在，卻從來沒有被結構性的認知它的問題點。當然，當時我們給了一些建議，包括楊教授還有林教授等，當時我們去面見內政部長的一個看法就是整體容受力的調控一定要回到更新條例的架構之下，也就是在精神上應該要扣回都市計畫這個法制架構。我想今天反覆的談到更新計畫的必要性，不管它叫更新計畫或更新地區計畫，這一點我覺得在當前的這個版本裡面，也就是剛才花政次有向各位說明的部分，我們看到在這個面向上已經往前跨了一步，但是它如何具體落實好像不是法令的事，也因此使得我們對於這樣子的調整是否可以具體落實還是產生一些憂慮。

我們當時是希望更新計畫應該要從一個公共設施改善幅度的角度，給予它一個類似KPI的指標來衡量我們都市更新的成效有沒有達到，不是把這些房子改建了城市就更新了，反而是它整體的公共設施品質有沒有達成。我們還是強調要以公辦更新為主、民辦更新為輔，深化原住居民及周邊社區的參與，這件事情是我們反覆強調的，那在當前的這個更新條例裡面，我們認為第五項和第六項還有待加強，還有改善的空間。

回應本次的討論提綱，我非常簡略的給幾個建議：第一個，同剛才楊老師所說的，還是要回到公私協力，我們從來不反對公私協力，但是公私協力的方向要以公共利益為主要考量。目前這些個別的更新事業計畫正是因為缺乏整個都更條例作為特別法最關鍵的公共利益，而且是一個高強度的公共利益，而非剛才王章凱老師說的那種低度的公共利益，就是因為沒有以這個為軸心，才會造成現在這樣的困境，所以我們建議在政策上能夠回歸以公部門為主導的都市更新，然後具體落實更新地區計畫，這樣才能夠有效的將私人更新業者導入適當的更新地區。

第二，未經劃定的這些單元是不是能劃定？當然可以，我們在5年前開始提修法建議的時候，我們就說不是不行，畢竟各地方政府在劃設更新地區的時候的確會有疏漏的部分。可是一旦當居民要提出自劃單元時，就必須回到更新計畫的架構，甚且是回去要求縣市政府重新確認這個更新單元周邊是否有劃設更新地區以及擬訂更新計畫的必要性，然後再予以考量是否可以自劃，這個部分我們已經重複的談到，所以有上述的看法。

第三，就公辦更新為主力這件事情來說，我剛才也強調了，目前絕大多數的更新都是以民間的建設業者為實施者，我們認為這是最大的問題點，應該要回歸以公辦更新為主力，而且導入社區營造的理念，以市民參與為核心，強化更新範圍內居民之間於更新過程中的溝通與互信的建立。我們看到現在絕大多數的都市更新導致居民之間的關係變得非常緊張，也完全無助於社會和諧的改善，大家本來還是鄰居，到後來因為每個人都以為對方拿了什麼好處而相互不講話，這是一個非常嚴重的問題，所以我們建議要導入社區營造的理念。

更重要的是，我們有一個很創新的看法，就是結合協力造屋、以房養老，乃至於街區主題營運的概念，來創新整個更新的流程和架構，擴展都市更新的格局，強化都市更新結合地方產業以及社會福祉的推動，改善當前只侷限於個別基地住宅改建式的更新帶來都市負擔的負面效果，這個部分我個人在前面3年的幾個場合也向各位報告過，我們也是強調都市更新結合自主更新、公辦更新再加上街區經營，絕對可以提出一個有創意的更新方案。

在結束發言之前，再給我1分鐘的時間向營建署或是內政部提出3點小小的建議。第一個，我認為在短期之內，營建署應該有機會很快的提出幾個研究來告訴我們，到底現在台北和新北這些更新的單元落在原劃設範圍內的比例是多少？這是一個非常重要的訊息。不過到目前為止，很抱歉，我也沒有再去查詢是不是有人做研究，但我很希望能知道這個訊息。

第二個，還有一個資訊我覺得必須釐清，在35年快40年前，我在大學的時候就已經有研究所學長在做結構研究，他們發現低層建築的耐震力其實是遠遠大於中層！所謂中層建築就是7層到12層，當然12層以上如果採鋼骨結構的話，耐震力也會相對提升！當下外界反覆說30年以上的老舊、低矮建築有非常嚴重的抗震問題，所以我希望營建署能夠做一個研究告訴我們，35年前那樣的研究到底是對還是錯？我們今天反覆的用這種方式來強調，我個人認為這固然是一種擔憂，可是把都更和都市安全扣在一起，會帶來莫名的焦慮和恐懼，是以我希望能夠透過理性的研究來理解。

最後，前面幾位發言的前輩都提到，政府的不作為其實是一個最大的問題！我們的更新計畫每次都被認為無法落實，且各地方政府都說沒有人、沒有錢，可是現在明明就有機會，各地方政府本來也有很多計畫研究都是委辦，那現在內政部在前瞻計畫的架構之下要推動更新，有沒有機會開始來編列一些預算給予各地方政府，請他們去尋找優秀的規劃團隊來為這些更新地區進行更新計畫，為城市找到一個更有前景，更有創意的未來？以上，敬請指教，謝謝。

