時　　間　中華民國111年5月12日（星期四）9時2分至15時29分

地　　點　本院紅樓202會議室

主　　席　鄭天財Sra Kacaw委員

繼續開會

主席：現在繼續開會。

進行討論事項。

討　論　事　項

一、繼續審查委員鄭天財Sra Kacaw等16人擬具「原住民身分法第五條、第七條及第九條條文修正草案」案。

二、繼續審查委員劉櫂豪等18人擬具「原住民身分法第九條條文修正草案」案。

三、審查民眾黨黨團擬具「租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案」案（第25985號關係文書）。

四、審查委員曾銘宗等18人擬具「租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案」案。

五、審查民眾黨黨團擬具「租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案」案（第28060號關係文書）。

六、審查時代力量黨團擬具「租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案」案。

七、審查委員吳怡玎等23人擬具「租賃住宅市場發展及管理條例第十四條及第十七條之一條文修正草案」案。

八、審查委員吳玉琴等19人擬具「租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案」案。

九、審查委員葉毓蘭等18人擬具「租賃住宅市場發展及管理條例第十四條及第十七條之一條文修正草案」案。

主席：議程所列討論事項第三案至第九案合併詢答。現在先請委員進行提案說明。

請提案人曾委員銘宗進行提案說明。

曾委員銘宗：今天內政委員會審查本席提案租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案，本席有三點說明。第一點修正緣由：鑑於我國租賃市場長期不公開、不透明，不但無法保障租屋族基本居住安全，更影響租賃市場的公平效率，引發世代不正義、租賃關係不對等及逃漏稅等重大社會問題。因此，為建立完善租賃制度，保障國人居住正義，本席提出修正草案。第二點修正重點：第一項，課以出租人申報登錄資訊義務，並賦予主管機關查核權限，以確保申報登錄資訊的正確性。第二項，設置檢舉獎勵機制及檢舉人身分保密措施，鼓勵國人勇於揭露地下租賃案件。第三項，按違法情節之輕重制定裁罰範圍，以懲不法。第三點，修法效益：確保國人取得正確、即時透明的租屋資訊，提升租賃市場透明度，並建立健全之租賃市場，促進租屋雙方權益平等，落實居住正義。

主席：請提案人吳委員怡玎進行提案說明。

吳委員怡玎：我們去年也在是這裡，把居住正義的部分做了一半，我們正義了房東的部分，房東的租金收入免稅額從每個月1萬元提高到每個月1.5萬元。但是我們知道房東有四成的收入可以列費用，所以收入的1.5萬元可以在所得稅抵減的話，等同2.5萬元的租金免稅。今天我們希望可以在這裡幫房客提出居住正義，讓他每一個月2.5萬元的租金也可以列舉成所得的扣除額，也就是每年30萬元。同時我們把列舉扣除額改到特別扣除額，因為我們知道列舉扣除額對於很多人來說根本用不到，列了反而會增加稅金的支出，所以我們建議把它提到特別扣除額，讓更多人真正可以用。再來，對於租屋糾紛，我們希望可以明文適用消保法的調解機制。2020年臺北的租屋糾紛，民政調解的失敗率高達65.8%，其實成效不大好，但是消保調解失敗率只有14.9%，因此，消保調解的成效是非常好的，所以我們希望它可以明文適用消保法的調解機制。

另外，租屋非常不透明，針對這件事情，我們也提出另外一個解決方法，同時解決常常造成糾紛的押金，因為押金大概是兩個月的租金，現在押金通常是在房東手上，房客要是跟房東argue說，我沒有損害你的東西，請你把押金還給我，這一點對房東來說占了很大的優勢，所以我們建議由第三方託管，這在國外有許多國家在施行。一來可以減少租屋糾紛，二來同時也可以讓租屋黑市透明化。由於這幾年我們一直在談減碳，但是我們知道房客住的地方通常用的是比較老舊的冷氣跟電器，造成一來能源效率很差，二來房客的電費非常高，比一般住家來得高，所以我們也加入了節能減碳輔導，希望在場所有的委員可以支持，謝謝。

主席：接下來請張委員其祿代表民眾黨黨團進行提案說明。

張委員其祿：主席、各位委員同仁及行政部門的官員，大家好。租賃住宅市場發展及管理條例，是作為維護人民居住權、健全租賃住宅市場及保障租賃當事人權益的專法，立意良好。不過本法從106年實施以來，我們也看到了一些問題，譬如現行雖然有提供免費的租屋糾紛調處機制，實務上卻等於形同虛設，因為租賃專法立法至今，地方政府的房屋租用爭議項目作成調解處分多數幾乎都是零，就算有結論產生，對雙方當事人也沒有強制力跟公信力可言，而且對於整體的爭議解決並沒有直接效果，最後爭端多數還是會對簿公堂。另外，租賃專法對於改善租屋黑數應該可以再有積極作為的空間，但是我們目前還是沒有看到，所以現行專法已規範住宅服務業提供相關轉租資訊的義務，這些都是內政部可以用來改善租屋實價登錄成效的工具，也應該加強善用。

透過一些民間團體跟本黨團的合作跟倡議，我們也認同改善租賃專法的一些主張應該即刻實施，所以我們在這次修法中有兩大主張：第一，在調處機制不彰的情況下，我們認為個人房東與房客的租賃糾紛應準用消保法有關調解的規範，才能讓雙方可以有更有效的溝通。然而行政院消保處曾於105年發布函釋，認為房東只要有反覆實施出租行為，非屬偶一為之並以出租為業者，就是消保處可管轄的企業經營者。因此，我們也相信將相關文字納入法律，可以提升整個保護的位階。第二，政府大力宣導包租代管政策，所以有越來越多的房客選擇讓包租業者進行承租，但現行實價登錄僅房仲進行承租的案件才有申報義務，因此網站能參考的資訊實在是寥寥無幾。我們在漸進式改善租屋黑數的前提下，希望也透過修法讓包租業者有義務將轉租資訊登錄在實價登錄系統，逐步建立完整的租屋實價登錄系統，讓房客也可以清楚地瞭解行情，並鼓勵個人房東主動提供相關資訊，讓租屋黑數的問題可以真正獲得一些改善。以上是本黨的修法主張，希望得到大家支持，謝謝。

主席：請提案人吳委員玉琴進行提案說明。

吳委員玉琴：謝謝召委今天排審有關租賃住宅市場發展及管理條例的修正。106年立法院三讀通過了本條例，本席也是當時的催生者，能夠讓臺灣的租屋市場邁向一個合理化的里程碑，我們在立法院做了努力，讓它實施了五年，但還是碰到一些核心的問題，所以我今天要指出兩點。第一點、雖然現行條文第五條授權，由中央主管機關針對未具有消費關係的租賃契約訂有應約定及不得約定事項，但沒有罰則。本席認為這只是一個住宅租賃契約，不管是否具有消費關係都應該由本法統一來解釋，並界定租賃關係。因此，我提出修正第五條第一項，把應約定及不得約定事項改為應記載及不得記載事項，同時也增訂第三十八條之一來規範租賃雙方契約違反應記載或不得記載事項的罰則，讓罰則能有法律依據，違反者屆期不改善的話，可以罰兩千元至一萬元。第二項也針對具有消費關係的，出租人還是用消費者保護法第五十六條之一比較重的罰則，即三萬元至五十萬元。

第二點，即第二個大問題就是在現行條文第十六條對於住宅租賃爭議，雖明定出租人和承租人得向直轄市、縣市政府申請調處而且免調處費用，我們原來以為這個問題解決了，實務上這五年進行下來，發現調處會議的召開非常繁瑣，而且基於行政效率跟成本，常常要蒐集很多案件之後才會召開調處會議，造成民眾遇到問題的時候，時效性不夠、不夠即時，所作的決議對雙方也不具有法律效果，所以當事人到最後還是要到法院審理。這樣一來一回其實是很辛苦的一件事，所以本席這次提出修法是為了要解決租賃糾紛，要求地方政府應設住宅租賃糾紛調解委員會，必要時可以和不動產糾紛調處委員會併同辦理，以增加行政效能，並於第十六條第二項、第三項要求調解成立者要作成調解書，而且調解書準用鄉鎮市調解條例的相關條文，具有法律效用。

這兩個大問題如果能夠在這一次修法往前邁進，我相信租屋市場的秩序會更進步，也希望各委員們能夠儘速協助研議，讓市場更透明、讓租屋的正義能夠有效地解決。以上，謝謝。

主席：請邱委員顯智代表時代力量黨團進行提案說明。

邱委員顯智：主席、在場的各位同仁以及在場的部會同仁。今天的議題是租賃住宅市場發展及管理條例的修法。現在臺灣房價高不可攀，導致青年族群買不起房，租屋是許多年輕人重要且必需的居住選項，然而租金指數持續攀升，買不起、租不起房成為年輕世代沉重的負擔跟壓力。2017年租賃條例在立法院三讀通過，條文內容雖然就出租人及承租人的契約關係進行規範，整體而言，條文仍偏重在包租代管服務業的產業扶植，對於權利義務的保障、租賃糾紛的處理以及租屋市場資訊透明的目標仍有待改善。

在這一次時力黨團的版本中，針對以上幾個課題提出修法。首先我們在第十條增加了出租人提前終止租約的催告應定相當期限的規定，避免實務上催告形同具文，而限縮承租人的權益保障。第十一條則考量到租賃糾紛中，承租人相對弱勢，卻要負擔難以繼續居住的舉證義務，且本條的規範文字已經足夠明確，因此，提案刪去「致難以繼續居住」的限制。

針對現行調處機制不彰的狀況，我們則提出了設置租賃爭議調解委員會，建立租賃糾紛調解的機制，以解決住宅租賃糾紛問題。這個跟現行鄉鎮市公所的調解或者法院調解最大的不同之處在於，如果承租人跟出租人雙方不能合意，但是意思已經非常接近的時候，租賃爭議調解委員會的調解委員可以出具書面意見，這個書面意見在不變期間十日之內，如果沒有異議就視為以這樣的爭議意見作為和解的條件。我相信這個部分應該能夠有助於解決出租人與承租人的糾紛。

再來，針對租屋黑市的部分，現行租屋的實價登錄機制僅透過不動產經紀業成交的契約才有登錄義務，這次我們增加了租賃住宅服務業，也就是包租代管業也應該要有申報登錄成交案件的義務，希望透過充實實價登錄的資料，可以更瞭解租賃市場的樣貌，並據此研提相關政策，因為現在租賃市場最大的問題就是政府完全沒有辦法掌握租賃市場。

最後，內政部雖然訂有應約定及不得約定事項，卻無相關罰則，因此時代力量版本的第三十八條之一也增訂罰則，希望據以保障包租代管租賃關係的雙方。我們希望藉由這次租賃條例的部分修法，能夠達成租賃關係權利義務的保障，完善租賃糾紛調解以及租賃市場資訊透明的目標。居住正義不應該只是選舉的口號，需要大家一起來努力！謝謝大家。

主席：請提案人葉委員毓蘭進行提案說明。

葉委員毓蘭：有鑑於近年通貨膨脹造成房價節節攀升，連帶帶動房租租金水漲船高，高房價、高租金早已造成全國民怨四起。政府公布的2月全國租金指數為105.25，這是41年來的最高點，主計總處所發布的租金指數已經連續攀升133個月，租屋族面對高漲的房租，根本超過多數租屋族所能夠承受的能力。以雙北年輕人平均月收入4萬元為例，光是在臺北市租個套房就必須花費1萬5,000元以上，新北市也是1萬2,000元以上，超過收入近三分之一。就算房租處於市場機制，但是租屋族的收入有限，租金狂漲只會逼走房客，導致承租人永遠處於弱勢的情況。在供需機制失衡的情形之下，租客根本沒有議價的空間，造成失控的房價遠比高房價更可怕。現行所得稅制導致薪資所得稅負較重，綜合所得稅率較高，尤以租屋者實質負擔為重。根據主計總處2020年的統計資料，家戶年平均房地支出約為18萬元，與所得稅法所訂的列舉扣除額相差甚巨，應以納稅義務人的整體納稅能力來課稅，較符合量能課稅的精神。

因應全球氣候暖化、氣候變遷所造成的負面影響，我國面臨2050年淨零碳排轉型，對於住宅租賃必須逐步推動能源、產業、生活、社會等四大轉型策略。爰此，為保護租屋族的權利、減輕納稅義務人的稅負，有效發揮社會均富的功能，並因應全球氣候暖化、推廣省水節能及減碳等輔導措施，捍衛居住正義，本席提出租賃住宅市場發展及管理條例第十四條及第十七條之一條文修正草案，希望朝野委員共同支持。謝謝。

主席：接下來請內政部邱次長報告。

邱次長昌嶽：主席、各位委員女士、先生。首先感謝各位委員對內政業務的關注與指導，今天貴委員會召開會議審查大院黨團與委員建議修正「租賃住宅市場發展及管理條例」（以下簡稱本條例）提案共計7案，本部應邀前來報告並備詢，深感榮幸，並對於委員關心本部業管議題表示敬佩與感謝。針對各黨團及委員提案內容，謹就重要修正事項將本部意見說明如下：

壹、民眾黨黨團、吳委員玉琴等19人提案修正第5條，明確住宅租賃契約具消費關係認定：

一、鑑於目前消費者保護法第2條第1款、第2款及第3款規定及相關函釋，對於消費者、企業經營者及消費關係已有明文，實務尚無窒礙難行之處。又實際上僅極少數1宅房東首次出租時，始認定非具消費關係，絕大多數住宅租賃契約均具消費關係而受消費者保護法規範。

二、有關吳委員提案修法建議，將住宅租賃契約不予區分是否具消費關係，恐衍生消保法相關法令規定適用競合及實務執行疑義，並引發住宅租賃糾紛未能適用消費爭議糾紛處理管道之疑慮，將影響承租人權益保障，爰建議暫不予修正。

貳、曾委員銘宗等18人提案增訂第13條之1、第35條之1、第39條之1，推動全面租賃實價登錄並建立檢舉獎勵及訂定罰則等配套機制：

考量租賃契約訂定屬債權行為，於租約雙方當事人合意即發生效力，個人房東自行出租住宅案件，難以全面掌握，未申報登錄案件稽查困難且耗費作業成本相當高，又貿然推動全面租賃實價登錄，可能造成房東出租意願下降、租金上漲或市場閉鎖，恐影響市場安定，建議暫不予修正。

參、民眾黨黨團、時代力量黨團及吳委員玉琴等19人提案修正第34條等條文，推動租賃住宅服務業就轉租案件申報實價登錄，並增訂查核及罰則規定：

一、本條例自107年6月施行迄今僅3年多，雖有初步成效，惟仍屬制度建立實施初期，以實價登錄方式揭露個別轉租資訊，恐影響房東委託住宅租賃服務業之意願，不利包租代管產業發展。

二、另考量現行已有規定租賃住宅服務業者應按季定期提供轉租租賃住宅相關資訊，目前案件數量尚未具規模，現階段將優先進行租賃資料申報內容調整及資料分析，逐步擴大掌握租屋資訊，未來將視資料整合情形，研議提供對外查詢之可行性。至所提增訂租賃住宅服務業就「轉租案件」應申報實價登錄並訂有查核及罰則等規定，尊重委員會審查結果。

肆、民眾黨黨團、時代力量黨團及吳委員玉琴等19人提案修正第16條及增訂相關條文，地方政府增設租賃爭議調解委員會，調解結果賦予法律效力：

一、鑑於住宅租賃糾紛目前已有「消費爭議調解」、「不動產糾紛調處」、「鄉鎮市區調解」等多元訴訟外紛爭解決機制，如於地方地政機關再增設性質相近之單位組織，除須考量地方政府人力物力負擔，恐未必具有實益，宜由本部加強宣導善用上開租賃糾紛解決機制，輔以租賃住宅專業服務制度發展，降低租賃糾紛，建議暫不予修正。

二、另民眾黨黨團提案，增訂住宅租賃爭議處理，得準用消保法申訴、調解規定部分，查目前住宅租賃契約爭議，依消保法規定僅限由承租人即消費者提起申訴調解，若修法允出租人均得適用消保法申訴調解規定，恐與現行消保法制體系有所扞格，故宜透過加強宣導民眾善用、強化及簡化調處機制，以及發展租賃住宅專業服務制度，降低租賃糾紛，建議不予納入修正。

伍、吳委員怡玎等23人及葉委毓蘭等18人提案增訂第17條之1，明定住宅租賃租金支出改列特別扣除額並提高至30萬元，以減輕納稅義務人租稅負擔：

本條例旨在規範租賃權利義務及租賃住宅服務業之管理，如有修正必要，建議宜於所得稅法訂定，且因已涉及所得稅租金支出認列方式與抵扣所得額度變更，屬財政部主管稅制範疇，宜由財政部通盤評估。

陸、民眾黨黨團、時代力量黨團及吳委員玉琴等19人提案修正第10條、第11條、第36條及38條之1條文，明確租賃雙方提前終止租約要件及明訂違反住宅租賃契約應約定及不得約定事項罰則：

一、有關提案修正第10條，明定出租人提前終止租約之催告行為應定相當期限，俾與民法第254條及第440條催告程序規定一致；第11條就承租人得提前終止租約之各款難以繼續居住情形，刪除「致難以繼續居住者」等文字酌修，尊重委員會審查結果。

二、另本條例訂定時，考量制度推動初期採取輔導獎勵方式，逐步將租賃住宅市場納入管理，爰未規定違反應約定及不得約定事項之相關罰則。所提增訂罰則規定，如可促進租賃雙方權利義務衡平，尊重委員會審查結果。

以上報告，敬請各位委員不吝指教，謝謝！

主席：現在進行詢答，每位委員質詢時間，本委員會委員為6分鐘，必要時得延長2分鐘，非本委員會委員為5分鐘，必要時得延長1分鐘；10時30分截止登記。

首先請湯委員蕙禎發言。

湯委員蕙禎：（9時31分）謝謝主席。大家早！請教司長，只要是不動產，不管是不動產的買賣、繼承或是不動產的租賃都是由地政司負責，因為每一個人都要有房子住，所以量真的非常大。就出租人跟承租人，當然就是有房子的人就提供房子，沒有房子的人就承租，這個本來講好的就沒事，在過去都很單純，過去被壓榨也是逆來順受，但是現在一切都希望公平、正義。房東讓人感覺有很多可以壓榨的地方，比如房子壞了不願意修繕、不願意花錢、隨意調漲租金、要求承租人不可以遷入戶籍、不可以申報租賃的費用支出，這都是房東這邊的想法，能夠減少支出、增加收入，房東的心裡本來就是這樣的想法。而就承租人來講，有的不照規定繳交租金，或不繳租金、也不願意搬離，我們也看到有這樣的承租人。我們幼年的時候，把房子前面的文具店租給人家經營，結果承租人第一個月給租金，第二個月以後就不給了，之後長年不給租金就占著房子，打官司打很久還打不贏，最後才把他趕走。