主席：請新北市不動產開發商業同業公會研發委員會陳明遠主任委員發言。

陳明遠主任委員：主席、各位委員。我是新北市不動產商業同業公會研發會的主委，敝姓陳。其實剛才全聯會的于秘書長已經講了我大部分的發言內容，我現在要講的可能會有一些重複，請各位見諒，不過這也是我們建商一致的建議。

首先要講的是都更條例第六十五條稅賦的問題，我們認為不管是權變或是協議合建都要一視同仁，對地主要有同樣的公平待遇，這是第一個建議。第二個，對於強拆的問題，我認為應該要簡化其程序，雖然說現在有三加一這種方式，但是透過都審委員會來核定的時間會很長，如果最後沒有辦法達成共識的話，可能又要走法院，還是回到老路子去。

我不認為不願意做都更的人是不對的，但我們可以用各種方式把問題處理掉，譬如說用整建維護，如果可以切割的話，有一部分就可以不受土管限制，像是有沒有面臨建築線等，這些問題我們都不用去考慮。因為這是一個公益性的法案，用整建維護把房子維護得好好的，他不進來就不進來，大家的認定不一樣也沒有關係，這是我們其中的一個想法。

在第六十三條是講到容積上限的問題，我想都市一直在改變，記得我小時候大約40年前住的房子，當時的台北市是100萬人，有100萬人就是直轄市了，現在台北市已經超過200萬人，新北市甚至已經有三百多萬人，如果我們還是用那種窠臼，用那種老思想去思考這個都市更新，我覺得是不對的。所以我嚴肅建議，在容積的部分本來就應該比較寬容一點，不只是50%，或者是迅行劃定地區的100%，我認為還可以再包容一些，這絕對不會對都市環境有所影響，反而會讓都市的市容有所進步。

接下來是危險建築物的定義。我覺得應該要從寬認定，有很多建商朋友常常向我們反映說好奇怪，我明明是海砂屋，但是鑑定的結果不是！我認為並非不是，它就是海砂屋，但是他的鄰居不是，所以這要怎麼算？況且海砂屋本來就有危險性，應該是在同一張建照裡面，只要有一戶是海砂屋就應該全部列為危險性建築物，要趕快強拆，這是一個很重要的觀念。

接下來要講到共同負擔的部分，在都更條例第五十五條裡面有很多項目，在此，我要為建商提出一個不平之鳴，因為實施者或是權利人，實施者都要先暫墊費用，而最後的風險是由誰負擔？當然是由實施者負擔，但他們也沒有多分啊！他們還是要跟所有的地主、權利人一起來分配這個部分。我認為暫墊的部分應該要扣除，在這上面應該要給建商一點價值，就暫墊的部分要明確、重新定義。

最後，我們新北建商公會最近有一個想法，之前所定義的何謂危險建築物、老舊建築物，其實之前我就講過，有關九二一大地震，由於它的結構本來就比較脆弱、已經是一個很危險的建築物了，如何讓都更能推行得比較快一點，應該透過行政的手段，在建照的背後再予加註，譬如建築物不論是30年、40年或50年，訂一個期限；或者是它有危險之虞，所有的權利人必須要無條件拆除，這樣子的話未來才能夠推得動。雖然現在不會立即有立竿見影的效果，但在未來對於都市老化的問題，它會有一個循環性，慢慢地這個問題就會自動減少，所以希望在建照背後能夠加註這個部分，就不會有這些問題。

以上是我的報告，謝謝。

主席：請財團法人農村發展基金會謝志誠董事長發言。

謝志誠董事長：主席、各位委員。身分很尷尬，由農村的人來管都市的事情，所以我一度不想來，因為要先自我解釋。我已經提供書面稿件，以下就簡單地跟大家報告剛剛我這樣聽下來的感想。

第一個，在都更條例的修法方面，已經6年了，開始修法的時候如果有人生了小孩子，來得及的話這些小朋友今年都已經上小學了，來不及的話明年也都可以上小學。過去這6年的過程其實是有一些正義存在，5月份內政部版送到行政院之後被大幅修正，對於修正的結果，我聽到的是都更業者很滿意，當然有一些社運團體就開始諷刺民進黨政府。這是雜誌所報導的，不是我講的，報導的這個媒體也在場，某一個雜誌是寫「愛死建商的民進黨政府」。我個人並不那麼認同「愛死」的程度，因為執政之後總是會有為難之處，不能只聽單方面的話，必須要兼顧大家的主張。

前幾天我特別針對內政部版跟行政院版加以比對，發現其中有退讓，但也有堅持，包括鑑價機制的調整，很多業者不滿意這個條款，但還是有留下來。另外，內政部版第三十六條有關公辦都更要徵得持有土地所有權人二分之一同意的規定，我覺得這是政府所展現謙卑的一面，但有部分的地方政府首長很不爽，表示這樣子會阻礙公辦都更的進度，而這個條文也留下來了。也就是說，雖然有退讓，但是也有些堅持啦！旺根兄，這個可以打八十幾分嘛？不要再往下了，85分好不好？我看完條文以後，也跟他們說我們的滿足感比較低、是建立在大家高興就好的基礎之上。不過很遺憾的是，業者感到滿意的蜜月期好像不長，前幾天就有業者在媒體上面罵說這些條款是空話。大家對於政府的公權力好像有很多想像，在這裡我要安慰大家的是，如果政府的公權力那麼好用的話，危老屋重建條例也用不著有百分之百的同意門檻，它都已經是危老屋、建築法規都已經明文規定要拆了。也就是說，不要把政府的公權力想像成那麼偉大，因為公權力是在對付違法亂紀的人，不同意參與都更的人沒有違法，這部分沒有明確的條文規定。

其次在政策方面，這幾年來內政部，包括營建署也射出了好幾把劍，不曉得你們有沒有保留洪荒之力以在短期之內再度射箭？我倒是建議在政策的宣傳上面，部長、次長應該帶著營建署首長辦一場環島苦行，就目前你們射出的這幾把箭去宣導政策，利用這趟環島苦行把都更的形象重新建立起來。

剛剛有幾位先進提到，都更其實是在型塑人與人之間互信的機制，但這幾年來我相信大家都很清楚，整個都更的價值搞到最後只剩下權利價值，只剩下1坪要換幾坪，或者看看能否不出錢而又可以拿錢回來的這種價值觀，整個價值都扭曲了，所以可能未來推動整個都更的一個重點就是型塑都更的形象，我覺得這點滿值得大家重視的，大家不妨坐下來好好考慮。剛剛很多先進又提到都更教育的問題，像是環境教育基本法、食農教育基本法，我看倒不需要弄一個什麼都更教育基本法。

第三點，也呼應一下黨團的鄭小姐，在過去的幾次公聽會之後他在臉書上面有所感嘆，就是針對獎勵融資的部分應該訂一個落日條款。最近是百貨公司的週年慶，他們不需要宣傳就會有很多人去，因為是限時限量，這個時候談限時限量還有另外一個深層的意義，國土計畫的前身，也就是修正全國區域計畫已經在去年5月16日公告施行，這個修正計畫書裡面的第11頁就提到應該要建立計畫地區平均容積率的機制。這是很值得重視的一個時間點，不妨弄一個落日條款，然後重新檢視都更機制中有關容積獎勵的部分是不是要回歸到都市計畫，甚至回歸到國土計畫？不要說到時候國土計畫講的是一套，都市計畫講的是一套，而都市更新講的又是另外一套。這是一個機會，因為過去幾年大家都迷信容積獎勵可以增加都更的能量，當然這跟此次修法明確規範容積獎勵的給予是沒有關係的，但是到底針對都市更新裡面有關容積獎勵這個制度要不要趁著國土計畫這個時間點上好好的檢討一番？免得到時候各行其是，國土計畫就淪為「桌上畫畫」然後「壁上掛掛」，又回到三、四十年來的那種老調。謝謝。

主席：請內政部花次長發言。

花次長敬群：主席、各位委員。聽完大家的發言可以發現，站在不同的位置、不同的角度，關心的議題或者價值觀的切入點確實會有所不同，但我真的非常感謝剛才謝志誠老師的發言，因為他溫和的聲音、深厚的內功也把引發大家爭議的情境做了一個很溫暖的擁抱。在整個法案修法的過程中，我們也嘗試希望站在那樣的角度去思考，我們希望擁抱大家而不是跟大家對抗，至少是這一年多來我們在立法的過程中所希望的，背後當然就是我們希望平衡各界的期待。但是這個平衡並不只是在互相喬來喬去，而是我們要思考哪一件事我們可以先啟動？哪一件事可能是下一階段可以再精進、再進化的。

有些事情不是它不好、它太過於理想，而是在於目前社會的現實環境或是我們的政府缺乏這樣的經驗，所以我們不知道那會是什麼樣的狀況，所以我們只能一步一步來。同樣的道理，有些從法理上的價值觀，不管是就正當性、公益性此一面向的意涵，同樣的道理，過去是因為我們建構在一些比較不完整的體制，甚至就像各位提到的「不作為的政府」的環境下，所以造成了一些爭議或是讓不當的現象自然發酵甚至擴大。說實話，這一年多來我三不五時會講一句話：大家都擁有一顆受傷的心靈，在受傷的心靈底下，我們比較容易不信任或者我們對於某些事情會刻意用比較嚴格的標準去審視。你沒有達到這個嚴格的標準，其實你的改變都是無效的，因為它沒有辦法彌補你受傷的心靈，但實質上它是可以改變、改善現實的一些狀態。

在這個法案的思考或溝通的過程中，我們一直在構思的是，這樣的建議、作法是不是可以讓都更這件事做得比較好一些、順暢一些，大家的爭議少一些，效率提高一些，但它是不是能夠做出一個有創意的方案？我知道不行，但是沒有這些基礎，未來我們也不可能做出有創意的方案，這就是一步一步來的階段跟過程。也因此我們必須承擔一些外界的批評，沒有錯，我們必須先庸俗，然後我們才能夠高雅，這是需要一步一步走的過程，我先從這樣的背景跟大家作個溝通。

另一方面，針對都更的思考，我們所想像的情境可能很容易流於過去從建商擔任實施者的角度，但是我們也可以去想像一些新的邏輯是：如果由居民擔任自主都更實施者的角度，那我們所講的那些論述又會變成什麼樣的意涵？或者若從政府主導的角度，那又會是如何？政府主導可能還分為好政府和壞政府，好多好多面向，說實在話，好多好多的面向。在這個情況下，我們也不希望用某種價值觀去壓迫別人或者純然地去否定對方，因為這樣都不對，這樣都是霸權。