當然有可憐的承租客，也有可憐的房東，所以現在已經有很多租賃調解爭議的管道，有透過各鄉鎮區的調解委員會，這應該都沒有問題，現在也有提到消保爭議的調解。因為這兩個單位過去本席都有服務過，也都知道消保官很積極，對於調解爭議都會有一個有時效的程序在走，調解的成功率也很高，此外有很多鄉鎮市的調解成效也不錯，調解成功率也非常高。只有臺北市的民事調解的成績可能沒有那麼好，是不是可以請司長去調查一下，全國包括六都以及各縣市的鄉鎮市區的調解，對於租賃爭議案件調解成功及失敗的比例有多少？另外，消保官針對各縣市租賃爭議的調解件數是多少？請提供這個數據；另外，出租人及承租人提出申請的案件各為多少？也把這部分的角色定位讓我們看得出來。

主席：請內政部地政司王司長說明。

王司長成機：謝謝委員的關切。有關租賃消費糾紛的處理，剛才我們也有說明，鄉鎮市區的調解是有的，但是大部分是走消費調解的機制，也就是走消保官這部分。我們是有做一些統計，從104年到現在，大概有1,640件租賃消費糾紛，我們是請各縣市報上來，平均每年大概三百多件，這是經由消保體系報過來的。另外，我剛剛提到的，到法院調解的也有，透過鄉鎮市區調解的也有，當然消保調解的案件是比較多一點。

針對消費的糾紛，除了以上這些機制以外，事實上內政部地政司從108年到現在，每一年我們委託崔媽媽基金會，針對租賃的一些法律諮詢、糾紛諮詢或是糾紛處理，我們每一年都委託他們來處理，到目前為止，崔媽媽基金會收到的件數有五千多件。至於剛剛委員提到希望請縣市政府透過鄉鎮、透過消保，甚至透過法院的調解機制，或者是透過縣市的調處機制，我們會再統計這個數字。至於承租人及出租人各提出多少案件比例，這個部分我們再來做相關的統計，謝謝委員。

湯委員蕙禎：消保這一塊，他們有時候認為房東是企業經營者，比如是第二次出租，認為他們是企業經營者，其實也未必每一位房東都是完全站在很優勢的位置，有的人是把老房子拿來出租，真的不是所謂的有錢人；有的人是貸款買了房子，再拿來分租，這也是有貸款壓力的房東；有的是空出部分房子來跟承租人一起住，也是想要得到一些收入，也不是有錢人。所以其實不必把房東當作是不平等的優勢者，有時候在消保其實不用特別去分，只要能真正解決問題、減少訟源，這都是很好的方法，所以還是建議調解這一塊請消保官不要分，一方面調查這樣的數據，一方面試著去思考，我們最主要是要做到公平，讓大家能夠衡平地去面對出租跟承租的問題。

另外談到要不要登錄的問題，因為現在承租社會住宅跟包租代管，及透過房仲成立的租賃契約這部分已經有登錄了，我們是希望讓租屋市場透明化、正常化、合理化，透過這樣的登錄，其實我們還沒有正式讓它登錄，試試看讓大多數的出租人也朝著登錄的方向。現在政府一年會有好幾次的抽查，我想抽查就可以了，不必全面查，否則會花太多的人力、物力，是可以去抽查，不過你們真的有去查嗎？怎麼查？當然這可以發現一些問題，比如出租人會希望承租人不要報稅，以免增加他的支出，我想這部分要慢慢讓整個社會公民學習公平繳稅，不要去想一些偷雞摸狗的事，一切還是朝著正面來看待，所以我想登錄的作法可以試試看。

王司長成機：謝謝委員，感謝委員的指教。

主席：請羅委員美玲發言。

羅委員美玲：（9時41分）司長早。對於租賃住宅市場發展及管理條例，這次有好幾位委員都提出了修法，本席想就教有關實價登錄的部分。依據現行法律，房東自行出租建物給房客是不需要申報實價登錄，委員們認為這會造成租屋市場租金不透明、租約沒有保障、居住品質惡劣不安全，或是造成租屋的黑市。剛才邱次長有做報告，內政部對這部分的意見跟委員的提案及民團的想法是相左的。內政部剛才有提到，如果對個人房東未申報案件都做緝查是很困難的，耗費作業的成本也相當高。本席想了一下，也許這是事實，目前現行的不動產經紀業管理條例有提到，只有經由經紀仲介業者居間或代理成交的租賃案件要在30天之內做實價登錄，個人就不需要。因為不動產經紀業是有源頭的，我們要找公司比較簡單，個人房東則是分散全國各地，如果不申報要緝查就很困難，這部分我能夠理解。我想請司長解釋一下，可能造成房東出租意願下降、租金上漲或市場閉鎖這部分，內政部是不是能夠做多一點解釋，這部分會造成怎麼樣的狀況？

主席：請內政部地政司王司長說明。

王司長成機：剛才講到其實這個租金很多也是地下經濟的一環，我們是希望把這部分浮到檯面上，所以我們在幾年前會訂定租賃專法，就是希望讓租賃市場的雙方即房東及房客的權利義務達到平衡。現在有一個情形，就是如果一定要讓房東去登錄，有些人就不願意，因為會涉及到稅的問題、所得稅的問題，所以不願意去登錄，會讓整個房子的供給面下降，整個房子的供給面下降是不是會造成租金上漲的可能？我們是朝這個方向去思考。

羅委員美玲：請問司長，有沒有可能因為要繳稅，於是房東把稅金轉嫁到房客身上，這樣的情形會不會發生？其實現在是有兩種聲音。

王司長成機：是，目前住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項都有規定，房東不可以把相關的稅加在房客身上。

羅委員美玲：如果房東說不是因為稅的關係而提高租金，是因為物價上漲、萬物皆漲而調漲租金，我們目前對這個部分並沒有罰則嘛！對不對？

王司長成機：向委員報告，就規定來講，事實上在租賃期間，比如我今天跟你一次簽約兩年，在這兩年當中就不可以漲租金。

羅委員美玲：目前的法令就是這樣嘛！

王司長成機：對，如果漲價的話，那就用消保法來處分。

羅委員美玲：不過因為有簽兩年的契約，兩年後房東覺得物價上漲，他要調漲租金，可是他不是以繳稅為理由，而是以物價上漲為理由，比如本來租金是2萬元，現在要調漲到2萬2,000元或是2萬5,000元，內政部也是允許的嘛！就是契約到期之後，再簽新的契約，對於新約租金上漲一事，其實也沒有辦法以任何理由要求房東不能漲，是這樣吧？

王司長成機：對。

羅委員美玲：不能說上個契約是簽2萬元，下個契約不能漲到2萬5,000元，沒有辦法這麼做嘛！對不對？

王司長成機：是的，沒有辦法。

羅委員美玲：所以我們對很多事情要反向思考，如果能夠讓這些資訊更透明化，我們都支持，不過本席希望內政部對於租金上漲能夠多一點說明，其實我們在昨天也有討論了一下，租金上漲可能會發生，但是我比較擔心的是稅金會不會轉嫁到房客身上的問題。我覺得這個法要修就要做到平衡，不管是出租者也好，承租者也好，應該要多聽一些聲音，然後取得一個平衡，希望能促成雙贏或是多贏的局面，絕對不是所有的房東都是惡房東。

王司長成機：對，當然。

羅委員美玲：房客也不是絕對弱勢，我們看到太多的實例。

王司長成機：應該都是少數啦！

羅委員美玲：對，所以要讓兩邊取得平衡，保障雙方的權益，這才是我們修法的最大目的，我希望內政部能夠做到這一點。

另外還有一點，其實有很多業者都很希望我們能夠學習日本的經驗，日本的租賃市場算是比較成熟的，我記得2018年內政部花次長跟地政司有去考察，當然臺灣跟日本的民情不一樣，臺灣人是認為有房子才有安全感，但日本東京的房價非常高，年輕人幾乎都不買房，結婚之後也不買房，都是用租房子的方式，所以他們的市場非常成熟，我們要如何借鏡，我們在2018年已經去過了，當然我看到確實已經有一些雛形出來，譬如包租代管、社會住宅等等，其實都有看到日本的經驗。請問司長，這部分到目前為止我們還能夠借鏡的地方有哪些？

王司長成機：謝謝委員，確實在幾年前花次長有帶隊，跟業者一起到日本去訪談他們的租賃業者，以日本來講，他們的租服業做得相當好，而且他們大部分的房子是交由包租業者來做包租代管的，所以我們那一次取經是針對包租代管的部分，因此我們在修法過程當中，有把包租代管業納入管理，來扶植臺灣的包租代管業，這部分的成效其實已經慢慢呈現出來，上次參訪主要的部分在這裡。因為民情有一些不同，以臺灣來講的話，房東目前還不大敢將房子交給包租業或代管業來服務，大部分還是由個人自已去出租，所以這部分是我們剛剛提到很難去稽查的原因。

羅委員美玲：其實我們還是有一段路要走，不是不能做，還是可以做的。

王司長成機：對，可以做，我們現在慢慢讓這些包租業者能夠來承租，目前國內已經成立了16個公會，各縣市都成立包租代管業，一開始是以社會住宅為方向，現在一般宅的量也慢慢有出來，目前我們已經掌握到有五萬多戶是透過包租代管，如果房東願意，他就很輕鬆，因為是委託業者代管，修繕是房東最頭痛的部分，包括收租金的部分，都由包租代管業來服務的話，對房東來講，事實上是會比較輕鬆，我們慢慢地鼓勵房東願意把房子交給包租代管業來服務。

羅委員美玲：我有看到日本做的當然比我們還要更加完善，因為它結合了很多的相關行業，就有點像是一條龍式的管理。

王司長成機：他們是一條龍的服務。

羅委員美玲：對，我們做的可能還不到位，因為我們的市場還沒有成熟，當然未來要努力的地方還會更多，而我所期待的就是，當然我們的租賃市場如果要健全，還是得由內政部多花一點心思。

王司長成機：是，謝謝。

羅委員美玲：對於今天的修法，本席覺得其實還有很多的討論空間，我比較建議的是，多聽聽……

王司長成機：多跟業者，還有跟民間的……

羅委員美玲：業者也好，房客也好，應該要有多一點的對話後再來修法，我覺得這樣子會比較健全。

王司長成機：謝謝委員。

羅委員美玲：謝謝。

主席：請張委員宏陸發言。

張委員宏陸：（9時51分）司長，我請問一下，住宅租金補貼政策其實不是這一、兩年才出現的吧！包括過去民國96年的整合住宅補貼資源實施方案，就開始有整合運用購置住宅貸款利息補貼、修繕等等這些工具，是不是？

主席：請內政部地政司王司長說明。

王司長成機：委員早。是的，跟委員報告，其實住宅租金補貼是很早就有的制度，從96年就有。

張委員宏陸：從96年到現在，是不是表示過去推動的力道不足，所以現在才要再繼續加碼？

王司長成機：之前的數量是比較少，但是上次內政部有推出12萬戶的住宅租金補貼，在4月份行政院也推動50萬戶的住宅租金補貼，要擴大住宅租金補貼的規模，目前相關的配套措施及系統正在研發，預計大概7月就可以開放民眾申請。如果50萬戶達到，再加上目前實價登錄的資料以及包租代管的資料，事實上未來整個租賃市場的規模會慢慢掌握在政府的手上，謝謝。

張委員宏陸：你這麼有信心？

王司長成機：像現在來講，12萬戶的部分，我們事實上都有資料了，包租代管業的五萬多戶我們也都有資料，然後現在透過仲介租賃的部分，目前已經有25萬戶申報，當然25萬申報戶裡面有包括一些營業的、商業的，住宅部分我們估計有15萬戶，所以目前政府掌握三十幾萬戶的租金資料，再加上未來如果50萬戶進來的話，大概會增加到六、七十萬戶沒有問題。

張委員宏陸：你這個是全部的？

王司長成機：是的。

張委員宏陸：我請問一下，包租代管的有多少？

王司長成機：包租代管部分，到目前為止有五萬多戶。

張委員宏陸：多少？

王司長成機：5萬5,400筆的資料。

張委員宏陸：這是全國的嗎？

王司長成機：對，這是全國。

張委員宏陸：包租代管也推了好幾年了，對於這五萬多戶，你們認為這樣子的成績是夠了嗎？還是要再加強？

王司長成機：跟委員報告，其實我們4年前施行的法裡面有大部分是要來推包租代管業，希望房東能夠放心地把房子交給包租代管業，也希望房客能夠透過這樣的服務達成雙方合意。當然坦白說，現在包租代管的部分社宅是推得比較多一點，而目前市面上一般宅的量還沒有那麼多，我們跟租服業其實一直都在密切對話，當然公部門不管在經費上或措施上，我們也跟租服業做溝通，希望他們能夠把量衝出來。

張委員宏陸：其實我認為包租代管最大的問題點不是這個政策不好，而是誘因不夠。你看都會區跟非都會區，其實你們的級距差沒多少對不對？非都會區可以有誘因，可是在都會區，你認為這種誘因會讓大家願意把一般宅釋出來嗎？其實我一直認為，既然要做的話，現在都會區的租金補貼也好、優惠稅率也好，其實很多人還是不願意把房子拿出來，是不是這樣？你們的看法是不是跟我的看法一樣？

王司長成機：委員講到重點，為什麼我剛剛提到社宅包租代管的量衝比較快？是因為社宅對房東的優惠是比較多一點，一般宅當然也有所得稅的優惠，也有地價稅、房屋稅的優惠，但是優惠的部分當然沒有社宅那麼多，這部分我們會繼續努力跟地方政府及業者溝通。的確，誘因部分還是要想辦法再來討論一下。

張委員宏陸：對啊！其實我看了看，如果雙北用這種條件，一棟房子的成本有多少，若只有這樣子，我想很多人簡單一算，就沒有人願意啊！對不對？成本跟效益差太遠了，造成人家不願意啊！

王司長成機：所得稅的部分是可以減免的，再加上他不用去管理，管理經營的費用是由租服業來服務。

張委員宏陸：我跟你講，有很多房子的人的算法跟你不一樣，他如果是這樣算，他就不會有這麼多間房子了。而且你看喔！以新北來講，整個新北也有像板橋是非常都會區的，也有烏來，現在整個新北，你的條件是不是都一樣？

王司長成機：當然不大一樣。

張委員宏陸：我說平均來講啦！是不是差不多一樣？對不對？對啊！你看，光一個新北就差這麼多啦！所以我建議除了提高誘因之外，也要用地區性去思考，或是這棟房屋的價值多少來去做，不然我覺得在都會區裡面，很難有誘因讓他們將一般住宅釋出，我不是說你們這個政策不好，我認為這個政策很好，只是你們的誘因跟實際市場上的運作其實還是有一點點落差，我覺得這一點我們要把它補足，這樣對要參加包租代管的人也好、對屋主也好，或是對要去租房子的人都是比較好，這樣才有比較大的機會媒合，對不對？

王司長成機：是的，委員，我們一直在思考怎麼去加大、擴大整個租服業的規模，我們會努力來思考，謝謝。

張委員宏陸：好，我覺得你們應該再從這方面多多思考一下。

王司長成機：好，謝謝委員。

主席：請王委員美惠發言。

王委員美惠：（9時59分）邱次長早。在此本席要先討論租金的問題。主計處說過，租金漸漸地提高了，已經連續上漲133個月，統統都在漲價，尤其是今年2月漲最多。邱次，你看大部分都是南部的小孩來到北部上班，這當中可以買房的人就儘量去買房了，其他人就是因為沒辦法買房才會租房子，中央也有看到租房的困難度，你看最近租金像黑市一樣漲得這麼嚴重，連續一直漲、一直漲，要怎麼去保護這些年輕人、租房子的人的權益？要怎麼去照顧他們？本席在此要跟你說的是，租金一直漸漸地漲價，中央也有看到這個問題，所以剛剛司長也有說中央本來是用27億元下去做租金補貼，現在是用一個300億元的專案耶！邱次，這是不是可以看得出來租金有問題？這些年輕人有租房的困難度。

邱次，所以在此本席要請問你，有什麼好的意見可以讓這些年輕人得到租金補貼？讓他可以去提報。說實在的，你看長久以來，有的人是看得到吃不到，政府照顧這些租房子的人，要讓他們去申請，而他們也有資格去申請，不過房東如果不配合他們，這筆錢他們還是沒辦法拿到。再來，可以去申請的、可以租的，有將近幾百萬人，結果去申報的卻只有3萬人，在這當中有65%租房的年輕人，這些人沒有辦法買房的，不敢去報，因為房東說：「如果你去報，我就不租給你。」。說實在的，到外地生活，政府可以補貼他們的租金，對他們來講幫助很大，不過政府要怎麼去幫忙他們，讓房東也好、租屋的人也好，能夠去報，有什麼好的方法嗎？請邱次解釋一下。

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：委員好。謝謝王委員的意見，我也是中南部的小孩，來臺北租房子確實真的很辛苦。

王委員美惠：對。

邱次長昌嶽：如果以年輕人的薪水差不多4萬5,000元來看，在臺北市租屋，每個月的負擔至少讓三分之一的薪水不見了，甚至一半都有可能。雖然租金補貼的措施從民國96年就開始實施了，但是我們對於所得門檻設定的要求非常地高，所以可以適用的人其實非常、非常地低，這是第一點，為什麼我們要把原來27億元的租金補貼預算提高到300億元，就是要先把這個門檻放寬。

第二個，以往應該是因為年輕人的所得能力比較強，所以如果依照過去的規定來看，其實可以適用這個資格條件並申請的人非常少，而且補貼的金額也不夠多，所以我們這次有加碼，可以到1.2倍，新婚、新成家的有開到1.4到1.6倍，我們把金額也調高，比較能夠適應未來年輕人的發展。整個來講，其實臺灣還是有很多租屋的族群需要政府適時提供相關的協助，目前我國最大的目標就是蔡總統所說的，希望社會住宅能夠遍地開花，至少在他任內能夠出現20萬戶的社會住宅。在直接興辦的部分，到目前為止，我們的成效已經很好了，現在已經有五萬多戶接近6萬戶，預期在3年內達到12萬戶，這個目標是沒有問題的。另外，在包租代管的部分，目前實際的戶數已經有三萬八千多戶了，成效也非常好。所以我覺得透過多元的方式協助年輕人，協助社會上需要租屋的群眾能夠取得住宅是政府的責任。至於預算的問題，其實蘇院長也講過，只要是對的事情，預算的問題由政府來想辦法解決，我們儘量跟院裡面保持密切地合作，儘量地協助年輕人減輕在租屋市場上的一些負擔。