不管是從哪一個面向來的，它都是霸權，這都不是我們希望的；我們希望的是，誰都會罵我們，但是都覺得你也沒那麼可惡。換言之，從任何角度我們都有一些值得被罵的地方，但是其實我們也都有一些值得珍惜的地方，我相信這就是我們現在在做都更條例修法的過程中要去尋找的那個均衡點。當然，我們就是朝這個方向先踏出這一步，也希望透過這樣的過程讓各種面向的人都還有機會把你所期待的繼續往前走，都是一樣的道理，都是保留這樣的機會。

剛才大家提到好多好多、各式各樣的建議，我們也看到大家的委屈，其中很多建議，例如都更需要教育、都更需要宣導，絕對是的，但是都更的教育和宣導最有效的就是實際成功的案例和經驗，它會是最有效的教育和宣導，而不是苦口婆心。當然，謝老師說要去全島苦行，其實我們已經在做了，只是還沒有到那麼苦，但至少我們已經去很多縣市進行過教育和宣導。其實每一場都很熱鬧，都是好幾百人的場子，不管是台北、新北、台南、高雄都一樣，大家非常積極的願意來聽、願意來溝通。

大家最在意的可能還包含代拆這個議題，特別是林旺根老師感到很傷心，從調處到協調，這個確實似乎是一個蠻大的改變，也就是從司法處理轉成行政處理，這是一個蠻大的改變。但是我們在思考的是，這件事情用不同的方式處理，它實際上的落差真的有那麼嚴重、那麼巨大嗎？還是我們可以試試看，說不定先從行政處理上我們也可以走出一條路，而不是因為走行政處理途徑，不強調非要等到最後法院判決確定才可以拆除，好像這樣社會或是國家的公權力就是霸權。我們這個社會是會學習、是會進步的，這件事情就是讓我們試試看，如果又試出好幾個文林苑，那我們真的就徹底失敗；但是如果不會這樣呢？如果我們透過聽證、審議委員會的調處協商和最後代拆前再處理的過程，讓證據、現象能夠浮現出來，其實這背後代表的是我們這個社會還是有救的，我們這個社會是可以進步的，而不是什麼事情都要法官來判決，這就是值得我們為這個社會試試看、努力一點的地方。

反過來，有些部分是關於合建的稅優（稅賦優惠），真的拜託業界的朋友大家能夠支持，這部分已經做了相當程度的調整，它也比過去好，甚至也比危老條例好，因為也做過一些評估，合建的稅優如果完全比照權利變換會有些漏洞，那個漏洞可能會讓長期的土增稅完全流失，這樣對地方稅賦的傷害可能也會是一個看不到的面向。所以，我們提出的每一項措施，我不敢說都是精雕細琢，但是真的都經過深思熟慮跟評估，這部分確實是如此。

另外，大家關心的自劃更新單元這件事，要不要建立落日條款，或者它未來是不是要百分之百同意才可以自劃更新單元等等？我們願意討論，但是背後的一個意涵在於其實你也要等，因為政府劃更新地區、做更新計畫，你說一時三刻它能夠做到面面顧及嗎？好像也有點強人所難。過去台北市政府大概在20年前左右劃了一定的量，後來各地方政府大概很少再劃了，雖然有劃，但是數量很少。剛剛劉欣蓉老師問說需要一些資料，其實我們有那個資料，需要的話我們再給你。說實在話，確實過去這二十年來再增加的都更地區或都更計畫真的是少之又少，提出來且核定的都市更新計畫當中絕大多數是自劃更新單元，我完全同意這個數字，有相關數據資料。也因為這樣，我們希望引導地方政府要去面對都更，所以都更是有龐大的需求，可能涉及到人民生命財產的安全，這不只是拿來壓迫某一些論點的人說你不能再擋我，其實它更重要的是承擔，不僅我們站在修都更條例要承擔，就地方政府而言，它才是更直接、更第一線要去承擔的人，我們即刻也在準備這些更新計畫的資金，要補助到地方政府。

我最近有機會跟地方政府面對面的時候，我都不斷地拜託他們，就算都更條例還沒有三讀，他們也要開始做都更計畫，劃都更地區！因為他們要做，民間才可以跟、才可以follow；政府主導不一定只有公辦都更，而是透過都更計畫，也可以來引導這件事情。我們當然希望趕快push，這是我心裡面最大的擔憂，確實我比大家更怕政府不作為，因為政府不作為，其實很多事情是動不下去，反過來說，如果未來地方政府仍然不作為，它勢必要面對我們在未來對自劃更新單元更強烈的限制，即民間的壓力會壓著他們。

但是我跟大家報告，從危老條例，甚至是社會住宅，我們在這一年多來跟地方政府配合的經驗來看，只要中央的政策定調，法案真的往前走，地方是願意配合的，地方不會這麼顢頇，大家也知道這件事情的重要性和嚴重性，以及民間需求與期待，這些都是push地方政府，使他們不會再像過去一樣，認為反正我不劃沒關係，甚至不劃彈性更大！這就是我們要一起學習、一起引導大家進步的空間。

倒是我最近比較傷腦筋的是文資法的問題，當然大家都有不同面向的解讀，特別是像俞大維故居的認定，或是山海樓、彰銀北門分行等等。我們前陣子跟文化部溝通過這件事情，我們會仔細面對，真的不是誰要對抗誰，但是確實已經造成一些傷害，我都願意用「傷害」這樣的字眼表達，我們會在跨部會之間趕快協調這件事情。

針對容積獎勵有不同的角度，容積移轉上限到底要不要訂？我們尊重委員會到時候逐條討論要不要再訂容移加最後總量上限的部分。關於公益空間及社會住宅的部分，實務上我跟大家報告，最後會創造出真正社會住宅的量可能有限，反而只是另外一種容積獎勵回饋的轉換方式，所以它的正當性其實沒有想像中的多；我跟大家很誠實地報告，在我心中其實是比較保留的，我會比較保留這一段，因為既然已經有容積獎勵，又可以容積移轉，其實未必要去創造太多的管道。

另外，有提到事業計畫或權變計畫，我們現在是希望能夠合送不要再分送，當然也涉及到權變要不要計畫、要不要同意書等等，這部分其實已有相當多的討論，我們希望未來送到縣市政府的案子，若其同意比例可以到50%以上，就代表這個案子的成熟度夠，可行性已經差不多了，再來就是繼續說服社區的參與，在這個情況之下，我們配合未來容積獎勵的明確化，其實權利變換計畫是可以寫得很清楚的，有些人因為奠基在過去容積獎勵不清楚的擔憂，又想說你要我合送，那我會送不出來。但未來不是這個結構，所以我們希望來嘗試看看。

至於同意比提高的部分多數有共識，剛剛也有幾位朋友提到同意比提高好像會有窒礙難行的問題等等。我告訴大家，最後要核定的時候，同意比會更高！我在這邊明講，未來核定的同意比不會只是那個門檻，一定是更高！至於實務上可不可行？是可行、做得到的！當然，更高不是100%，因為給的是基本門檻，都是跟各方溝通協調過，所以降低其實沒有意義，到最後你要面對拆房子的時候，你非得更高不可。對於這個部分，我想大家是可以有一定的理解。

有關剛剛楊老師提到PPP的部分，我們並不是不支持，而是覺得現在社會的能力可能還沒有到，我們開始打點基礎，希望能夠儘快。未來從專責機構推動公辦都更時，我們嘗試做一些實驗計畫推行看看，說實在話，我們過去失敗的經驗太多，成功的經驗太少，所以我們一下要跨那麼大步，其實我也比較保守，當然我們都願意努力。

後頭還有一些公辦都更的部分，我想公辦都更或許是未來該努力的地方，現在我們希望透過已經有的，過去的公辦都更比較傾向徵求實施者往下做，我真的希望政府能夠多擔待點，希望專責機構能夠儘快完成三讀、儘快組成這樣的團隊，開始try這件事情。就內政部的立場，我們絕對會非常嚴肅、非常認真地看待這件事情，絕對不會只是一個轉包中心的角色！在這邊也很明確地跟大家講，絕對是這樣的功能跟定位，只是需要一些時間、一些個案經驗給大家信心，否則，受傷的心靈總是比較難接受可能值得期待但還沒發生的事情。

莊孟翰老師提到關於立法、到制度、到執行，甚至到市場變化的課題，確實這是一個該重視的事情，終究有些事情就是太多個案detail的經驗，如果我們拿到通案或是大制度來談的時候，會很容易讓人悲觀，但是現實底下，當我們用通案、用制度的角度思考時，又看到很多希望！所以這些部分個案的問題，其實就個案的角度處理，倒不是因為個案有問題，所以通案或制度就是有嚴重瑕疵，我從來不這麼認為！

不然我們的社會存在這麼多各式各樣、千奇百怪的問題，難道我們的國家真的那麼糟糕嗎？應該也不至於，但是我們都願意每個個案進行努力；舉例來講，危老條例現在正要執行，反映出一個問題─公有土地如何參與危老重建？因為公有土地就都更條例只能權利變換，不能合建，但危老條例卻又是合建，所以它沒有機制，這就是我們遇到的問題，我們就針對問題解決問題，我們開始跟國產署評估檢討這樣的事情，有太多類似這方面的課題。

當然大家的問題還是很多，我只是跟大家報告，我們一方面真的是認真檢討這次都更條例的修法，我們確實希望能夠均衡各方的意見來滿足這個事情，以可前進、可落實為目標，讓各種理想也能夠殘留火種在都更條例裡，大家很關心的事情，基本上最核心的幾項都直接明確的處理，有一些確實比較雜，沒有辦法處理的那麼乾淨，如果在未來逐條討論時還能夠更精進，我們絕對願意虛心配合。

最後要拜託大家，好不容易走到這裡了，這個禮拜又是立法院這個會期的最後一週，拜託大家多多支持，讓都更條例能夠順利在這個會期有一些成果。以上是我的最後回應，謝謝大家。