王委員美惠：邱次，我相信做對的事情，尤其這件事情，不管是哪一個政黨，大家都支持，因為從民間團體的陳情當中，看到很多的年輕人，他們真的因為租金感受到很大的壓力，所以中央可不可以將12萬戶調整為50萬戶？在此我要說的是，多出來的這38萬戶，要怎麼去做？不是只用說的，說成一片山，然後卻沒辦法做，因為之前補助的27億元，也沒有補助完，也沒有做完，我們要如何去改變這些情形，讓未來要申請的人可以更加便利？剛剛邱次也有提到社會住宅，社會住宅是小英總統肩負起來，他就是想要讓年輕人有一個希望。在此我要跟邱次說，很多地方都要蓋社會住宅，尤其像嘉義市，你們也有關愛的眼神給嘉義市，要蓋3座社會住宅，本席建議你們趕快處理、趕快做！而不是只是嘴上說說，和做的又不一樣，嘉義市的社會住宅趕快處理，趕快做！到目前為止處理得怎麼樣、做到什麼程度？給本席一份報告。以上。

邱次長昌嶽：謝謝，跟委員報告，這兩天兩公約的一些國際的學者專家、人權委員來到臺灣，對年輕人的住房權、對弱勢者的住房權，我們也有很多的說明。其實政府在這幾年確實做得不錯，也希望能夠獲得社會的肯定，我們未來也會更加努力，謝謝。

王委員美惠：我知道小英很照顧年輕人、弱勢者，才會想要趕快興建設會住宅。我要跟你說的是，全臺灣很多地方都要蓋社會住宅，你們應該盤點目前為止哪些地方都納入計畫、為什麼還沒有興建、什麼時候要興建、什麼時候要完成，這些才是最重要的。

邱次長昌嶽：我們會記住委員的提醒，我們會加速規劃推動。謝謝委員。

主席：請莊委員瑞雄發言。

莊委員瑞雄：（10時8分）這個很敏感，怎麼業管的花次突然沒來，今天來的反而是邱次？

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：主席應該知道。

莊委員瑞雄：我昨天還跟花次聊天，我今天看到你來，剛剛就趕快去快篩，一篩還好只有一條線。這個都很透明，有時候確診或者染疫都不是當事人願意的，這個也不是什麼罪，反而公務部門應該更坦承，我看各機關有誰接觸到誰都很坦白。花次為什麼沒有來？

邱次長昌嶽：剛才媒體記者也有提這個問題，我今天一早到辦公室，本來是要到經濟委員會處理氣候變遷因應法逐條審查，結果臨時被抓來這裡。

莊委員瑞雄：所以你不是特別注重內政委員會，是有原因才到這邊替代？

邱次長昌嶽：我們次長都有分工，今天這個場子的確是花次規劃要出席，但是真的就是剛剛委員所講的事情。

莊委員瑞雄：沒來是什麼事情？你要自己講，怎麼會是我講？

邱次長昌嶽：快篩好像……

莊委員瑞雄：確診？陽性？

邱次長昌嶽：只有快篩的結果而已。

莊委員瑞雄：快篩的結果是什麼？

邱次長昌嶽：兩條線。

莊委員瑞雄：兩條線就是陽性，兩條線還怕人家說。

我今天要針對租屋及住宅政策請教邱次，剛才你提到誰來找你們，覺得做得不錯，其實我沒有覺得做得不錯。我覺得你們很積極在做，但是成效跟我們的預估有落差，因為社會真的有更高的期待。本席這幾年針對租屋族，尤其是電費的部分都非常關心。我也跟台電討論，上次也請教花次跟台電，我們都希望共同找出一條路，減輕租屋族的負擔，特別是電費的部分。現在很多房東為了不違法，常常把每一度電價定在五塊錢到六塊三之間，其實超收電費對租屋族來講是一筆額外而且滿大的負擔。政策雖然有成效，但是電費超收的問題在去年疫情期間更明顯。

我記得當初為租屋族爭取紓困補助的時候，行政院在電費的部分，本來推出6、7月不用按照夏季電費計價的優惠方案，但是這對房東沒有按照台電帳單收費的租屋族來講，真的是看得到，吃不到。我們推出一些政策，當初的設想都是覺得可以幫助到一些比較弱勢者或年輕朋友，可是顯然這個政策還是沒有達到這個目標。我們跟部會溝通以後，也聽到有一些房屋、物件的問題，我們都很清楚，有時候一間房子隔成好幾間套房，或把公電納進電費計算，這個地方顯然又不通。你知道嗎？現在臺灣這種一戶隔成好幾間套房出租的狀況很普遍。

另外，也不是全部都有公電，譬如飲水機、電梯等，就算有也應該讓每個月公電的使用狀況公開透明，使房客知道，而不是像現在簽約的時候，全部都是定死在五到六塊之間，這個我覺得很可惜。去年底我記得在協調內政部跟台電更重視租屋族電費的問題時，當初台電表示，為了友善引導房東計算合理的電費，強化資訊揭露透明的程度，研擬在電費的帳單上新增當期平均電價的欄位，提供房東跟房客在電費的收取跟繳納有依據，這個在農曆過後已經開始實施。我提出這個問題，其實不管是官方或者立法院還有社會的呼聲，大家都一直致力落實整個居住正義，也想努力降低租屋黑市的狀況，減輕租屋族的壓力。電費這個部分，請問邱次怎麼看待台電這個新的政策？我想這只是第一步，對於未來我們如何逐步讓電費收取更合理化，你們有什麼規劃嗎？

邱次長昌嶽：謝謝委員。你講的的確是房客的一個痛點，目前有關電費的問題，在應記載跟不得記載事項裡面已經有明文規定，其實房東不能隨便跟房客超收相關的電費，這個電費應該分夏季跟非夏季的額度計算，這其實滿清楚的。不過就像剛剛委員所講的，其實有很多地方，房東跟房客還是要算得更清楚一點，包括飲水機、公共空間所使用的相關電費，到底應該算房客的，還是要算房東的？其實委員剛剛也有特別提到，去年有跟台電談論過未來電費是不是要提供這一段期間的平均電價，供房客跟房東作為收取相關費用的依據？這部分未來是不是有可能再更明文化，寫在租賃契約應記載及不得記載事項裡面？這部分我們會想辦法，我們儘量做。

莊委員瑞雄：現在我們要有效降低租屋黑市，我期待整個租屋族電費權益的問題要一併受到重視，不管是單戶或是一戶切成多間的雅房，房東在收取的時候還是要依據台電的帳單平均換算成房客的電費，這個才比較公平一點，好不好？這個還是要再努力。

另外是檢討包租代管業務的成效，其實我看到你們編的預算不少，5年用六百多億元，當然很多都是委辦費用。我一直覺得近年來房價其實一直在漲，很多本來想買屋的人想說繼續租就好了，在供需失衡的情況之下，我看租金成為租屋族的負擔，對年輕的也是，不要說弱勢，對一般租房子的人都是很大的開銷。辦公室內租一間房子的那一位，我看租金占他們一對夫妻的收入差不多四成了，對年輕人來說是很大的負擔。我們現在一直在講，整個社會住宅、包租代管要把一些空屋納進來。請問現在空屋有多少間？86萬間？

邱次長昌嶽：八、九十萬間。

莊委員瑞雄：連續三年都這樣。

邱次長昌嶽：是，這個是主計總處的調查推估。

莊委員瑞雄：都這樣子，沒有降低啊！你當然可以說有新蓋的房屋出來啦！可是連續看這幾年，掛在那邊的空屋數就是那麼多啊！

邱次長昌嶽：委員講到重點，其實現在就是房東願不願意把房子拿出來做包租代管。

莊委員瑞雄：對啊！

邱次長昌嶽：是不是我們的誘因不夠？還是人民的觀念需要去理解？如果只要有所得就需要課稅這件事情有辦法落實，其實我們真的要跟財政部好好努力，我覺得收取房客的租金，繳納所得稅本來就是天經地義，但是過去臺灣幾十年來大部分都沒有繳稅，其實這是大家都知道的事情。

莊委員瑞雄：政府推出租屋補貼的政策，但是黑數那麼多，比如租屋族應該有超過100萬人，但真正申報的才多少？你說3萬，那個落差太大了，所以我們政府推出這個政策來作一定補貼的美意就不見了。我一直想不通，我連續看了三年，每年都有八十、九十萬戶的空屋，新北市有12萬戶，高雄市也有將近11萬戶，你不覺得很怪嗎？像包租代管的部分，你說一年要媒合2萬戶，你現在一年完成多少？

邱次長昌嶽：社宅的部分，已經到三萬八，一般宅的話，現在才兩萬多，加起來已經有五萬多了。

莊委員瑞雄：是，你覺得這個成效怎麼樣？

邱次長昌嶽：還有努力的空間。

莊委員瑞雄：所以我一直這樣認為，以這整個政策來講，政府有心啦！不然幹嘛推出這樣的政策。幫助年輕人，或者幫助一些比較弱勢的人，這都是政府責無旁貸的責任，我期待這個部分啟動了以後，力道要再加強，相信做出成效以後民眾會有感，這個都是一點一滴在累積，如果你們真的有在努力，我相信一定會看得到成效。

邱次長昌嶽：國人的觀念真的不一樣，其實我們現在是走日本模式，日本其實大部分都是透過第三者就是仲介業者來進行承租，在臺灣社會真的還是不普遍，我覺得這個可能需要一些時間，還有一些比較強制的作法，甚至在租稅條件方面作一些配合，才有可能全面的成功。

莊委員瑞雄：那當然，整個租屋市場的面向太多、太多了，有時候我們的政策也要特別注意，真的會造成反淘汰，下次有機會我再提出來指教，這個部分真的要加強，好不好？

邱次長昌嶽：是，謝謝委員。

莊委員瑞雄：趕快做出讓國人期待的成績，你們也開心嘛！執行一個政策，去把它落實，達到你們預期的目標，甚至於超越你們自己的目標，那是多好的一件事情啊！謝謝。

邱次長昌嶽：謝謝委員。

主席：接下來請賴委員香伶發言。

賴委員香伶：（10時20分）次長，花次長早上才確認確診？還是昨天晚上？

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：好像是早上我才得到這個訊息。

賴委員香伶：早上才告知你們訊息，那昨天我們質詢的時候，王司長，您是不是就站在次長旁邊？比剛剛更近，不像現在距離1.5公尺，因為我質詢兩位的時候，他們是很密切的接觸，所以你早上有沒有去做快篩？

主席：請內政部地政司王司長說明。

王司長成機：跟委員報告，我昨天下午有快篩，是陰性，早上還沒有時間做，因為在準備資料。

賴委員香伶：身體上有沒有什麼症狀？

王司長成機：目前是沒有。

賴委員香伶：待會你們就站得稍微寬一點。次長，你昨天跟花次長有沒有密切接觸？

邱次長昌嶽：這幾天剛好我們都各自有分工，昨天我在參加兩公約國際審查會會議。

賴委員香伶：所以大家還是要保重，而且可能要常常做快篩。

邱次長昌嶽：對。

賴委員香伶：請問內政部的防疫長是哪一位？

邱次長昌嶽：是陳宗彥政次。

賴委員香伶：他也是我們的副指揮官，那他還有心力管到內政部嗎？

邱次長昌嶽：其實陳次長能力非常強，沒問題。

賴委員香伶：所以防疫長還是由他來做。

邱次長昌嶽：他身體很好。

賴委員香伶：我當然是也關心花次，因為今天的租賃條例應該是他主責，那常次主責的是哪個部分？

邱次長昌嶽：其實我跟他都互相cover。

賴委員香伶：所以你們都可以就政策面作說明。

邱次長昌嶽：是。

賴委員香伶：請問今天消保處有來嗎？

邱次長昌嶽：有。

賴委員香伶：我第一個問題請教簡任秘書，因為今天修的法條滿多的，其中一個大家比較會去推進的就是有關消費糾紛如何處理，是否租賃雙方都可以在有爭執的時候，適用消費者保護法的規定？早上我聽了常次的說明，對這幾個修法的方向你好像都覺得沒有必要，因為好像現行法就可以處理，真的現行法就可以完全處理租賃契約衍生的租屋糾紛嗎？

邱次長昌嶽：這是幕僚提供給我的意見，早上我還特別跟王司長針對包括委員剛剛所提的，研究是不是未來住宅租賃契約全面適用消保法，要把它的規範包括罰則等等予以一致化，我覺得可以考慮。

賴委員香伶：好，謝謝您的說明，因為關於這個事情，行政院消費者保護委員會在改制以前有一個函釋，是在85年的時候，特別針對消保法第二條第一款、第二款、第三款什麼叫消費者、什麼叫經營業務跟消費關係的函釋，請問消保處的陳簡任秘書在嗎？當時作出這個函釋的時候，你在消保會嗎？

主席：請行政院消保處陳簡任秘書說明。

陳簡任秘書星宏：85年我還沒有到，我是88年才到。最新的105年的函釋的確是我主持會議時所下的一個結論。

賴委員香伶：當時的背景你要不要說明一下？就是這個爭議本身，因為我們是107年才有租賃條例的實施，105年你開會就認定租賃契約適用消費者保護法，在函釋裡面有一些是比較限縮性的，有些看起來又好像沒有，比如出租人反覆實施出租行為，請問反覆的概念是什麼？

陳簡任秘書星宏：如果用網路上拍賣的行為來做一個比喻的話，拍賣只是我把我自己不要的東西放在網路上賣一次，叫做單純一次，但是如果我把很多東西都放在網路上不斷拍賣的話，那就是個反覆行為，所以我們對於反覆行為的解釋就是商品跟服務要一致，以租賃來講，我們不敢講所有的房東都只有一次性的租賃，所以我們會強調，如果是反覆性的租賃、時間的長短，把他的房子在一年、兩年、三年內分別租給不同的人或分別租給同樣一個人，那就是一個反覆行為。

賴委員香伶：所以如果我只租了一個房客，他一住大家相安無事，挺好，每年續約……

陳簡任秘書星宏：那是非常限縮的行為。

賴委員香伶：那就算一次性？

陳簡任秘書星宏：那就是一次性的。

賴委員香伶：因為他一租就租個五年、八年。

陳簡任秘書星宏：是。

賴委員香伶：如果最後真的產生糾紛，還能夠適用你講的消費保護法裡面的調解或相關調解嗎？

陳簡任秘書星宏：如果是這樣的話，其實就不算是。

賴委員香伶：因為就只有那麼一次，也只能舉證那一次，結果很倒楣的，他跟那個人可能前八年都很好，到了第九年衍生一些爭執，這個反而就不行。

陳簡任秘書星宏：就沒有辦法適用消保法的規定。

賴委員香伶：謝謝你的說明，所以我們在民眾黨版裡面就想要把類似這樣的文字放回租賃條例，次長，您的看法如何？

邱次長昌嶽：是，報告委員，就像您剛剛講的，目前屬於非具消費者關係的這種租賃契約，大部分都是屬於一宅房東。

賴委員香伶：個人一宅。

邱次長昌嶽：對，都是那種類型，其實這個比例大概不到一成，那是不是要全面性把它納入管理，我覺得這部分其實有很大的可能性，我個人是表達贊成之意，只是執行上要有配套。

賴委員香伶：我們再往下看，就是修正的條文裡面，待會大家也可以比較明確地去爭執，我比較在意的就是它的效益如何。以這個圖示來看，這個是臺北市109年的房租糾紛調解成功率，在消保官處理的部分，成功率大概有到85.1%，但是一般民政，也就是我們講的鄉鎮調解或地方區公所調解，調解成功率就比較低，那我想就教消保處的陳簡任秘書，就您看到這樣的現象，是不是因為消保法相關的強制性還是專業度比較高？為什麼有這個落差？

陳簡任秘書星宏：跟委員報告，消保官所受理的案件，從食衣住行育樂到生老病死都有，所以我在想消保會成立以來所設置的消保官制度，的確在民生方面有一些處理爭議的心得在。

賴委員香伶：經驗比較充分了，還是消保官比較強勢？這7個消保委員裡面，大家都覺得消保官的專業度、公正性很高，所以比較能夠取得讓雙方接受的合議方案，會不會是這樣？

陳簡任秘書星宏：對，調解委員會中會納入各種不同領域的專業人士當調解委員，所以如果不是這個消保官特別專業的部分，都會納入相關的專業人士。

賴委員香伶：一般來講，租屋糾紛當然可能是契約內容記載不得記載的一些爭論，最後民事上面怎麼認定，援引來做雙方的調處，但是看起來走消保程序的效果是不錯，我剛剛講，為什麼要引入消保法相關法令跟租賃相關法律介接或套用，進行調處，就是因為在法律上有這樣的基礎。

陳簡任秘書星宏：不過要跟委員做一個補充報告，這個可能會只有限於在消費關係，對於房東，譬如說剛才有委員提到弱勢的房東，他們也真的發生一些爭議問題的時候，可能就沒有辦法進到消費爭議調解委員會去調處，這可能是日後必須要做努力的地方。

賴委員香伶：我們這次修法，希望出租人跟承租人都有權利啟動爭議調解的申請，在申請的時候，舉證的一方當然要很明確地講他哪裡是弱勢，有些房東真的是很好心，可是遇到了「奧客」，他也不知道如何去爭取他自己應有的權益，所以我才說修法是重點。

我請教王司長，民政系統在調處這方面為什麼成功率特別低？你有沒有一些分析？

王司長成機：我目前針對這部分沒有分析。

賴委員香伶：地政機關的不動產調處糾紛，房屋租用爭議調解結果是0件。

王司長成機：那個是調處。

賴委員香伶：對。但是地政機關有一個不動產糾紛調處程序。

王司長成機：是。我們有一個不動產糾紛調處委員會，但是那個委員會不是只有針對租屋糾紛，任何一個不動產糾紛，都會透過那一個調處來處理。

賴委員香伶：對於臺北市房屋租用爭議這件事情的調處結果是0，為什麼呢？因為大部分都跑到消保程序裡面去了。

王司長成機：因為大部分適用消保。

賴委員香伶：也都到區公所的調解委員會去了。所以這個委員會沒有特別宣傳，可能大家覺得你們這個就是比較涉及不動產爭議的部分，租屋的部分可能都沒有，是不是這樣？

王司長成機：是，目前的資料顯示是這樣。

賴委員香伶：那你是否建議我們修法的方向儘量朝向剛剛講的函釋，然後入法，入法以後，出租者和承租者都有權利使用這個爭議調處程序？

王司長成機：是的，我們現在也是朝向這個方向，希望能夠全面納入消保體系來管理，因為非具有消費關係的部分數量非常、非常少。

賴委員香伶：雖然非常少，但是如果能夠在法裡面明確化，就可以讓出租、承租的關係走到第三方調處。

王司長成機：是的。

賴委員香伶：次長，早上我聽您報告，幾乎每個修法方向你都否准，也沒有予以尊重，現在看起來，你接受這個觀點。

邱次長昌嶽：所以我剛剛跟委員報告，這個是早上我們地政單位給我的一個報告。

賴委員香伶：地政單位怎麼那麼保守呢？

邱次長昌嶽：其實我們的花次長也非常重視這件事情，所以他昨天晚上還特別跟大家開會研商，委員有很多意見其實是可以採納的。

賴委員香伶：好，謝謝。我本來想說應該要讓花次長視訊一下，讓我們知道他也很支持這樣子，因為我相信這是他在社會公益上面的一個努力方向，既然民團和內政部地政司都有這樣的祈願，把事情透明公開，讓權益不至於落入一方偏頗，在修法上是必要的，補足這一小塊，我覺得是重要的。

王司長成機：是的，跟委員補充一下，要全面納入消保體系的話，我們還要跟行政院消保處來溝通。

賴委員香伶：但是我剛剛講的，用成效、用數據，讓你們接受這樣的公開機制，反而有助於釐清爭議，減少紛爭，好不好？謝謝常次。

邱次長昌嶽：好。謝謝委員。

賴委員香伶：謝謝主席。

主席：請林委員文瑞發言。

林委員文瑞：（10時32分）次長好。從民國98年起至今，已經連續十多年房價一直漲，連帶地房租也不曾降價，所以如果沒有意外，這種情況也會持續下去。次長，租金的指數十多年來持續攀升的這個現象，你的看法是不是跟我一樣，我不知道，只不過這件事是不是也凸顯租屋族的壓力會越來越大？

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：委員好。從主計總處相關的調查資料和我們掌握到的不動產經紀業給我們的資料顯示，這幾年租金有往上攀升的現象，而且占所得的比例應該都滿高的，尤其在都會地區，這個現象更嚴重。

林委員文瑞：因為數據是不會騙人的，這也顯示出，政府一直以來打炒房的政策和租金補貼的方案，包括趕建社會住宅，都是在解決租金不斷飆漲令租屋族難以負荷的問題，雖然所有政策都是為了減輕租屋族的壓力，但是效果到目前看起來都沒有很好。根據住宅狀況的抽樣調查推估，從2019年起，臺灣有100萬6500名租屋族，同年賦稅署的統計，列舉申報租金支出的納稅戶只有2.7萬戶，占租屋族的比例只有2.7%，讓我覺得這是一個無效的制度，我不知道到底原因是怎麼樣。還有不敢申報租金來扣抵所得稅的現象，這是我們國家根深柢固的租屋黑數，請問內政部到底有沒有深入瞭解造成租屋黑數的原因？政府現在提供的誘因，你認為足夠嗎？次長，現在要如何鼓勵民眾誠實報稅？

邱次長昌嶽：謝謝委員的意見。第一，委員剛剛也有講，根據財政部的資料，在臺灣，每100萬戶中有申報租屋所得的只有2.7萬戶，比例實在非常低，顯示我們的租屋市場是處於地下化的狀況，政府沒有辦法全面管理，但是這是臺灣有史以來就有的社會現象，房東大部分都自己把房子租出去，沒有透過第三方公正的單位或仲介的單位來做出租的處理，導致相關資訊不透明，現在立法院很多委員都希望租屋市場透明化，但是要怎麼透明化，又不會導致房東不願意把房子拿出來租，甚至影響到租金上漲，讓整個市場的供給更閉鎖，這個問題確實要小心處理。我們內政部倒不是反對，我是覺得要多一些社會討論，只要是好的制度，大家都可以接受，我們都願意努力來做，我們跟財政部的立場都是一樣的。

林委員文瑞：是。根據民間團體的統計資料，房客沒有申報租金補貼有很多原因，有的是怕房東報復，有的是怕房東漲房租，有的怕房東退租，這些問題實在很麻煩。雖然行政院在3月宣布推行300億元的中央擴大租金補助專案，將租金補貼的戶數從目前的12萬戶大幅提升至50萬戶，但是在行政院公布方案以後，根據民間的統計，3月到4月民眾對行政院提供的誘因還是沒信心。既然民眾對行政院的政策沒信心，政府是不是也應該拿出魄力，提出更好的相對應的政策？有專家建議應該給租屋族更多抵稅優惠，讓房客真正有感，也可以一步、一步解決租屋黑數的現象，內政部跟財政部進一步討論租屋稅的問題時，是不是要提高租屋稅誘因的空間？

邱次長昌嶽：跟委員報告，第一，擴大租金補貼的對象這次從12萬戶擴大到50萬戶，對於對象的所得條件、申請的門檻、補貼的金額都大幅放寬，這是第一個誘因。第二個，我們對房東也有一些補助，所以我們是對房東、房客一起來做。目前包括系統的開發和未來宣導的工作，我們都努力在推，預定7月1日上路。

有關扣除額的問題，今天已經有委員提案，國民黨黨團和葉委員已經有提案了，因為這是屬於租稅的問題，據我瞭解，目前房屋租金的所得是可以放在列舉扣除額，列舉扣除額一年最高是12萬元，現在是要把這部分放在特別扣除額，直接指定為30萬元，對於這個財政部是不是有意見，等一下請賦稅署李副署長說明。

林委員文瑞：你想想看，在臺灣，平均租金每個月是1.5萬元，臺北市是2萬元，如果一年的扣除額是12萬元，民眾實在無感。

主席：請財政部賦稅署李副署長說明。

李副署長雅晶：委員好。財政部有三點說明，有關於現行綜合所得稅的特別扣除額的規定，都是定在所得稅法第十七條，所以到目前為止都沒有在其他法律規定，這是第一點。

第二點，大家都非常關心綜合所得稅的各項扣除額，社會各界常常提議增加扣除項目、提高扣除金額或擴大扣除範圍，大院的黨團和委員所提有關各項免稅額、扣除額的提案總共有36案，站在財政部的立場，基本上我們要維護財政的穩健，所以扣除額的檢討，我們會考量財政收入、租稅公平和稅政簡化的原則，配合施政的優先性，來審慎評估這些政策的必要性、可行性和有效性。

林委員文瑞：我們認為，只要是好的政策，鼓勵房東誠實納稅，你們就可以針對這方面去增加賦稅收入，才能配合行政院的政策，用特別扣除額讓這些房客可以扣抵，這樣才會雙贏。希望你們朝這個方向去努力，好不好？

李副署長雅晶：謝謝委員。

林委員文瑞：謝謝。

主席（林委員文瑞代）：請鄭天財Sra Kacaw委員發言。

鄭天財Sra Kacaw委員：（10時42分）次長好。曾銘宗委員等所提的租賃住宅市場發展及管理條例，特別增加第十三條之一，提案委員根據自己的觀察或是人民的期待提出這樣的條文，內政部的書面報告或次長剛才的口頭報告裡面，表示還有很多疑慮，事實上這個部分還是要努力去克服，你們還是要繼續檢討，看要怎麼樣往這方向去做到最好，讓民眾能接受，這是我的建議。

回到我們原住民的部分，都會區原住民住宅權益的保障，從本席當公務員就開始在推動，因為我們原住民自有住宅率非常低，只有百分之七十幾，跟全國住宅自有率落差高達10%以上，全國是84.68%，我們只有74%左右而已，落差高達10%以上。本席擔任原民會副主委的時候，在民國90年就開始推動都市原住民住宅改善方案，行政院是在民國91年7月17日核定都市原住民住宅改善方案，這裡面就包含了租屋補助，一開始租屋補助是從原住民族委員會針對都會區的原住民，只限於都會區的原住民，做這樣的租屋補助，一直到95年，從96年開始，就由內政部接辦，擴大為全國性的方案。我要強調的是，和90年來比較的話，現在都會區的原住民人口比例更高，而原住民族基本法是在94年2月5日公布施行，也特別針對都會區原住民的安居，規定要予以保障及協助。住宅法在修正的時候，我也特別提出來，在2017年1月11日公布施行，條文中規定，對於都會區的原住民，應該要特別考量。因為教育、文化傳承和發展的需要，要興建專供原住民承租的社會住宅，內政部對這部分的瞭解是怎麼樣？這條條文已經實施五年多了，有沒有這樣的計畫在進行中，或是已經完成？

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：委員好。跟委員報告，我們國家的住宅政策很清楚，我們要針對不同族群在居住上的需要，提供相關的幫忙跟協助，這個是很確定的。原住民是最早來到臺灣這塊土地的先民，是這地區的主人，對於這地區的主人在住宅方面的協助，我們這幾年，除了透過內政部的力量，還包括原民會的力量，一起來處理這件事。其中有關於租賃的部分，其實在租金補貼上，有很高額度是用在對原住民的協助，至於社會住宅的直接興建及目前的承租狀況，我請副處長說明一下。

主席：請內政部營建署朱副處長說明。

朱副處長慶倫：委員好。目前社會住宅原住民承租的比例，在包租代管的部分，大概是13%，政府興建專供原住民承租的社會住宅，大概也是這樣的比例，也就是說，以原住民占全國人口的比例來講，其實並不低，尤其是都會地區的原住民，因為他們的房屋自有率比較低，所以他們來承租社會住宅，或是來申請包租代管的社會住宅或租金補貼，比例都是比較高的。

鄭天財Sra Kacaw委員：住宅法第二條第四項規定要興建專供原住民承租的社會住宅，最主要就是考量到相關教育、文化、語言會比較有效而方便，所以在這樣的情況之下，原民會基本上就是一個科在負責全臺灣原住民的住宅業務，人力也不足，所以這一條條文一直沒有辦法落實，也沒有推動，所以我建議內政部，尤其是住都中心，跟地方政府共同促成住宅法第二條第四項，這一項已經公布施行五年多了，連一點成效都沒有，所以我建議住都中心跟原民會、地方政府主動去規劃推動，尤其是新北市和桃園的原住民人口最多，要積極推動，是不是可以往這個方向去努力？

邱次長昌嶽：謝謝委員，順便跟委員補充報告，在新北樹林區南園段已經有一個專屬原住民的社會住宅正在推動當中。另外，桃園市大溪區仁武段也有一個專屬原住民的社會住宅，新北和桃園是都會原住民最多的地方。另外，在臺中的沙鹿區，我們也正在規劃協調，這是孔文吉孔委員在後面協調推動，我們也在努力當中。其實內政部能做得到的，能夠幫助原住民委員會及地方政府來推動專屬原住民的社會住宅，我們是願意來做的，土地的問題、相關費用的問題，我們會協調清楚，我們會盡最大的能力來幫忙。

鄭天財Sra Kacaw委員：剛剛講的那三個例子我都知道，臺中沙鹿那個是我跟孔委員共同主持，我也把相關的經驗提供給臺中市政府參考。這個也經過一段時間了，是不是請內政部把這三個案子目前的進度告訴我，讓我知道還有多久才可以完成？

邱次長昌嶽：包括整個推動的期程、時間和完成的戶數，我們會提供相關資料給委員參考。

鄭天財Sra Kacaw委員：經過我的質詢、協調和當初的一個附帶決議，內政部也訂定興辦社會住宅出租辦法，裡面也特別提到，至少應按社會住宅所在直轄市、縣市轄區內原住民族地區以外，也就是持都會區原住民人口數的比例來興建社會住宅。請教內政部，你們自己在桃園跟新北市，有沒有住都中心自己興建的社會住宅？

邱次長昌嶽：目前原住民社宅，以林口社宅為例……

鄭天財Sra Kacaw委員：林口社宅我很清楚，我是說，內政部住都中心不是也要自己去興建，除了地方政府建設的社會住宅以外，你們自己也在規劃興建。

邱次長昌嶽：正如委員剛剛講的，桃園、新北的社會住宅正在蓋，未來一定是完全按照委員的要求，按照那個比例，我們一定會做到。

鄭天財Sra Kacaw委員：所以是至少達到那個比例，也可以更多，是這個意思？

邱次長昌嶽：是，一定會做到。

鄭天財Sra Kacaw委員：從剛才提到的住宅自有率就可以知道原住民和一般人的落差高達10%以上，所以這個部分應該更加強，好不好？

邱次長昌嶽：是。原住民族的居住問題，在政府的施政當中，絕對是最重要的一塊。謝謝委員。

鄭天財Sra Kacaw委員：好，繼續努力。謝謝。

主席：請管委員碧玲發言。

管委員碧玲：（10時53分）我們很清楚，如果要把房屋租金支出列為特別扣除額，一定要修所得稅法，今天處理租賃條例很難處理這一塊，但是我覺得我們還是要探討一下，本席贊成把租金支出列為特別扣除額。次長，你今天先說包租代管是五萬多戶，後來說是三萬八千多戶，其實到4月30日為止，是37,934戶。

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：委員好。那是社宅的部分，另外還有一般的部分。

管委員碧玲：租金補貼也是十幾萬戶，所以加起來有二十多萬戶是已經有資料的，這表示有二十多萬戶是房東也願意讓他們報稅，然後都已經有資料的。有二十多萬戶都願意跟政府申請相關的補助，但是為什麼把房租申報為列舉扣除額的戶數這麼少？只有兩萬多戶，只有將近十分之一願意申報，副署長，這是為什麼？

主席：請財政部賦稅署李副署長說明。

李副署長雅晶：委員好。租金支出可列舉特別扣除額，但是一般人的話可以適用標準扣除額。

管委員碧玲：對，就是誘因不足，為什麼誘因不足？因為標準扣除額可以有12萬元，以租屋族來講，如果用列舉扣除額，他可以列舉的項目其實沒有在列舉扣除額的六項之中，因為既然是租屋族，他很可能沒有能力捐贈；保險很可能也只有勞健保的保險，沒有買其他額外的投資或儲蓄等保險；假設他沒有比較大的病痛跟支出的話，醫藥跟生育費也已經都在健保給付範圍內；如果這一年沒有災害，就沒有災損；他更不可能買房子；所以他唯一可以列舉的扣除額項目就是房屋租金，再加上勞健保支出，而房屋租金最多又只能扣除12萬元，勞健保支出全年加起來，用列舉的方式，時間成本和行政成本沒有壓過勞健保列舉扣除額所能夠獲得的利益，所以誘因其實是不足的，因為他用標準扣除額就可以扣到12萬了，所以租金支出放在列舉扣除額裡，其實整體是沒有誘因的。

李副署長雅晶：標準扣除額的設計，在學理上就是政府准許有這些列舉扣除的項目，但是列舉扣除額在徵納雙方是需要有審核、申報、檢具這些成本，所以是用標準扣除額來代替，我們逐年有在提高標準扣除額。

管委員碧玲：我知道，我要告訴你的是，用列舉扣除額把租金支出扣除，事實上是沒有誘因的，因為跟標準扣除額的12萬元來比，獲取的利益是沒有辦法壓過個人必須付出的行政成本。

如果把它納入特別扣除額，我們國家的稅損能否承受？2021年超徵了四千多億元，拿其中的100億元來補足這部分，政府承受100億元的稅損，我們計算一下，如果租屋族平均的稅率是5%，有2,000億元的額度可以讓大家來申報，如果有100萬戶，每一個租屋者可以有20萬的特別扣除額，如果是78萬戶，就是25萬元；如果給30萬元的話，可以補助到67萬戶；給40萬元的話，可以補助到50萬戶，願意申報的都可以納入，都可以享有20萬元以上的特別扣除額，那我們的稅損大概是100億元，政府可以超徵四千多億元，其實這樣的稅損是在可負擔的範圍，所以這部分值得研議。這當然不是你在這裡可以決定的，我只是告訴你這是一個方向，政府要不要給予租屋族這樣的所得稅優惠，我覺得這是政治問題，是政策的問題。

李副署長雅晶：委員，我可不可以補充一句話？

管委員碧玲：是。

李副署長雅晶：跟委員報告一個數據，109年綜合所得稅的結算申報，總共有六百多萬戶，有317萬戶的中低所得者是不用納稅的，換句話說，對中低所得……

管委員碧玲：沒關係，這部分到討論所得稅法要不要修時再去討論，我只是告訴你為什麼民團提出一個合理的呼籲，這是政治的決定。

接下來，我要請次長跟消保處陳簡秘一起來探討，租賃關係算不算是消保法保障的範圍？

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：委員好。當然是，這是最重要的。

管委員碧玲：算不算？

邱次長昌嶽：90%以上都在消費者保護的保護範圍之內。

管委員碧玲：10%是什麼？

邱次長昌嶽：一般來講，就是非屬於消費關係的部分。

管委員碧玲：所以只有一間房間出租的這種租賃契約算不算？

邱次長昌嶽：有的不納入，根據消保會的函釋，這部分不屬於具消費關係的。

管委員碧玲：為什麼不屬於？我今天問處長，他說屬於。為什麼屬於？因為有金錢利益，有對價關係，就算B2C。

主席（鄭天財Sra Kacaw委員）：請行政院消保處陳簡任秘書說明。

陳簡任秘書星宏：委員好。跟委員報告，我不清楚處長怎麼跟你做報告，但是消保會曾經有一個函釋，就是說要成立消費關係，以企業經營者的身分反覆實施，然後……

管委員碧玲：同一個房東每個月都實施，不叫反覆實施嗎？

陳簡任秘書星宏：是反覆實施。

管委員碧玲：單一房子的出租，房東跟租戶的關係也算是你們保護的範圍，所謂的企業經營者是一個廣義的解釋，即使是只有一間房屋，可是反覆出租、不斷出租這一間套房，也算是你們保護的範圍嘛！所以一般性的租屋者幾乎全部都是屬於你們保護的範圍，然後你們用109年度版本的房屋租賃定型化契約，這是內政部所擬並予以審定，事實上這部分就是你們服務的範圍，實務上也已經是你們服務的範圍了，對不對？

陳簡任秘書星宏：沒錯。

管委員碧玲：雖然消保法上面指的是企業經營者，但是基本上所謂的企業經營者，你們是採用這種廣義的解釋，譬如說，政府機關辦活動，辦理一個農村體驗營或生態保護體驗營，算不算企業經營者？