主席：花次長確實花了相當多精神處理都更條例，謝謝。各位專家學者還有沒有要做補充？

總共有6位，每位發言時間3分鐘，因為會議已經超過3小時，我們希望還是可以在下午5時前順利結束，發言請儘量簡短，謝謝。

請淡江大學產業經濟系莊副教授第二輪發言。

莊孟翰副教授：主席、各位委員。我們現在所討論的內容，應該注意到一個問題，就是整個制度面可能還要加強。客觀環境部分，我們所說的人口老化等問題，是不是已經注意到空戶達到820萬戶，而且變成治安死角？我們很快就進入老人社會，如何利用案例作為示範案例，個案沒有關係、通案也很好，中間發生的問題可用逆向工程去拆解，找出問題、找出在法令上的問題等等。

林欽榮副市長說永春案應該與司法單位作協調，這個「協調」很重要，變成共識後，以後就不會有問題。譬如現在文林苑會不會像以前其他案子？會不會像以前有那麼多社運團體進去？我想這就是社會給它一個很好的教育，大家有共識如何處理這個議題。另外一個問題是水源路四、五期的整建住宅，其實本來有協會，又配合臺北市政府以專案處理，後來就完成了，這些都很重要。

這裡有一個問題，我們必須思考，重複的部分不多說，主要是以現在的成屋而言，像是桃園以南每坪的價格都是十幾萬元而已，這是指電梯大樓的部分。我認為需要兩套制度來推動，其中一個是針對都市的，於是我畫出一個圖，投影片上的紅線是每坪二十萬以下和每坪二十萬以上的分界，結果二十萬元以上的只有臺北市和新北市而已。我再把預售屋的價格整理出來，可以看到成屋的部分，臺北市和新北市的預售屋有些價格很低，我把每坪二十萬元的預售屋找出來，新北市的部分如投影片，在紅線上半部是每坪二十萬元以上的。基隆市和桃園市的預售屋，有些價格其實也是滿低的，我們可以看到每坪二十萬元以上及每坪二十萬元以下的分布狀況，桃園市的成屋幾乎都是每坪二十萬元以下，新竹市、臺中市的成屋幾乎都是每坪二十萬元以下，所以只用一套法令其實很難處理。臺南市根本沒有任何一區是二十萬元以上，高雄市也一樣，這是實務面問題，所以，未來整建和維護的問題也很重要。

關於釘子戶問題，淡水海砂屋最近出現問題，高雄市海砂屋也找了大約100多處出來，所以非常辛苦，我們也有在承接維護的問題上協助它。永春案如果少了一塊，它的整體價值就會差很多，蓋起來以後，會變成如投影片左下角和右下角的狀況。在環河南路的「全坤雲峰」，它在豪景飯店隔壁，缺了中間一塊，結果它後來就賣得不好，我就不多說了。

我在這裡再提出一個重點，國產署很多土地在出售時，可能要注意它的價值，譬如五分埔估出來的有615萬元，我的資料裡101大樓才575萬元，這之間很有趣。生物科技的部分就是結合長照，這是新竹市本來標出去、後來又解約的案子。再來是我在東京看到的景象，有很多小的建築物，我們說都市再生是OK的，但小的建築物如果整合不來，就會像東京這樣。其他就不多說，只是讓大家完全瞭解，都市更新其實非常複雜，我們一定要很有耐心的去溝通、在制度面調整、在執行面努力。謝謝。

主席：請德霖技術學院林兼任副教授第二輪發言。

林旺根兼任副教授：主席、各位委員。簡單說明幾個重點，花政次剛剛其實有點誤解我對協商部分的意見，我對於協商基本上沒有太大反對，但我比較care的是在法制面上，有拆除執照者真的不可以就拆除別人家的房子，譬如一般協議合建的案子，也有拿到拆除執照，但它沒有依照履約條件成就時可以拆嗎？

內政部5月4日原來的版本，概念其實是比較對的，至少徵得當事人同意或漠視、不反對的一些蹟證，拆除的部分才有法理基礎。如果我們維持現有的第一項的規定，實施者代為的權力賦予，我剛剛說過，在將來還是會變成亂源，應該要去面對這部分。

再來，談到前面沒有說到的部分，我們要建立互信，很重要的一件事，就是讓專業機構專業化，但專業化裡，我們放任一案公司繼續盛行，但對於代理實施者，它只有100萬元的資本額竟然就可以代理10億元的案子，我們對此要拿出一些辦法，這部分也是我們必須要去面對的。

再來，我們與OURs、楊老師還滿期待的，既然都更的部分有很多前瞻，我們也鼓勵地方政府應該有些戰略性的思考，在這個部分，都市計畫特例應該在這個地方開始，也就是很多人反對容積，但我們把容積的部分導引到都市計畫做處理，讓這個部分的法理和實務能結合，在這樣的狀況之下，都市更新的正當性、公益性會更具說理，所以這個做法，部裡應該要審慎往此方向去跨步，這是我的期待，以上。

主席：請臺灣都市更新受害者聯盟彭理事長第二輪發言。

彭龍三理事長：主席、各位委員。關於剛剛的內容，補充說明權利變換的部分，我們這次修法有個盲點，即為同意比例的部分。權利變換實際上的做法，譬如臺灣現在都是由建商擔任實施者，建商要達到同意比例門檻要給大家簽署同意書，在簽署過程中就產生很多私契約，大家永遠不知道自己的樓上、樓下到底分到什麼？