陳簡任秘書星宏：政府機關也可能是企業經營者。

管委員碧玲：只要有收費就算嘛？

陳簡任秘書星宏：對，只要有提供服務或提供商品，都算是企業經營者。

管委員碧玲：對，所以其實我們不需修法，現有的租賃關係就已經在消費者保護法保護的範圍內了。但是，現在問題是說，市面上還沒有下架的舊版房屋租賃定型化契約還在，你們最快什麼時候可以全部下架？

邱次長昌嶽：這幾天我們也特別找地方政府來開會，重大的通路廠商事實上大部分都沒有問題，目前市面上還有舊版的租賃契約，大概還有三成左右，都是在一些傳統的書店、文具店比較多。

管委員碧玲：通路有沒有找來？

邱次長昌嶽：都有。

管委員碧玲：也不要再印了，把通路業者和印刷業者都找來。

邱次長昌嶽：對，包括印刷業者和通路業者，全部都找來。

管委員碧玲：你看，這個新版已經出多少年了？

邱次長昌嶽：我們感謝消保會這次的努力。

陳簡任秘書星宏：跟委員報告，關於通路商的部分，根據我們查的結果，四大超商完全都是用新版，現在有一些比較少數的文具通路商還有舊版，昨天經過我們開會協商後，他們也願意在5月底配合政府做相關……

管委員碧玲：好，5月底，我們很清楚了，今天我要的就是這個答案，立即回收舊版，你們已經答應在5月底來做了。

陳簡任秘書星宏：是。

管委員碧玲：好，謝謝。

主席：請伍麗華Saidhai Tahovecahe委員發言。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：（11時3分）次長好。今天委員會特別安排審查租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案，談到住宅的租金，這些年來，我們看到租金的趨勢是永遠向上提升，很多產業都有風險，而且會有景氣循環的問題，可是租屋這一門生意穩賺不賠，居高不下，所以也助長了我們的房地產水漲船高，以致於越來越多人永遠都買不起房子，所以民間就想了很多政府可以做的做法，向政府提出呼籲，例如，最近有人呼籲將住宅租金支出用特別扣除額來認列，減輕租屋者的壓力，我自己也有提出所得稅法的修法，希望把房屋租金支出改列為特別扣除額，回應民間的期待。今天內政委員會也特別排審吳委員及葉委員等人所提法案，他們也是有同樣的訴求，就是希望在租賃住宅市場發展及管理條例裡面，把房屋租金支出改列為特別扣除額。請教次長，我們的訴求完全相同，但是一個是在所得稅法去修，一個是在租賃住宅市場發展及管理條例去修，對於這部分，次長您的意見如何？

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：委員好。第一個，剛剛財政部李副署長特別提到，他認為所得稅的扣除額大部分都是在所得稅法裡面處理，但是要在土地法裡面做這方面的法律修正，其實我們可以聽聽大家的意見，我們並不是特別反對。

第二個，管委員也很清楚，目前不是沒有特別扣除額，而是放在列舉扣除額，最高上限一年只有12萬元，放在特別扣除額，就提高到30萬元，其實不管是放在特別扣除額還是放在列舉扣除額，這個部分都還是要檢具，實務執行上我們會尊重財政部賦稅單位的意見，看怎麼執行會比較好。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：好，就這個部分，我希望你們能夠考量讓它更明確化。

今年行政院有推出一個中央的擴大租金補貼專案，這個部分已經有什麼成果或準備的情形可以分享了嗎？

邱次長昌嶽：擴大租金補助方案預計7月1日上路，包括整個系統，我們現在都在建置當中，我們預期應該是沒有問題。

擴大租金補貼方案其實不是只有針對承租人的申請資格有一些放寬，對房東也有一些補助措施，包括承租人相關的一些補助費用，我們也加倍給予，我們有信心可以把這件事情做好。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：好，有信心。

邱次長昌嶽：是。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：請教一下，包租代管對弱勢戶另給予租金補助，有沒有適用在擴大租金專案裡面？

主席：請內政部營建署朱副處長說明。

朱副處長慶倫：委員好。目前我們希望在住宅的相關補助儘量不要重複補貼。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：所以不適用？

朱副處長慶倫：對，就是不適用，因為社會住宅包租代管本身的租金就有給予補助，最低折扣可以到五折，一般是市價的八折到九折。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：那您覺得合理嗎？

朱副處長慶倫：目前來講，租金補助跟社會住宅包租代管基本上是不同的來源。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：不同的來源不代表不合理。

朱副處長慶倫：但是如果兩個同時都適用，會有重複的問題。

因為我剛才有講，社會住宅包租代管我們會考慮他的身分，如果他有低收或中低收入戶的資格，租金最低可以補助到五折。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：如果他二擇一呢？

朱副處長慶倫：二擇一當然可以，他可以擇優，選擇對他有利的方案，譬如我們這一次的300億元、50萬戶的部分，基本上有把租金補貼擴大。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：所以弱勢戶可以二擇一？

朱副處長慶倫：對，二擇一，他自己選擇對他最有利的方案。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：我為什麼會這樣問？因為我接到很多陳情，他們很關心這個部分，他們詢問的結果包租代管是沒有補貼的，他們覺得很希望能夠二擇一。既然剛才聽到這樣的答覆，是不是這部分也能加強宣導與落實，讓大家知道政府的美意、政府的政策？

邱次長昌嶽：是，這一定要跟社會講清楚。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：好，謝謝。為什麼我這樣說？其實我們接受陳情的時候通常就會很深刻了解到，這些那麼複雜的法律關係，其實一般弱勢民眾真的是不了解自己的權利，我覺得光是一些名詞，什麼是包租、什麼是代管，其實這些名詞都很複雜，我覺得一般民眾真的不清楚自己的權利是什麼。以包租來講，簡單說就是如果發生爭議，當事人是面對業者，次長，這樣沒錯吧？

邱次長昌嶽：是，沒錯。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：如果是代管，發生爭議時他要面對的是房東，是這樣沒錯嗎？

邱次長昌嶽：是。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：我要請教一下，這也是一個真實的陳情案例，就是房客已經租好房子了，他是用包租的方案，才租不到一個月，結果業者告訴他因為原來的房東要自住了，就要求房客搬離，而且依照契約的規定他說他們沒有錯喔，因為契約書本來就說房客必須搬離且無法要求任何賠償。我先請教次長，你覺得這樣合理嗎？

邱次長昌嶽：如果照委員的說法，好像是房東找一個理由把承租的關係轉換為代管的關係。對不對？是這個意思嘛？

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：對呀！因為他跟房東沒有打契約，他的契約是跟業者打的，但是業者告訴他：我們是依照契約規定。

邱次長昌嶽：了解。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：所以我們回頭來看一下這個契約規定，的確可以看到那個劃黑黑的部分就是定型化契約，業者就是拿這樣已經勾好的東西給承租戶，當然大家一定會說承租戶自己也要注意啊！但我還是要再講一次，對於一般弱勢民眾，政府真的不要對他們有太大的要求跟期待。我要說的是，第一、這個制式化契約是業者事先準備好、勾好的，然後簽約時業者也沒有如實說明契約的內容。好，這都沒關係，我現在要講的是，這個契約書範本是依據內政部住宅轉租契約書範本所訂定的制式化契約，不曉得主管機關面對這樣的契約有什麼樣的感覺？

邱次長昌嶽：這個規定當時在第十七條及第十八條之外，它設定的「得」跟「不得」終止租約這方面的條件……

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：我說明一下，第十七條的意思是如果房客沒有繳房租等等等，第十八條是如果房東想要修繕房屋等等等，也就是基本上任何理由應該都是可以把他趕出去。

邱次長昌嶽：我請專委說明。

主席：請內政部地政司陳專門委員說明。

陳專門委員啟明：我補充報告一下，目前租賃定型化契約規定除了第十七條和第十八條，而第十七條與第十八條其實就是法定終止租約的事由，因為這部分是法律所規定的，除了法律規定以外，就由雙方約定能不能終止租約，所以這兩個框框的選項就是除了法定終止租約事由以外，能不能由雙方約定來終止租約，如果約定可以終止租約的話，還是有先行通知的時間，必須在終止租約提出的一個月前通知他。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：好，其我要講的是政府真的不能對一般民眾期待與要求那麼多，認為他應該知道什麼、應注意什麼，這是很辛苦的。所以我們看到定型化契約應記載及不得記載事項，你們都沒有匡列規範到啊！然後弄出那樣的制式化契約範本讓大家使用。剛才我聽到管碧玲委員也提出書局販賣的舊式範本要全面回收，可是我在此要特別講的是，房地產就是一門一直向上提升、穩賺不賠的好生意，我覺得在以法律工具做為天平時，我們必須知道應該要做一個衡平的法律工具、知道應該要為誰服務，要不然創造那麼多政策，包括300億元擴大租金專案、把租金認列扣除額等等，就算發展出這麼多政策也很難有效。

我覺得法律工具是我們必須好好善用的，所以我希望檢討這些契約書範本時要幫老百姓，因為我們的老闆是老百姓，我們不是為有錢的人跟大企業服務，我希望能確保一般民眾的權益，也能監管這些契約並設置救濟管道，因為目前我所看到的文字是「調處」，「調處」這兩個字很可怕，調處不來的。我希望內政部可以彙整糾紛類型，好好討論積極改善的策略，有機會也可以做專案報告，我想一般大眾對政府願意做這樣的事應該會感到高興，好不好？

邱次長昌嶽：好，謝謝委員提供這個案例，未來在定型化契約應記載及不得記載事項裡面，能不能讓房東以這個當理由來終止租約關係，這個我們會來處理。謝謝。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：好，謝謝次長，謝謝主席。

主席：接下來請吳委員琪銘發言。等一下葉委員毓蘭質詢完畢之後休息5分鐘。

吳委員琪銘：（11時15分）邱次長，今天的議程是審查租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案，本席比較關心的是現在房地產活絡往上提升，變成租金也都一直提升，我看這幾年新北市租金提升的速度非常快，但是我們要想到很多人是因為沒有房子所以才會租屋，很多是弱勢者。我覺得政府提出300億元的補助方案非常好，但是租金補貼會不會變成無形中幫助炒房？大家都覺得有利可圖嘛！買房子來出租，而變成房價拉高、房租也拉高，這一點值得內政部研究。

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：是，委員所講的的確有道理，從住宅供需面向來看，需求面會帶動，因為需求面帶動，租金價格會不會因此上漲的確是我們要審慎處理的，這個我們都會做周延的考量。

吳委員琪銘：因為我們是針對弱勢、年輕族群，他們買不起房子，一定要租房，在租房子時雖有租金補貼，但相對房租也一直提升，跟市場水平的差距就會很大，尤其都會區，都會區這幾年租金的成長速度非常快，這一點值得我們去研究如何落實，讓無屋者得到補貼，減輕其經濟壓力，這是政府要做的事。

邱次長昌嶽：是。

吳委員琪銘：因為在都會區要壓制房租可能有問題，但是要如何讓不論是房東或承租人，尤其如何讓承租人能直接受惠，能直接向政府機關申請，直接給予補助，不管房東答不答應，不需經過房東，只要拿出租賃契約，政府就以簡便的方式給予租金補貼，這是我們應該要做的方向。

邱次長昌嶽：是，謝謝委員的意見，在會不會帶動助漲房價這個課題上我們會特別小心。第二，我們的所有作為都是希望比較弱勢的租屋族群能夠獲得實質的幫助，如果因為這樣的作為導致整個租金上漲，其實這不是我們所樂見的，這個我們一定會小心處理，在制度上會更細膩化去設計。第三，這次由12萬戶到50萬戶的擴大租金補貼措施，其實我們在相關條件上做了很多放寬，包括所得、補助金額，在房東部分我們也有一些補貼措施，所以是創造三贏。我們也希望這個制度上路能夠讓租賃住宅市場更加透明，我們朝這個方向做努力，這背後有很大的用意。

吳委員琪銘：最主要是租屋者的申請手續一定要很簡便、認定不要很繁雜，這樣才能落實照顧這些租屋者，手續一定要很簡便做認定。

邱次長昌嶽：我們現在是用線上申請，有一些數位落差、比較弱勢的個案我們會特別處理。

吳委員琪銘：接下來針對租賃契約制定的部分，例如二房東，這部分媒體也有報導，一定要對租屋者予以保障，未來應該要朝這個方向制定。

邱次長昌嶽：這個沒問題，我們會搭配檢視相關契約範本有沒有什麼需要再檢討的地方，我們會來處理。

吳委員琪銘：好的，畢竟租屋者比較弱勢，制定相關法令時還是要對租屋者比較放寬，對他們的保障一定要提高，這是本席的要求，謝謝。

邱次長昌嶽：好，謝謝委員的提醒。

主席：接下來請葉委員毓蘭發言。

葉委員毓蘭：（11時20分）請教邱次長，因為您在內政部非常多年，指導警察很久，您知不知道現在警察及消防同仁確診的案例有多少？

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：最近不斷有傳出，包括我們首長也確診了。

葉委員毓蘭：署長都確診了。

邱次長昌嶽：對，署長自己都確診了。

葉委員毓蘭：署長在上禮拜四就確診了！因為上禮拜五我問到的數字是1,143個，包含署長，以目前確診病例的增加，我猜現在應該更多。在那之前本席其實已經找過警政署來了解對於同仁的支持有什麼，同時上星期我們進行內政部預算解凍案處理及審查災害防救法等案時，部長在現場，我問部長對於給予警消同仁應有的防護配備足不足夠，徐部長說他一向都是警消的靠山，沒有問題的，而且現在指揮中心陳宗彥副指揮官就是我們的政務次長，所以絕對沒有問題、絕對會有足夠的快篩試劑。但是到目前為止，我還沒有聽到他們回報說中央疫情指揮中心有發給警政署快篩試劑，你們有掌握嗎？

邱次長昌嶽：報告委員，部長回來的確交代過好幾次，不過現在因為市面上試劑需求的問題，取得的確有一些小困難，不過中央疫情指揮中心是有優先配發給相關的員警同仁，至於是不是足夠我真的不是那麼清楚。

葉委員毓蘭：並沒有優先配發給警察！我還是要再強調，現在警察機關除了自己去買的，就是慈濟功德會還有很多警友們出於善心去幫警察籌措。我要講的是，要做警消的靠山不是只有嘴巴講好聽的話而已，還要有行動。在我的PowerPoint貼出來的是昨天晚上的即時新聞，這是新竹縣竹北分局的六家派出所，本來有28名員警，因為有9人確診，只剩19人在輪班，一人當多人用。這就是為什麼我會要內政部一定要注意警察的防疫，一定要給予足夠的防護配備，因為警察一旦垮了，臺灣的治安也會垮掉。

六家派出所有一位年輕的警察，因為快篩確診不能住在派出所，有家歸不得，臨時暫住汽車旅館，後來PCR確診之後被要求離開，他只好睡在街頭，當人球，在車上睡覺，去公園公廁上廁所。什麼時候人民保母變成醫療人球了？被上級要求做快篩，但沒有試劑可用，要他們去排隊買，還不見得搶得到，尤其在竹北那個地方。如果快篩呈陽性就變成人球了，有家歸不得，做為警察的上級單位，不知道你有沒有辦法？

邱次長昌嶽：碰到這種狀況，聽到真的非常不捨，尤其我們員警同仁如果陽性確診以後沒有辦法回自己的家，而我們沒辦法提供給他居住的空間，還要讓他去住汽車旅館，聽了實在讓人覺得非常難過。現在的工作場域中有沒有可能提供其他的空間供已經確診或快篩陽性的同仁在那兒暫時檢疫，我覺得我們可以來考量。

葉委員毓蘭：本席強烈要求，不要在我質詢時跟我講得非常好聽，說沒有問題、沒有問題，但事後卻一件事都沒落實。你要給警察支持，現在有許多警消同仁都是遠離自己的家鄉，平常可能住在派出所裡面，以所當家，可是不能在他們確診之後讓他們流落街頭，這是內政部應該要做的。

本席接下來要談的是最近看到媒體報導，因為金管會推動金融資安行動方案，金融機構大量向警察挖角，挖走很多我們栽培了二十幾年的同仁，當年我在警大就是在資訊管理系，我就是第一批資安人才培訓的導師，我看到我的學生可以轉任至銀行界、企業界擔任資安長，坐領高薪，當然他們的長才被肯定我很欣慰，但是我覺得這些警官的培養，他們不但在資訊科技上要有十足的掌握，同時也要熟悉法令、熟悉網路犯罪，這些對於中華民國的資安來講也是非常重要的，內政部有沒有感覺到留不住人才？該怎麼辦？而且現在數位發展部成立之後，未來不是只有1個資安長，以後還會有資訊長，全部被挖走了我們該麼辦？

邱次長昌嶽：報告委員，警察的養成真的不容易，任何一位警察，即便是在路上執法的警察真的都非常不容易，更何況警察中具有資安專業背景的這些人才，的確是社會上非常需要的人。再者，委員的簡報中特別針對專業加給部分及升遷管道方面，資安人才的部分是不是可以優予考量？我覺得這部分給我們一點時間，請警政署研究一下，好嗎？

葉委員毓蘭：是的，因為我們當年開始成立鑑識專才的時候，他們的專業加給是高於其他的，比其他行政警察、刑事警察都要高，但是現在恐怕不只是如此啦！因為事實上，這跟我們的年改也有關係，讓這些本身有能力的人覺得他留在警界裡面，升遷管道這麼的狹窄，薪資又這麼固定，當然我覺得良禽擇木而棲，這個是現在我們去思考警察組織再造要如何留才的重要因素，而且我們經常把警察當成廉價勞工來使用。

最後，因為前兩天又發生八仙山遊樂區有民眾失足墜落，這是在臺中的八仙山，我們經常看到民眾去山林，因為行政院推出「向山致敬、向海致敬」的政策已經很多年，但是本席也不斷地提出，不管是花政次或者是部長，我都提出過了，對於登山管理自治條例，你如何去督促各地方政府來修正，讓要去登山的人自己做好準備，而不要只是濫用我們有限的救援資源，在這部分，本席還是希望內政部能夠正視這個問題。

邱次長昌嶽：是，謝謝委員提醒。第一個，除了地方的自治條例以外，如果考慮中央是不是可以訂定專法，也是一種思考。第二個，我們在國家公園法，因為有很多山域事件都是在國家公園發生，在國家公園法裡面是不是有一些管理機制可以出現，我覺得這個也可以考量，因為中央立法畢竟比地方處理自治條例更快，這件事情給委員參考。

葉委員毓蘭：好，謝謝。

主席：請吳委員玉琴發言。

吳委員玉琴：（11時30分）邱次長早。今天我要跟您討論有關租賃專法的部分，在租賃專法通過之後，內政部也公告有關應約定及不得約定事項，如果當時張淑晶這個惡房東能夠遵守應記載及不得記載或應約定及不得約定事項，或是當時有這個法的話，大概就不會出現很多惡房東的情事。

我們來看一下張淑晶這個惡房東到底違反了定型化契約的哪些部分，她現在當然被判刑了，不肖房東訛詐的手法，譬如說房屋照片與實際不符，有廣告之嫌；再來是看A屋，然後出租B屋；還有自己是二房東，但沒有告知房客，這個部分都違反了應約定及不得約定的很多事項。應約定事項包括租賃標的要很清楚、範圍在哪裡，還有附屬的設備，都在這個租賃標的現況確認書裡面。不得約定的部分就是不得約定廣告僅供參考，內政部在租賃專法通過之後，對於應約定事項有做了一些規定。

另外，比較多的是房東資料留得不清楚，這個是違反了應約定事項第十點、第十一點及第二十二點，當事人資料都要很清楚。還有，契約記載房客要拋棄契約審閱期，這個是在應記載事項跟不得記載事項的部分。我們看到過去惡房東大概就是違反了一些現有的應約定事項，應約定及不得約定事項也清楚地羅列了這些惡房東可能會留下的問題。本席要問的是，如果住宅租賃契約違反了租賃專法第五條所制定的應約定跟不得約定事項，請問違反了有什麼辦法？好像我們沒有罰則哦！現在的租賃專法裡面沒有罰則。

主席：請內政部地政司王司長說明。

王司長成機：是的，報告委員，如果是違反應記載及不得記載事項的話，事實上是依消保法來處分。如果是違反應約定及不得約定事項來講……

吳委員玉琴：這是在我們這個專法裡面。

王司長成機：對，目前來講是沒有罰則。

吳委員玉琴：是，本席提了罰則。

王司長成機：因為以當初立法來講，一開始執行這樣的政策是希望房東與房客之間的關係……

吳委員玉琴：好，您是王司長嘛？

王司長成機：是。

吳委員玉琴：因為這個法實施5年來，我們應該要再檢視嘛！所以我要讓你看一下現在有的契約，我們已經公告了應約定及不得約定事項，可是現在很多租客，年輕的朋友在租屋的時候，他常常碰到這樣的條款，禁止報稅，禁止遷入戶籍。

下一個案例，第十六條，這個大概就是書局常見到的合約，如果有相關的房屋稅或是稅賦增加的話，乙方要負責補貼，然後在資料的地方，房東可以不留身分證字號，這個情況都違反了應約定及不得約定事項。好，本席就要問了，上有政策下有對策，大部分的房東還是陋習不改，我剛剛也特別和次長、司長溝通，對房東沒有罰則，他根本就不在乎，所以我在這一次修法也特別規範，如果不是具有消費關係的，就是在住宅租賃法來規範他的罰責，罰多少那是一個層次，可是要在這邊罰；如果是具有消費關係的，就回到消保法去處理，那邊罰得比較重，這個是我在這一次修法有提到的議題。

另外，我還是要跟次長說，還是要要求，因為坊間的這種合約，真的，我最近在租房子的好朋友都說他去書局買這個合約就好了，可是這個合約裡面好多都違反了應約定及不得約定事項，那你們都不管，這個不管未來可能造成權益受損，那又是爭議的開始，所以我這次修法希望能夠有個附帶決議，是不是一年後在書局就不要再有這些違反內政部應約定或不得約定事項的公版合約書？

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：謝謝委員的督促，其實我們已經決定在5月底，就是這個月，所有的通路還有網路、書商全部要下架，這個沒問題。

吳委員玉琴：5月底就要開始要求他們下架，是不是？

邱次長昌嶽：對、對、對，這個不能再允許，因為市面上舊版的大概還有3成左右。

吳委員玉琴：是，因為很多房東不知道，而且方便，就是到書局買一份，可是它卻是不符合內政部公告的應約定及不得約定事項，所以這個部分我是支持趕快做提醒。

另外一個部分，我知道內政部現在也報行政院在核定租補要擴大到50萬戶，金額調高到300億元，要來減輕民眾的負擔，本席是給予支持，而且非常肯定。但是因為我在實務上都是接觸到比較弱勢的族群，像弱勢族群有幾個部分，第一個，他們租的是沒有門牌的不合法建築物，能不能補助？譬如說頂樓加蓋或地下室這些建物，那這些弱勢朋友如果要申請租補，可不可以補助？第二個問題，他們的帳戶可能在郵局，因為這些弱勢者很多都是被強制執行的，等於是錢一進去就被扣走了啦！根本也拿不到，假設是這樣，對於這兩個部分，內政部可以在政策上給予怎麼樣的協助嗎？

邱次長昌嶽：這部分我們都會放寬，剛剛委員所提到的幾個狀況，我們這次都會做一些處理，沒有問題。

吳委員玉琴：好，本席最後再提醒，因為我擔心的是這次租補擴大，最大的障礙可能會是我們剛剛提到的，那些舊的房租合約書都要求不能報稅，所以很多人可能就不敢去申請租補，所以這個部分應該要從源頭上面，包括剛才提到那些不應該出現在合約上的條文，應該都要去把它清除，還有房東的身分證字號也應該要有，這樣才能讓整個稅基能夠勾稽得到，所以本席希望你們在政策執行面的部分再來強化。

邱次長昌嶽：不得轉嫁租稅負擔本來就是現在定型化契約裡面所要求禁止的事項，我們一定會落實。

吳委員玉琴：好，謝謝次長。謝謝主席。

邱次長昌嶽：謝謝。

主席：現在休息5分鐘。

休息

繼續開會

主席：現在繼續開會。

請李委員貴敏發言。（不在場）李委員不在場。

請邱委員顯智發言。

邱委員顯智：（11時43分）次長好。今天要來審租賃條例，有一個很大的問題，租屋市場到底有多大？從簡報上我們可以看到，針對租屋市場的規模，左邊是內政部2018年的「租賃專法懶人包」，它提到租賃市場有98.5萬戶。右邊是內政部2022年的「300億元中央擴大租金補貼專案簡報」，裡面有提到普查全國住宅租賃家戶87.6萬戶，光是內政部這兩份簡報，其實還有更多啦！兩個數字就不一樣，我想請教次長，租屋市場到底有多大？

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：其實這兩個數字，不管是主計總處還是本部的，都是推估的結果，不代表百分之百精準，這個是106年的資料，有98.5萬戶。如果以我們這邊實際上的推估與瞭解，全國租屋的人數大概有245萬人左右。

邱委員顯智：245萬人左右，但是這個是推估的結果，對不對？

邱次長昌嶽：對，是。

邱委員顯智：因為在2018年的「租賃專法懶人包」裡面，你們是說290.8萬人，對不對？

邱次長昌嶽：是。

邱委員顯智：所以我們的問題是，到底內政部有沒有即時掌握租屋市場？

邱次長昌嶽：其實差距應該不會太遠，實際上有租房子的，大概是接近87萬戶到100萬戶之間。

邱委員顯智：次長，87萬戶到100萬戶之間，這中間差了13萬戶。我再請教次長，實際上目前常用的三個調查報告，對租屋人口的推估，方法、結果都不一樣，包括住宅狀況抽樣調查、人口及住宅普查及家庭收支調查報告，其實有三份不同調查方式的調查報告，到底哪一種是準確的？從剛剛這兩張簡報可以看得出來，內政部到現在沒有確實地掌握租屋市場，因為次長剛剛是說推估嘛！但是要怎麼樣推估？要怎麼樣的調查方式？每一種調查有每一種調查的結果，我們如果要說政策很有效果的時候，比如說擴大租金補貼，就挑小的數字來用嘛！我們如果要說需求很大的時候，我們就挑大的數字來用，所以你要檢視這個政策是不是有成效，首先應該要有準確的調查數據，這是一個前提嘛！次長，你同意嗎？

邱次長昌嶽：是，報告委員……

邱委員顯智：應該同意嘛？

邱次長昌嶽：同意、同意。

邱委員顯智：好，現在問題來了，為什麼我們今天來提案修法？因為你如果沒有掌握租屋市場的話，300億元只是白花錢嘛！內政部既然表示擴大租金補貼可以改善租屋黑市的制度性問題，其實你們也一再這樣主張，既然要有效改善租屋黑市的情況，內政部就應該要對租屋市場有所掌握。以下兩個問題請教次長，第一個，有效的租屋服務平台是不是租屋實價登錄？內政部打算怎麼做？

邱次長昌嶽：第一個，我還是回到數字啦！我們目前戶籍設定全國大概有900萬戶，根據一般相關機構對臺灣整個租賃市場的調查，大概900萬戶裡面的10%左右，所以估算起來，比較可靠的數據推估應該是90萬戶有租賃的狀況，這是第一個。第二個，我們為什麼會用300億元50萬戶這樣來設定？我們也是希望依所得，差不多一半以上的人都可以接受到政府相關的補助，當時背後的邏輯是這樣推估的。第三個，市場的租屋服務平台是不是完全透過實價登錄的方式來解決租屋黑市的問題，我覺得還需要有一些配套的思考，要不要考慮到房租會不會直接上漲，整個供需會不會失調，這個都是我們要討論的。

邱委員顯智：次長，應該是這樣啦！如果要配套地思考，那就是把配套的思考拿出來嘛！應該是這樣嘛！現在不管是50萬戶或是87萬戶或是98萬戶，或是你剛才講的90萬戶，這表示什麼？表示我們都是在猜嘛！我們都是在推估嘛！今天的修法裡面其實也有提出來，精確地掌握，事實上你這300億元在補貼的時候，你也一直要往這個方向嘛！包括今天我們的修法說要把包租代管的部分再進一步擴大，然後去掌握租屋，有一些修法是說應該全面性用實價登錄的方式，我覺得應該往這個方向去努力，如果我們對現況掌握不清楚，我們的政策要怎麼樣去對症下藥？

第二個問題，如果房東不願意配合，請問次長，內政部有什麼手段可以處理？

邱次長昌嶽：其實房屋有所得，本來就應該要申報它的所得稅，從稽查面全面去暸解是最有效的，但是這個成本很高，不容易執行。

邱委員顯智：好，我希望內政部在1個月內，就租屋登錄的可行性，還有前面的租屋服務平台等具體方案，提供書面報告給委員會，如果像次長剛剛講的，需要有配套，那配套的方式應該也要一併說明清楚。

邱次長昌嶽：不過我們還是要保障這些弱勢的租屋族群啦！房價絕不能讓它上漲，供需不能失調。

邱委員顯智：所以方方面面嘛！

邱次長昌嶽：對，這個都要考慮到。

邱委員顯智：第一個，你不能夠對租屋市場沒有掌握。第二個，假設你要掌握，比如說用實價登錄的方式，或者是你要用其他的配套方式，沒有關係，應該要把整個架構都說明清楚嘛！否則的話，最後的結果是到了10年後、20年後，我們還是在猜，50萬、87萬、98萬、90萬，我們還是沒有辦法具體地掌握清楚，次長，1個月內提書面報告。

邱次長昌嶽：是不是容許我們和財政部多一些討論？因為租稅面還是比較有效的……

邱委員顯智：那你要多久的時間？

邱次長昌嶽：3個月的時間，好不好？

邱委員顯智：3個月的時間能夠有一個詳細的書面報告，清楚說明到底要怎麼去解決這個問題。

邱次長昌嶽：好，這件事情我們會向院裡面做回報，謝謝。

主席：請陳委員椒華發言。（不在場）陳委員不在場。

請張委員其祿發言。

張委員其祿：（11時52分）次長好。我想大家比較關切的就是今天要審的這個條例，現在是這樣，我們從幾個方向來討論，當然我們也知道租屋糾紛，你看最近張淑晶為什麼很紅？大家知道這真的是個惡房東，所以我們就要問：現在這些法律的保障、調處的機制到底OK不OK？

現在對於個人房東與房客間的糾紛，按目前的租賃條例就只能夠適用消保法的一些相關保障，尤其是關於企業經營者，其實它在消保法裡面是有一些規範或設定的。當然現在行政院消保處自己也有用函釋，等於是用函釋的精神，就是說出租人只要有反覆實施出租行為，就把他看成是出租業者，也把他認定為是一種企業經營者，所以適用這種定型化契約，也準用消保法的這些保護規範，目前的處置是用行政院消保處函釋的這個精神。

本席的第一個問題，內政部能不能認同我們今天的修法，像本黨這邊的提案是什麼？乾脆把這個層次拉得明白一點，擺到比較法律的位階，不要只是在消保處那邊用個函釋的方式，我們乾脆直接寫在這個法裡面，這樣子是不是更具體可行？反正就是讓它準用這個調解的機制。

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：基本上委員所提的意見我是贊同的，但是我需要跟消保處這邊再來溝通一下，因為事實上，目前租賃契約屬於消費關係的大概占9成，非屬消費關係的大概只有1成，那這部分未來是不是全面適用消保法，包括它的規範，還有它的糾紛處理機制，以及罰則是不是要再增訂等等，讓它一致化，我們願意來考量。

張委員其祿：好，謝謝次長。因為說實話，既然我們在實務上也是往那個方向做，不如就把它明文化，把它制度化得更清楚一些。

第二個問題，有很多委員在垂詢關於租屋黑數，既然我們也做了一些實價登錄的系統或者相關要求，本席希望它能夠改善得更清楚。以租屋的實價登錄來看，現在只有不動產經紀業者的租賃案件有申報義務，所以導致資料非常有限，因為我們知道其實多數都是個人小房東，那既然我們在另外一部分有包租代管業者的加入，是不是乾脆就讓這個部分很完整地在實價登錄裡面呈現？是不是應該往這個方向來做？這也涉及今天的修法，我們是不是要讓他們很明白地提供這個資訊？租賃住宅服務業提供資訊的義務與現在內政部的實價登錄，等於有點是兩套系統，是不是以後乾脆就擺在一起，讓它更充實，讓消費者端更清楚知道租屋市場的價金及狀況？是不是應該往這個方向來走？

邱次長昌嶽：瞭解委員的想法，第一個，包租代管的部分實施到今天，其實就是房東願不願意把房子拿出來，那這部分是不是要做實價登錄我們再考慮一下，因為這個還有一點需要斟酌的地方。另外，在轉租案件的部分，我們願意來考慮，沒有問題。

張委員其祿：好，謝謝次長和內政部，因為我們覺得資訊要揭露得夠多，不管從哪個管道進來，讓市場上的資訊揭露得更多，不然現在只有租賃業者或者是轉租業者他們自己在那裡填，其實量非常少，資訊還是不足的。

最後一個問題，這個也是我們在修法上很關切的，我就很快速地講。未來讓房客或房東減輕負擔，這個我們都很同意，那到底他們在稅賦上，當然這不只是內政部這邊，還涉及財政部，據本席瞭解，現在是用列舉的方式，但是在實務上我們也發現好像不太有效，因為大家就不用了嘛！他直接用標準扣除額一次就算完，而且這些人的租金上可能也不是大到夠讓他去列舉，得到租稅的優惠嘛！所以現在民團也提出方案，甚至這一次修法也有委員的版本是類似這個精神，直接把它變成比較特別的扣除額，內政部對這個的想像是什麼？

邱次長昌嶽：剛剛委員也有很多的討論，第一個，目前列為列舉扣除額，一年大概只有12萬元，如果列為特別扣除額的話，未來整個提高到30萬元，這個的確比較涉及到國家財政的問題，賦稅署對此好像也有一些回應說明，是不是請賦稅署來答復？

張委員其祿：好。

主席：請財政部賦稅署李副署長說明。

李副署長雅晶：因為基本上照目前來看，以109年度為例，在綜合所得稅600多萬戶的申報戶裡面，有317萬戶目前是中低所得，沒有課到所得稅，所以縱使列到特別扣除額，其實這些中低所得者是沒辦法獲益的，反而是高所得者享受的減稅利益會比較高，這是賦稅署要補充說明的第一點。第二點，有關於特別扣除額的規定，基本上目前並沒有在其他法律規定，所以是建議回到所得稅法來做特別扣除額的規定。

張委員其祿：好，我希望在下午法案審查的時候，能夠把這個部分說明得更清楚，把更多的數據給委員知道。以上，謝謝。謝謝主席。

主席：接下來登記發言的洪委員孟楷、孔委員文吉、廖委員國棟、曾委員銘宗、何委員欣純、林委員思銘及吳委員怡玎均不在場。

現在休息3分鐘。

休息

繼續開會

主席：現在繼續開會。請江委員永昌發言。（不在場）江委員不在場。

請王委員婉諭發言。

王委員婉諭：（12時5分）請教內政部邱次長，今天想要針對租賃專法的部分來做一個討論，我們看到這次租賃專法修正方向的確有做一個調整，首先想要針對第十六條的部分來做一個討論，對於這些住宅租賃爭議其實可以透過調處的機制，但是實際上從民團的觀察以及過去發生的經驗看到，這些租賃糾紛當時因為時效性或者是調處結果效力的問題，實際上真的非常少用調處機制來做處理。而租屋族群裡面有相當多的部分是在臺北市，以臺北市來看，這20年來租賃調處的案件，甚至是零的情況，所以我們會認為，即便是有調處的狀況，仍然沒有辦法發揮它的效益；我看到之前還有一個解決方式是透過消費者解決的機制，但是因為房東又不屬於消費者端，所以又會有適用或認定上的問題。所以時代力量的版本認為應該要用調解機制來做處理，所以想請教這個方向是不是能夠支持？並且朝著有效益的作法來做處理？

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：是，早上邱委員也有提到相關的問題，透過消費爭議解決的、不動產糾紛調處的，還有鄉鎮市調解委員會的，其實成功率來講，以消費調解爭議這部分是最高的。所以我們願意跟消保處再來談一談，未來是不是完全適用消費者爭議調解機制？不過這個需要地方的人力配套，我們需要跟消保處再好好地思考。

王委員婉諭：是，我覺得這部分其實還是要看怎麼樣實際上有效，因為我剛才提到的是，以實際上的狀況來說，臺北市整個調處機制案件是零的情況下，其實讓大家知道它是不符合現狀，因為租賃糾紛其實滿常發生的，所以還是希望能夠來思考往這個部分來進行。