過去有一個汀洲路附近的都更案判決，那個案子是依據第二十五條之一，就是部分協議合建、部分權利變換，由建商拿著權利變換計畫，去法院要求遷讓房屋由他們來拆除，所以，在實務上已經有建商拿著權利變換計畫要去請法院代拆了。法院判決的部分，法官的考量是在於部分權利變換、協議合建的公平性，也就是大家永遠不知道自己的樓上、樓下分到什麼？

審議委員會時，也有住戶提出這樣的質疑，可是審議委員會沒有處理。這案子核定過後，我們可以看到現在由建商擔任實施者的情況，其實不可能有真的權利變換，大家都是簽署私契約。

簽署私契約也有新聞，像我叔叔，原本只有二十坪，但建商卻說要給他七十坪，這就是私契約。在這種不公平的前提下，同意比例的取得就類似於選舉買票，而買票就是賄選，為什麼這種賄選的權利變換可以當作真的權利變換？我認為都更條例第二十五條的部分協議合建與部分權利變換應予刪除，因為公部門不可能協議合建，所以需保留部分協議合建這一款，不能刪除，但在實務上，尤其是在文林苑之後，很多案子都採部分協議合建部分權利變換。由此可知，政府是在用左手打右臉，好不容易創造出一項好制度「權利變換」得以讓一切公開透明，但實務上大家又去簽私契約，如此一來，即使是全部權利變換，也無從得知樓上住戶分到什麼！何況現在政府的審查同意採行部分協議合建、部分權利變換，造成很多不公平的狀況出現！我認為凡建商為實施者，則其同意比例應為百分之百。謝謝。

主席：請政治大學第三部門研究中心王章凱研究員第二輪發言。

王章凱研究員：主席、各位委員。針對容積放寬，去年8月在內政部所舉辦的公聽會上，前臺北市政府官員提到，日本沒有容積獎勵，而是改以容積來鼓勵引導都市更新發展。換言之，直接劃為高度利用地區、提高容積，讓更新財務可行，這點剛剛也有幾位先進提到，所以重點還是在於回歸都市計畫。講到策略性都更，則其規模一定大，我是學都市計畫的，如果規模如此之大，又不用都市計畫，請問要怎麼做？反過來想，若採用都市計畫來投入公共設施，那麼都市承載力就會相對足夠，容積也就隨之提高。但現在的都市計畫法定有容積上限，試問，如不經由法而改採容積獎勵即可突破上限，又為何不乾脆回到都市計畫法，使其在公共設施相對投資正確的狀況下提高容積？此其一。

其次，都市更新可否居民「申請」實施？在此，我要做一點法律澄清，「申請」的用詞雖然對，但別忘了，這並非法律上的「請求權」。都市計畫法第二十四條提到，「自行擬定或變更細部計畫，『申請』當地直轄市、縣（市）政府依第二十三條規定辦理（核定實施）」。如直轄市、縣主管機關參考後，認為不需要，可往上申訴；若申訴不通過，即結案。細節請參考都市計畫法，現行法規定即使如此。

有關拆除機制，我一開始就講到，公辦公執行即無門檻問題，這點請參照土地徵收條例，雖有前提要件，卻無同意比例問題。如為民辦，即無法理可強制他人參加，大家固然知道整合困難，但問題就在於缺少法理！難道立法院要訂出一部法理不對，乃至會造成衝突的法嗎？這是大家所應注意的一點。

最後，我引用公法學者傅玲靜教授的話做結論：民主正當性之實踐有賴於公權力之合法行使，亦即合法行使之公權力，透過遵守合乎正當性的法律，體現民主正常性之精神。以上意見，敬請指教，謝謝。

主席：請中國文化大學環境設計學院楊重信前院長第二輪發言。

楊重信前院長：主席、各位委員。我想利用這3分鐘做些很卑微的請求。

首先，都更條例的修訂應回歸法理，這點剛才王研究員已經提過。除此外，我認為還應回歸學理，回歸公平正義，這是我第一個卑微請求，也請對違反部分來做處理。

其次，對於自劃更新單元，我過去素以圈地形容之。「圈地」二字很難聽，卻貼切，因為建商可以挑肥撿瘦，挑一塊他可以賺錢的來做，但此舉卻會破壞都市環境。所以我的第二個卑微請求就是，請納入落日條款，至於時間多長，則勞煩委員考慮。無論如何，這種事總必須有落幕的一天，不能讓這齣戲一直演下去！

第三，立法院可否做成一項附帶決議，請行政部門試辦我剛剛所提的政府與民間合夥都更模式？先找幾個地點由政府試辦，透過試辦相信對於我們建立制度會有所幫助。

第四個卑微請求是務必納入都市再生，不要採用策略性地區更新的形式，畢竟規模那麼小，縱使有一萬平方公尺也才一公頃，仍屬於小基地更新。我建議可以透過捷運、鐵路、港灣或配合國家重大建設來進行大規模的地區性更新，最好都更條例能另立都市再生專章，納入策略性更新。當然，政府也可以考慮在下一期的前瞻基礎建設中，由內政部提供經費，於北中南各選一處試辦，這是我非常卑微的請求。

第五，請慎重考慮全部採用權利變換，不管是否為自劃，且如此一來資訊全部公開，也就沒有私契的存在，也不存在不信任！其實所有的不信任，都源自於私下建立契約所致，因為彼此條件不一樣，大家都認為別人拿的多，我拿的少，這是問題根源之所在！資訊不公開，審查程序不透明，正是最大的問題與癥結點！謝謝！