另外一個部分想請教的是租屋實價登錄的部分也是一樣，去年3月的時候財政部曾經拋出來─攜手內政部一起推動租屋市場實價登錄的機制，我覺得這對於打開市場不透明的困境其實有很大的助益，但是很可惜的是，我們看到後來花次長在4月的時候表示實價登錄難度非常大、成本非常高，相關的機制也都還沒有推出，我個人覺得很可惜。過去我們在質詢花次長對租屋實價登錄的態度，次長認為，根據包租代管的數據就能夠推算出當前租屋市場的租金行情了，所以沒有要特別推動租屋的實價登錄這件事情。我們很想特別提出來的是，雖然現在有包租代管實價這樣子的數據，但是它並沒有公開透明，也沒有讓大家知道，尤其是在這次修法的報告裡面也看到，它說的是，因為租賃住宅服務業者按季提出，轉租租賃的住宅資訊與現在的案件並未具規模，所以不需要來做處理。我想請教的是，如果花次長、內政部和財政部認為，只要有包租代管的數據就能夠看得出租賃市場的實際行情，我們是不是在這次修法當中應該也要把它納入？因為目前的數據只有政府能夠看到，其實民間完全看不到，更遑論這些租屋者，他們如何能夠知道？我們在時代力量版本也提出，認為應該要申報登錄成交案件實際資訊。

邱次長昌嶽：報告委員，首先我要幫花次長講一句話，其實租賃市場透明化絕對是政府努力的目標，這個是第一點。

王委員婉諭：好，如何努力？

邱次長昌嶽：目前我們掌握到所謂租賃的資料，除了包括住宅租金的部分大概有15萬筆、包租代管大概有五萬多筆、租金有12萬筆，加上未來擴大到50萬戶，我們算一算大概有六十、七十萬筆的租賃資料，這部分我們是可以完全掌握的。所以我想說的是，我們先掌握到現行的資料，至於未來對整個租屋市場是不是採取實價登錄方式，我們覺得必須要考慮到，第一個，會不會影響房東再把房子拿出來出租的意願？供給面會不會造成影響？第二個，會不會造成租金的上漲？第三個，在稽核、查核的部分，人力上是不是有困難？這個我們配套思考。

王委員婉諭：我們即便現在不做這件事情，其實租房的房租一直在上漲，上漲一百多個月了，所以實際上這部分是已經在發生了，我們反而應該回來思考。如何抑制或是讓它合理地上漲。你剛剛提到這些掌握的資料，就算是有，但是民眾其實是看不到的，更遑論租屋市場到底如何透明？以及我所承租的價格是否合理？如果都辦法來做檢視或監督的話，其實更難討論這個租屋市場的狀況。

邱次長昌嶽：報告委員，剛剛邱委員也是一樣，我們答應在3個月內針對整個租賃住宅市場一些相關配套作法，如何讓它透明化提一個報告，是不是容許我們給你相關的資料？因為這邊我們跟你答詢，也許有說不周延的地方，我希望我們有整體思考再來跟委員答覆，讓社會瞭解，應該是比較好的作法。

王委員婉諭：但是我們想請教的是，過去其實就曾經多次討論，認為至少就包租代管的部分可以先清楚地呈現出來，能夠讓大家更加瞭解，如果過去有這樣的說法，我不太理解為什麼這一次的修法不能來處理這個部分？

邱次長昌嶽：第一個，包租代管的資料絕對是有，只是目前不對外，而且是按季提供，不是及時提供。

王委員婉諭：是啊！所以我們才會認為，既然都不對外，然後也覺得這樣可以讓大家能夠瞭解現在租屋市場的狀況。

邱次長昌嶽：對，我們現在正在整理資料，大概預期過一段時間馬上可以提供給外界來查詢，沒有問題。

王委員婉諭：所以包租代管的部分會優先處理，因為你剛剛提到整體租屋市場的配套會在3個月內才提出來？

邱次長昌嶽：對。

王委員婉諭：另外我們想知道的是，包租代管如果有，也朝著未來會公開的方式，這部分什麼時候可以完成？是不是現在相關的法規也可以一起來做修訂？因為都已經正在做了。

主席：請內政部地政司王司長說明。

王司長成機：這次修法的提案裡面也要把轉租這部分做實價登錄，我們未來會朝這個方向去思考、去努力這樣子。

王委員婉諭：所以在修法的部分認為是可以支持的？

王司長成機：是的。

王委員婉諭：另外想請教剛剛次長提到包租代管的資料也會在近期公布，想請教預計什麼時候能夠讓大家清楚？

王司長成機：這個部分有些的資料欄位還要做一些整合，所以系統要做一些開發，可能目前來講，沒有馬上可以提供對外來做查詢。

王委員婉諭：是，所以什麼時候？我覺得大家對於馬上、什麼時候要提供、近期要提供的定義差很大，因為我們過去也知道，很多修法、政策都會說近期會上路，但是一拖就是10年，我覺得大家對近期的定義有點疑惑，所以我想要比較具體知道什麼時候能夠有包租代管資料的開放？

王司長成機：包租代管轉租資料，剛剛跟委員報告，我們在做欄位的一個整合。

王委員婉諭：是，我清楚，所以我想請教什麼時候……

王司長成機：然後做系統的開發，假設政策是要朝這方面提供的話，預估大概至少1年的時間來開發這個系統，提供民眾來做查詢。

王委員婉諭：我們是不是能夠就現有的部分，用open data的方式先開放出來？一樣，其實讓大家可以查詢，我覺得系統建置需要時間，但是資料已經有了，過去有很多open data政府開放的資料，其實都可以讓大家下載，然後去瞭解市場的狀況。

王司長成機：跟委員報告，目前包租代管業者每一季送過來的資料，我們還要再做清理。

王委員婉諭：所以是不是應該逐步開放？我說等待系統建置還要1年，然後3個月內提出未來的政策。我想請教的是，如果現在已經有資料，是不是能夠先讓大家清楚地知道，因為我們真的沒有辦法再等待，看到房租持續上漲，但是我們卻完全不知道租屋市場的狀況。我想兩個部分就是，系統建置需要時間、需要整理，我理解，但是現在已經有資料，整理的部分也需要到1年才能夠整理出來、開放出來嗎？因為開放有很多手段，包括之前很多的統計資料其實都是可以讓大家下載，讓大家自己去作分析和瞭解。

邱次長昌嶽：跟委員報告，目前包租代管的資料，還有一些資料不夠乾淨，這個的確需要花一點時間，我們儘量加快來處理看看，還有包租代管這一塊的租賃市場相關訊息，能不能做得比較完整，我們會加速來做啦！

王委員婉諭：是啊！其實去年3月次長就已經說有了，其實到現在已經是一年了，我認為理論上應該要清理完成了。

王司長成機：已經在清理。

王委員婉諭：你們是不是能夠在1個月內清理完成之後，讓大家能夠檢視得到這樣的資料。

邱次長昌嶽：是，OK。清理的部分沒有問題，是不是可以考慮透過大數據的方式、用open data的方式、去識別化的方式，讓大家瞭解哪個區段包租代管的市場行情如何，我們來考慮看一看。

王委員婉諭：好，這個希望1個月內可以給我們報告，因為我覺得這個是比較短期，而且立刻可以來進行的部分，也完全沒有再繼續拖延的可能性，因為其實從去年開始就說要做一直做到現在已經超過1年了，所以我們覺得就是兩個部分，一個就是，在法規上修正也希望朝這個方向來做努力；第二個部分是，在1個月內把將研議open data的開放性方式，讓大家能夠清楚地瞭解困難在哪裡？如果可以什麼時候開放？如果不行，困難在哪裡？接下來就是，3個月內提出租屋市場的配套政策，以及1年後應該要把租屋市場的實價登錄上線。

邱次長昌嶽：好的，謝謝！

王委員婉諭：好，謝謝次長！

邱次長昌嶽：謝謝委員的提醒。

主席：請江委員永昌發言。

江委員永昌：（12時14分）感謝主席！延續剛剛前面幾位委員的議題，我們講了不動產經紀業管理條例，條例有說，協助成交之後租約簽訂日起三十日內要去申報登錄；剛剛你又提到租賃業者及包租代管業，反正他也是業者，所以你們規劃他也要登錄，現在我講的不是訊息公開，而是登錄。你要知道，臺灣市場的房屋租賃大部分都是個人房東，現在業者要登錄，九成以上都是個人房東出租，要不要登錄？你的想法。

主席：請內政部邱次長說明。

邱次長昌嶽：是，這就是困難的地方，我們不敢貿然推動所謂的租金實價登錄，就是考慮到這個問題。

江委員永昌：就是考量個人房東，這句話聽起來就是因為害怕，你們想不到好方法，所以不讓個人房東和業者一樣去進行登錄。我在這邊跟你提出，你聽我講，你們會不會想得太狹隘？今天有人提案，如果他不來登錄，你們的手段是要用罰鍰，房東怕不登錄會被罰鍰，到時候就把租金加碼轉嫁到房客身上，你們會怕到時候租金又上漲；你也會怕一件事情，到時候房東與房客如果都有義務、都不登錄、都會受罰，那我們兩個就合謀不要去登錄，所以有的委員提案說用罰鍰，我覺得你們也會有所害怕啦！不登錄罰鍰是好方法嗎？

邱次長昌嶽：未必是好方法。

江委員永昌：你同意我剛剛的解釋，還是你還有其它想法？

邱次長昌嶽：對，其實我們最擔心的就是剛剛委員所提到那些問題，第一個，我們一定要保障到房客的權益，其實在租賃市場，承租者還是最大的弱勢；第二個，房屋市場的提供，會不會助漲租金的上漲，其實這個是我們最擔心的。所以說實價登錄這件事情我們從頭到尾都不反對，要讓這個市場透明化，我們也正在努力，但是我們希望是漸進式的，先掌握到目前的資料，循序漸進地讓整個租屋市場能夠更加明朗，我們的想法是這樣子。

江委員永昌：可是我覺得這眼光很狹隘，只看到罰鍰會造成你們擔心的結果，其實世界的立法例其它國家還有很多呢！義大利強制登錄的手段是什麼？登錄與否作為契約生效要件，它說如果你不去登錄的話，這個契約對房東、房客互相都沒有保障，房東很有可能收不到租金，也有沒有辦法去跟房客收；然後房客也可能說，他租了房子，但是因為我沒有登錄，所以契約生效要件沒達成的時候，他也沒有受到繼續租屋的保障。這個也可以考慮啊！你覺得呢？登不登錄作為契約生效要件。

邱次長昌嶽：委員講的這個當然是實際啦！當然國外我們有一些研究，其實他們是強制性租約登記的制度，這個作法在臺灣是不是適用？我覺得要考慮到包括房東面、房客面和我們市場面的所有因素。第二個，其實如果要處罰，你不登錄我就處罰，報告委員，我們在執行上其實有一個大的困難，就是誰來執行這件事情，這個事情執行面上的作業成本其實滿高的，稽核的成本真的滿高的。

江委員永昌：剛剛我們講了，一個就是契約會不會因為登不登錄而產生生效當不當要件，也有一些疑慮，因為這個手段很強。另外一個就是懲罰，你也講到它的面向，其實還有方法呢！還有一個方法，現在不是公證人都在推，我們也可以設計，假如他有登錄，到時候這個契約就可以拿來公證，我們在公證上就給房東一個保障，到時候如果有違約了，房客就不能待在這裡了，經由公證可以讓房東有一個強制執行的手段，公權力可以去幫忙房東，有效促進房東願意去做登錄。你覺得這個方法怎麼樣？政府提供公權力強制執行的一個服務啊？

邱次長昌嶽：其實今天房東最怕的是，我為什麼要登錄？登錄完以後我的租賃所得……

江委員永昌：如果你沒有登錄，將來發生糾紛的時候，拜託你再去訴訟，而且你這個訴訟還不一定能成功，因為你沒登錄，可是你有登錄，國家就保證這個公權力，有關於強制執行的部分可以執行啊！

邱次長昌嶽：我要登錄就要繳稅啊！

江委員永昌：對啊！但是你可以換得國家公權力的服務啊！你不繳稅的話，到時候產生糾紛的時候，我剛剛講的是強制執行，但是不到這麼強的還有一個服務可以提供，剛剛前面大家都講調解、調處，講了一堆，消保處、內政部、法院判決好像莫衷一是，你們現在要統合一個說法。可是我再講，你就可以想到，糾紛解決機制很重要，有登錄的國家來提供公部門服務的紛爭解決機制，沒登錄的很抱歉，你還是自己去救濟，這也是一個誘因。對，我登錄、我繳稅，萬一有糾紛，房客與房東的公部門服務紛爭解決機制，所以不弱於剛剛公證的那個力量，但是這個服務機制也是不錯，也是個誘因，也會變成我使用者、我登錄的就有保障啊！要不要考慮看看？

邱次長昌嶽：是，委員，這個也是滿好的想法，就是有登錄跟沒有登錄的，在糾紛解決，甚至在獎勵、輔助制度是不是有一些區隔？我們我們來評估一下好了，給我們花點時間來想一想，謝謝委員的意見！

江委員永昌：好，我之所以會論到紛爭解決，就是現行法當中有很大的問題，是內政部被法務部狠狠地打臉，其實在立法之初我們就有講，租賃專法第十二條很體貼，租賃契約消滅時，房東知會租賃當事人要點交，如果一定期間房客沒有來會同，視同點交；再經過一定期限，房東告訴房客要把他的東西搬回去，如果一定期限房東通知房客仍不取回，視為拋棄。聽起來好像法條設計得很好，法務部說，不好意思！它不承認，到時候房東真的這樣做，視同點交、視同拋棄去處理的話，到時候被房客提告，說不定訴訟要輸呢！法務部跳出來打臉就說，不行，我們還是按照民法相關的規定，必須去打完訴訟才可以，那在這一點上的紛爭處理，我看這次修法最大的問題在這裡。

邱次長昌嶽：沒有特別提到這一點。

江委員永昌：對，法務部不但這樣講──說房東還要先去打訴訟，不是租賃專法第十二條可用；法務部還跟房東講說，當你視同點交、視同拋棄的時候，租賃當事人還有沒有住在房子裡面你也沒區分。雙打臉！在這種狀況之下，租賃專法就發揮不了，能夠讓大家促進、進入這個產業也好或者對大家的紛爭釐清有比較快速解決，而不用再訴訟救濟，那個誘因都沒有，當然成效會打折扣啊！

邱次長昌嶽：是，委員所提的這件事情，我們會後提供一些資料給你，事實上我們有一些處理，是不是能夠更好，包括……

江委員永昌：本席認為可能修法，然後法務部找來一起好好研究怎麼弄，然後最後法院的判決對租賃當中相關紛爭的解決是有效的，我覺得這個才能夠解決，不然都是空談。

邱次長昌嶽：我們也找法務部來談一下，把我們目前對這樣爭議的作法，我們先有一些處理的機制，也順便跟委員做報告。謝謝！

江委員永昌：至少你去想，依照租賃專法當中的事項，透過公證人把這個契約去約定說，到時候如果你違約或幹嘛的或租約到期，如果透過公證，能不能產生強制執行的力量？我覺得你們可能要跟法院、法務部共同探討一下。

邱次長昌嶽：好，這個我們來評估。謝謝委員！

江委員永昌：OK，謝謝！

主席：我們現在先休息，下午1點鐘繼續開會，開始宣讀條文。

休息

繼續開會

主席：現在繼續開會。

登記發言委員除不在場者外，其餘均已發言完畢，詢答結束。委員李德維所提書面質詢列入紀錄，刊登公報。

委員李德維書面質詢：

今天審查修正「租賃住宅市場發展及管理條例」提案共計7案，均有利民眾福祉，大家要凝聚共識，儘速修法通過。

根據內政部統計公布的租金指數今年二月已經來到105.25，是41年來最高點，同時租金指數自民國99年起是穩定增加的，讓年輕人租屋負擔越來越重。租屋負擔實際狀況也比政府公布的數字更加嚴峻，實價登錄根本無法反映實際的狀況，租金上漲幅度及速度超過政府所公布的數字。

另外，內政部推估全台有100萬家庭租屋，卻只有2.7萬戶申報租金抵稅。為什麼租金支出抵稅適用率只有2.7%，重要的原因在於制度的不合理。現在扣除額只有12萬元，等於每月1萬元，與現實狀況不符，對租屋者沒有任何誘因申請租金支出。因此有必要明定住宅租賃租金支出改列特別扣除額並提高至30萬元，與購屋貸款利息扣除額一致，以減輕納稅義務人租稅負擔，同時也能達到公平與正義。因為使用列舉扣除額可能會繳較多的錢，對年青人不利。將租屋支出申報，由列舉扣除額改為特別扣除額，並將其抵扣額提高至30萬元，未撫養子女的家庭可省下11,200～12,800元稅金，有撫養子女的家庭也可省下14,700元稅金，對於難以購屋且承擔高昂租金負擔的青年家庭，實不無小補。期盼透過此次修法可以讓居住正義逐步落實，並減輕租屋者負擔。

若租金支出改為「特別扣除額」，並將其抵扣額提高至30萬元，前述未撫養子女的家庭可省下11,200～12,800元稅金，有撫養子女的家庭也可省下14,700元稅金，對於難以購屋且承擔高昂租金負擔的青年家庭，實不無小補。

內政部說，考量租賃契約訂定屬債權行為，於租約雙方當事人合意即發生效力，個人房東自行出租住宅案件，難以全面掌握，未申報登錄案件稽查困難且耗費作業成本相當高，又貿然推動全面租賃實價登錄，可能造成房東出租意願下降、租金上漲或市場閉。根本導因為果，本席認為，政府絕不能因為稽查困難而不執行正確的政策。

其實，台灣租屋市場受制於長年地下化，租金與租屋資訊皆不透明的狀況下，導致多數房客明知房東在租約期間內漲租「違法」，仍不敢向消保單位檢舉申訴，因此一定要推動全面租賃實價登錄。

主席：書面質詢及未及答復部分，請相關單位於1週內以書面答復並副知本會。

現在進行法案審查。先進行「租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案」案，所有修正條文、修正動議及附帶決議請一併宣讀。