主席：請中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會于俊明秘書長第二輪發言。

于俊明秘書長：主席、各位委員。剛剛一位先進引述提到某某政黨愛死建商，聽到這句話，我若不代表公會回應的話似乎有所不宜，所以我利用一點時間向各位報告我們的參與心得。

第一，對於都更條例，其實我們也有很多不同的想法，例如門檻過高，尤其門檻越高，坡度也就越高，所能參與的人就會變少。

第二，關於撤簽，若由現行規定改為浮動，會造成不安定性，以致影響投資意願。

第三，剛剛大家談到正義、公平，但不知大家是否想過，其實開發商在進行都更時，必須等到賣掉第一間房子後才開始回收成本？如此，對投資者的保護又何在？

第四，這次修正對於權變保持了很大的浮動性，且即使是公辦都更，一樣要取得二分之一同意書，這難道不是抱怨同意書嗎？

第五，此次修正刪除了不動產證券化，等於讓公辦都更沒了資金金融工具，這點我覺得很可惜。為何會刪除？也許是因為增列條文太多，以致擺不進去，但其實早在謝欽宗當委員時代，就有不動產證券化的概念了。不動產證券化或許和民間沒有那麼直接的關係，但對公辦都更而言，卻是很大的金融控管工具。

第六，講到代拆問題，其實原條文只有政府拆，但不論是政府拆或代拆，前提是其公共利益性應表現在更新單元劃定及審議過程中，而非到最後才來討論代拆與都更是否具有公益性！

第七，由於風險控管之故，此次修正增加了交易成本。

第八，對於自劃更新單元大家多所抱怨，但其實都市計畫法早規定，政府得依據該法提出更新細部計畫。以民間觀之，政府政策怎麼走，民間的投資就會跟到哪裡，這點剛才花次長也有提到，這也是本就該有的穩定性。否則大家都這麼有學問，而我也粗淺懂一點，加上要考慮區位適宜性、環境濃縮率等前提，還得在更新地區綁更新計畫，請問事情何時才能完成？我想大家都忽略了時間點，也請給我們一點時間，若老是在講更新單元，說要對自劃更新單元落日，試問政府何時才能訂出更新計畫，好讓民間所有遵循？對於正在修訂的都更條例而言，這些東西都欠缺討論，如以此批評亦有失公允。

第九，至於稅的問題，由於105年1月1日以後進場的都市更新案件均適用房地合一課稅，致利潤被稅負拔走很多，而立法院還打算將公司法人所得稅提高至20%。以現行17%的營所稅，再併入個人綜所稅計算，實則每一家從事都更的公司股東其實質稅率高達49.675%！在如此高的稅負下還願意做都更，不也難能可貴嗎？

最後，開發商對現在正在修法的版本並非沒有意見，但不走出去的話，那就永遠只是在談大道理講理念，這對實際情況來說是毫無助益的，謝謝。

主席：請康克爾國際法律事務所趙文銘律師第二輪發言。

趙文銘律師：主席、各位委員。剛剛聽到很多先進講到強拆問題、同意比問題，甚至說這樣不具正當性。我拿日本、臺灣來做一個簡單的比較，這是營建署早就在做的，從中我們可以看出兩個國家的民族性不一樣！簡單說，日本群性很重，臺灣則是自私很重。日本有都市再發開法，請問日本會不會遇上不同意都更者？如果有，日本又是如何處理？我可以向各位報告，臺灣在這方面是非常容忍的。首先，在日本如果遇到這種情形，甚至造成妨礙，那麼就得面對一年以下有期徒刑的刑責。在日本一旦決定進行都市再開發，除對土地做囑託登記外，還可以進入屋內進行測量，此時如果造成妨礙，就可能該當於刑責。

其次是同意比，不管是第一種或第二種，都是三分之二加三分之二，沒有四分之三，遑論五分之四！如果最後已經決定要做，而有人不同意拆遷、不搬，日本的作法和我們相同，也就是依據行政執行法來代執行。所以不是只有我們這樣做，而是我們學人家這樣做。

剛剛有一位先進提到，依建築法拿到了拆除執照卻不能拆，其實這是兩個法系問題。依照建築法所做成的行政處分為拆除執照，但不管拆與執行，都涉及公權力。好比違章建築違反建築法第九十一條規定應予拆除，若屋主不拆，那麼我要不要拆？兩者其實是相同的。為什麼依照建築法所申請取得的拆除執照卻不能拆？請問這張執照有何用？同樣的，大家都決定要做都市更新，結果有人不搬，請問其他人怎麼辦？已經搬走的人怎麼辦？房子已經快倒了怎麼辦？請大家想想看，謝謝。

主席：謝謝今天出席的十五位專家學者代表，也謝謝花次長的說明，讓大家有了一次難得的討論機會。

今天的公聽會由立法院內政委員會主辦，各位的發言已在網路上直播，全國人民均可透過電視收看，各委員辦公室也都在收看，各位的意見已充分表達，相信對於修法會有相當大的幫助。各位的發言將會集結成冊，送給立法院的每一位委員，以及出席的與會代表。

再次感謝大家的踴躍發言與所提供的意見，謝謝！今天會議到此結束，現在散會。

散會（16時56分）