一、提案條文：

民眾黨黨團提案 （第25985號）	委員曾銘宗等18人提案 民眾黨黨團提案 （第28060號）	時代力量黨團提案 委員葉毓蘭等18人提案	委員吳怡玎等23人提案 委員吳玉琴等19人提案
第五條　適用於本條例租賃契約，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。 前項應約定事項，其內容得包括： 一、契約之重要權利義務事項。 二、違反契約之法律效果。 三、契約之終止權及其法律效果。 四、其他與契約履行有關之重要事項。 第一項不得約定事項，其內容得包括： 一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。 二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。 三、其他顯失公平事項。 租賃契約條款，一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。	民眾黨黨團提案（第28060號）： 第五條　租賃契約具消費關係者，適用消費者保護法相關規定。 前項所稱具消費關係者，指出租人反覆實施出租行為，並以出租為業者，承租人承租房屋之目的為供自住使用者。 非具消費關係者，其應約定及不得約定事項，由中央主管機關定之。 前項應約定事項，其內容得包括： 一、契約之重要權利義務事項。 二、違反契約之法律效果。 三、契約之終止權及其法律效果。 四、其他與契約履行有關之重要事項。 第三項不得約定事項，其內容得包括： 一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。 二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。 三、其他顯失公平事項。 非具消費關係之租賃契約條款，違反第三項應約定及不得約定事項者，無效；該應約定事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。 租賃契約條款，一部無效或不構成契約內容之一部，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。		委員吳玉琴等19人提案： 第五條　住宅租賃契約應記載或不得記載事項，由中央主管機關定之。 前項應記載事項，其內容得包括： 一、契約之重要權利義務事項。 二、違反契約之法律效果。 三、契約之終止權及其法律效果。 四、其他與契約履行有關之重要事項。 第一項不得約定事項，其內容得包括： 一、限制或免除租賃當事人之一方義務或責任。 二、限制或剝奪租賃當事人之一方行使權利，及加重其義務或責任。 三、其他顯失公平事項。 住宅租賃契約條款，違反第一項應記載及不得記載事項者，無效；該應記載事項未記載於契約者，仍構成契約之內容；其為口頭約定者，亦同。 住宅租賃契約條款，一部無效或不構成契約內容之一部，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。
第六條　租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。 出租人或承租人因租賃住宅價值之昇降，得聲請法院增減其租金。
第十條　租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償： 一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 二、承租人遲付租金或費用，達兩個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳者。 三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 四、出租人為重新建築而為必要收回。 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。 出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人： 一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。 二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。	民眾黨黨團提案（第28060號）： 第十條　租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償： 一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。 三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 四、出租人為重新建築而必要收回。 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。 出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人： 一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。 二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。	時代力量黨團提案： 第十條　租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償： 一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經出租人定相當期限催告仍拒繳。 三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 四、出租人為重新建築而必要收回。 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。 出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人： 一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。 二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。	委員吳玉琴等19人提案： 第十條　租賃期間發生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償： 一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。 二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經出租人定相當期限催告仍拒繳。 三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。 四、出租人為重新建築而必要收回。 五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。 出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人： 一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。 二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。
	民眾黨黨團提案（第28060號）： 第十一條　租賃期間發生下列情形之一，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償： 一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。 二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。 三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。 四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。 承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。 承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。	時代力量黨團提案： 第十一條　租賃期間發生下列情形之一者，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償： 一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。 二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。 三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。 四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。 承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。 承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。	委員吳玉琴等19人提案： 第十一條　租賃期間發生下列情形之一，承租人得提前終止租賃契約，且出租人不得要求任何賠償： 一、因疾病、意外產生有長期療養之需要。 二、租賃住宅未合於居住使用，並有修繕之必要，經承租人定相當期限催告，而不於期限內修繕。 三、因不可歸責於承租人之事由，致租賃住宅之一部滅失，且其存餘部分難以繼續居住。 四、因第三人就租賃住宅主張其權利，致承租人不能為約定之居住使用。 承租人死亡，繼承人得主張終止租賃契約。 承租人依第一項各款或其繼承人依前項提前終止租賃契約者，應於終止前三十日，檢附相關事證，以書面通知出租人。
第十三條　出租人提供之租賃住宅廣告內容應與事實相符。 受託刊登租賃住宅廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告之租賃住宅面積、屋齡、樓層別及法定用途與事實不符者，就承租人因信賴該廣告所受之損害與出租人負連帶賠償責任；其損害賠償責任，不得預先約定限制或拋棄。 前項資訊來源得以政府公開資訊、刊登者提供之謄本或建物所有權狀影本查證之。 第一項及第二項廣告主為租賃住宅服務業者，應註明租賃住宅服務業者名稱。 主管機關對於出租人涉有違反第一項規定，得依檢舉或職權調查處理。其處置方式，由中央主管機關另定之。
	委員曾銘宗等18人提案： 第十三條之一　出租人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊（以下簡稱申報登錄資訊）。但委託不動產經紀業居間或代理成交之租賃案件，應由不動產經紀業者申報登錄資訊。 前項申報登錄資訊，除涉及個人資料外，得提供查詢。 已登錄之不動產交易價格資訊，在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據。 第一項申報登錄資訊類別、內容與第二項提供之內容、方式、收費費額及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。 直轄市、縣（市）主管機關為查核申報登錄資訊，得向交易當事人或不動產經紀業要求查詢、取閱有關文件或提出說明；中央主管機關為查核疑有不實之申報登錄價格資訊，得向相關機關或金融機構查詢、取閱價格資訊有關文件。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。 前項查核，不得逾確保申報登錄資訊正確性目的之必要範圍。 第一項受理及第五項查核申報登錄資訊，直轄市、縣（市）主管機關得委任所屬機關辦理。 本條例中華民國○年○月○日修正之條文施行前，以區段化、去識別化方式提供查詢之申報登錄資訊，於修正施行後，應依第二項規定重新提供查詢。
		委員葉毓蘭等18人提案： 第十四條　主管機關為健全住宅租賃關係，得建立租賃住宅專業服務制度、發展租賃住宅服務產業、推廣省水節能減碳輔導措施、研究住宅租賃制度與提供住宅租賃糾紛處理及諮詢。 主管機關得輔導、獎勵其他機關（構）及住宅租賃之相關團體辦理前項事務；其輔導、獎勵之對象、內容、方式及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。 第一項事務屬住宅法規定之經濟或社會弱勢者，應優先由服務經濟或社會弱勢者之團體辦理。	委員吳怡玎等23人提案： 第十四條　主管機關為健全住宅租賃關係，得建立租賃住宅專業服務制度、發展租賃住宅服務產業、推廣省水節能減碳輔導措施、研究住宅租賃制度與提供住宅租賃糾紛處理及諮詢。 主管機關得輔導、獎勵其他機關（構）及住宅租賃之相關團體辦理前項事務；其輔導、獎勵之對象、內容、方式及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。 第一項事務屬住宅法規定之經濟或社會弱勢者，應優先由服務經濟或社會弱勢者之團體辦理。
第十六條　住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調解。		時代力量黨團提案： 第十六條　住宅租賃爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調解，並免繳調解費用。 前項住宅租賃爭議調解事件之受理、程序進行及其他相關事項之辦法，由內政部定之。	委員吳玉琴等19人提案： 第十六條　直轄市或縣（市）地政機關為處理本條例住宅租賃之糾紛，應設住宅租賃糾紛調解委員會，聘請地政、營建、法律、住宅租賃專業人士及地方公正人士為調解委員；其設置、申請調解之要件、程序、期限及其他應遵循事項之辦法，由中央地政機關定之。必要時得與直轄市、縣（市）不動產糾紛調處委員會併同辦理。 經調解成立者應作成調解書。 前項調解書之作成及效力，準用鄉鎮市調解條例第二十五條至第二十九條之規定。
第十六條之一　前條住宅租賃爭議調解事件之受理、程序進行及其他相關事項之辦法，由中央主管機關定之。	民眾黨黨團提案（第28060號）： 第十六條之一　住宅租賃之爭議處理，準用消費者保護法第五章第一節申訴、調解之規定。
第十六條之二　直轄市、縣（市）政府應設住宅租賃爭議調解委員會，置委員七名至二十一名。 前項委員以直轄市、縣（市）政府代表、企業經營者所屬或相關團體代表、學者及專家充任之，其組織另定之。		時代力量黨團提案： 第十六條之一　直轄市、縣（市）政府應設租賃爭議調解委員會，置委員七名至二十一名。 前項租賃爭議調解委員會委員任一性別比例不得低於三分之一。 第一項租賃爭議調解委員會之組織、會議及其他相關事項，由直轄市或縣（市）政府定之。
第十六條之三　調解程序，於直轄市、縣（市）政府或其他適當之處所行之，其程序得不公開。 調解委員、列席協同調解人及其他經辦調解事務之人，對於調解事件之內容，除已公開之事項外，應保守秘密。		時代力量黨團提案： 第十六條之二　調解程序，於直轄市、縣（市）政府或其他適當之處所行之，其程序得不公開。 調解委員、列席協同調解人及其他經辦調解事務之人，對於調解事件之內容，除已公開之事項外，應保守秘密。
第十六條之四　住宅租賃爭議之調解，當事人不能合意但已甚接近者，調解委員得斟酌一切情形，求兩造利益之平衡，於不違反兩造當事人之主要意思範圍內，依職權提出解決事件之方案，並送達於當事人。 前項方案，應經參與調解委員過半數之同意，並記載第十六條之五所定異議期間及未於法定期間提出異議之法律效果。		時代力量黨團提案： 第十六條之三　關於住宅租賃爭議之調解，當事人不能合意但已甚接近者，調解委員得斟酌一切情形，求兩造利益之平衡，於不違反兩造當事人之主要意思範圍內，依職權提出解決事件之方案，並送達於當事人。 前項方案，應經參與調解委員過半數之同意，並記載第十六條之五所定異議期間及未於法定期間提出異議之法律效果。
第十六條之五　當事人對於前條所定之方案，得於送達後十日之不變期間內，提出異議。於前項期間內提出異議者，視為調解不成立；其未於前項期間內提出異議者，視為已依該方案成立調解。 第一項之異議，住宅租賃爭議調解委員會應通知他方當事人。		時代力量黨團提案： 第十六條之四　當事人對於前條所定之方案，得於送達後十日之不變期間內，提出異議。 於前項期間內提出異議者，視為調解不成立；其未於前項期間內提出異議者，視為已依該方案成立調解。 第一項之異議，租賃爭議調解委員會應通知他方當事人。
第十六條之六　調解成立者應作成調解書。 前項調解書之作成及效力，準用鄉鎮市調解條例第二十五條至第二十九條之規定。		時代力量黨團提案： 第十六條之五　調解成立者應作成調解書。 前項調解書之作成及效力，準用鄉鎮市調解條例第二十五條至第二十九條之規定。
		委員葉毓蘭等18人提案： 第十七條之一　住宅租賃租金支出，承租人得於當年度個人綜合所得總額中以特別扣除額減除：納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者，其所支付之租金，每人可扣除新臺幣三十萬元，全年租金未達新臺幣三十萬元者，僅得就其全年租金總額全數扣除。但申報有購屋借款利息者，不得扣除。	委員吳怡玎等23人提案： 第十七條之一　住宅租賃租金支出，承租人得於當年度個人綜合所得總額中以特別扣除額減除：納稅義務人、配偶及受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者，其所支付之租金，每人可扣除新臺幣三十萬元，全年租金未達三十萬元者，僅得就其全年租金總額全數扣除。但申報有購屋借款利息者，不得扣除。
第三十條　包租業轉租租賃住宅後，出租人提前終止租賃契約者，包租業除應於知悉終止租賃契約之次日起五日內通知次承租人終止轉租契約，協調返還租賃住宅、執行屋況及附屬設備點交事務、退還預收租金及全部或一部押金外，並應協助次承租人優先承租其他租賃住宅。 前項出租人提前終止租賃契約之情形，於包租業因故停業、解散或他遷不明時，得由出租人通知次承租人。出租人或次承租人得請求所在地同業公會或其全國聯合會協調返還租賃住宅或續租事宜，該同業公會或其全國聯合會不得拒絕。 前二項出租人提前終止租賃契約之情形，因可歸責於包租業之事由，致出租人或次承租人受損害時，適用第三十一條規定。 住宅服務業與委託人或出租人委託管理或簽訂之租賃住宅契約書不成立、無效、撤銷或終止時，其次承租人簽訂之契約仍得成立。
	民眾黨黨團提案（第28060號）： 第三十四條　租賃住宅服務業應於每季結束後十五日內，將其受託管理、承租或轉租租賃住宅之相關資訊，提供直轄市、縣（市）主管機關。 前項有關轉租租賃住宅部分，應申報登錄資訊。除涉及個人資料外，得提供查詢，並免收查詢費用。 第一項資訊類別、內容、提供方式與第二項提供之內容、方式及其他應遵行事項之辦法之辦法，由中央主管機關定之。 直轄市、縣（市）主管機關為查核申報登錄資訊，得向租賃住宅服務業要求查詢、取閱有關文件或提出說明；中央主管機關為查核疑有不實之申報登錄價格資訊，得向相關機關或金融機構查詢、取閱價格資訊有關文件。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。 前項查核，不得逾確保申報登錄資訊正確性目的之必要範圍。	時代力量黨團提案： 第三十四條　租賃住宅服務業應於每季結束後十五日內，將其受託管理、承租或轉租租賃住宅之相關資訊，提供直轄市、縣（市）主管機關並申報登錄成交案件實際資訊。 前項資訊類別、內容、提供方式及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。	委員吳玉琴等19人提案： 第三十四條　租賃住宅服務業應於每季結束後十五日內，將其受託管理、承租或轉租租賃住宅之相關資訊，提供直轄市、縣（市）主管機關並申報登錄成交案件實際資訊。 前項資訊類別、內容、提供方式及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。
	委員曾銘宗等18人提案： 第四章　獎　懲
	委員曾銘宗等18人提案： 第三十五條之一　主管機關對於檢舉查獲違反第十三條之一第一項之規定者，除應對檢舉人身分資料嚴守秘密外，並得酌予獎勵。公務員如有洩密情事，應依法追究刑事及行政責任。 前項主管機關受理檢舉案件之管轄、處理期間、保密、檢舉人獎勵及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。 第一項檢舉人身分資料之保密，於訴訟程序，亦同。
第三十六條　非租賃住宅服務業而經營代管業務或包租業務者，由直轄市、縣（市）主管機關禁止其營業，並處公司負責人、商業負責人、有限合夥負責人或行為人新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰；情節重大者並得勒令歇業。 租賃住宅契約，一方當事人違反中央主管機關依第五條第一項公告之應約定或不得約定事項者，除法律另有規定外，經直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。經處罰二次仍未改正者，按次處新臺幣一萬五千元以上五萬元以下罰鍰。
	民眾黨黨團提案（第28060號）： 第三十八條　租賃住宅服務業有下列情事之一者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰，並限期改正；屆期未改正者，按次處罰： 一、違反第二十八條第二項規定，委託他代管業執行業務。 二、違反第二十九條第二項規定，與次承租人簽訂租賃契約書時未提供住宅租賃標的現況確認書，或出租人同意轉租之文件，或未於租賃契約書載明其與出租人之住宅租賃標的範圍、租賃期間及得提前終止租賃契約之事由。 三、違反第三十條第一項規定，未於期限內通知次承租人終止轉租契約、無正當理由未協調返還租賃住宅、無正當理由未執行屋況或附屬設備點交事務、未退還預收租金或押金。 四、違反第三十二條第一項規定，未指派專任租賃住宅管理人員簽章。 五、違反第三十四條第一項及第二項規定，未於期限內提供及申報登錄相關資訊或提供不實資訊予直轄市、縣（市）主管機關。
		時代力量黨團提案： 第三十八條之一　住宅租賃契約，出租人違反中央主管機關依第五條第一項公告之應約定或不得約定事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰；經再次令其限期改正而屆期不改正者，處新臺幣一萬五千元以上十萬元以下罰鍰，並得按次處罰。	委員吳玉琴等19人提案： 第三十八條之一　住宅租賃契約，租賃之一方違反中央主管機關依第五條第一項公告之應記載或不得記載事項者，除法律另有處罰規定外，經主管機關令其限期改正，屆期未改正者，處新臺幣二千元以上一萬元以下罰鍰；經再通知仍不改正者，得按次處罰。 住宅租賃契約具消費關係者，出租人以消費者保護法第五十六條之一處罰，不適用前項規定。
			委員吳玉琴等19人提案： 第三十八條之二　租賃雙方當事人無正當理由未依通知出席調解會議者，處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰。
	委員曾銘宗等18人提案： 第三十九條之一　出租人違反第十三條之一第一項規定未申報登錄成交案件實際資訊者，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期申報登錄資訊；屆期未申報登錄資訊、申報登錄租金或面積資訊不實者，處新臺幣二萬元以上十萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。 違反第十三條之一第一項規定，申報登錄租金、價格及面積以外資訊不實，直轄市、縣（市）主管機關應令其限期改正；屆期未改正，處新臺幣六千元以上三萬元以下罰鍰。 不動產經紀業、金融機構、交易當事人違反第十三條之一第五項規定，規避、妨礙或拒絕查核者，由主管機關處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰，並令其限期改正；屆期未改正者，按次處罰。
	委員曾銘宗等18人提案： 第四十六條　本條例自公布後六個月施行。但中華民國○年○月○日修正之條文，其施行日期，由行政院定之。

三、附帶決議：

主席：現在繼續開會。我們繼續處理討論事項「原住民身分法第五條、第七條及第九條條文修正草案」等兩案及修正動議。

有關本席所提的原住民身分法第五條及第七條，根據原民會的說明，第七條的部分會涉及到4月1日憲法法庭判決的部分，所以我有提修正動議，就是第七條就照現行條文。至於第五條，該條第一項也是照現行條文。

現在討論的最主要是我第五條中增列的部分，我也提了修正動議，其中第四項修正為：「養子女之本生父母於收養後取得原住民身分者，養子女於未成年時得由法定代理人申請取得原住民身分；已成年者得依個人意願申請取得原住民身分。」，最後一項為：「前項養子女得以利害關係人身分，依戶籍法第六十五條規定向戶政事務所申請本生父母之戶籍資料或戶籍謄本。」

我要特別跟原民會及各位委員來說明一個案例，花蓮有一個布農族民眾，他現在已經六十幾歲，小時候就被收養，原本家裡有三個兄弟姐妹，其中有兩個沒有被收養，他是被收養，他的父母親後來回復原住民身分，沒有被收養的這兩個布農族孩子已經依第四條回復了原住民身分，而這個被收養的孩子，依現行條文本來也可以解釋，但是原民會認為說還是要透過修法，因為這個養子女是被收養了，但就血統來講，事實上他真的是有這個血統，而且他的弟弟跟妹妹都已經依照第四條回復原住民身分，他本身六十幾歲，卻因為被收養而沒有辦法回復原住民身分，所以才會去增加這個第五條修正條文，最主要的原因在此；另外，這位布農族是嫁給一個原住民，所以他的孩子其實都有原住民身分，就只有他自己本人還沒有，他認為自己就是原住民，想要回復，他已經六十幾歲了。像這樣的一個案例，也要讓原民會去瞭解，事實上，這類個案在原民會的手上也都有，這種個案都是極少數、都是個位數，請問夷將主委對這個修正動議的意見是如何？

先請張委員宏陸發言。

張委員宏陸：主席，我知道行政院版的原住民身分法其實還沒進來嘛！對不對？

主席：還沒有。

張委員宏陸：那我們會有行政院版嘛！對不對？我的意思是，主席，我們是不是可以等到行政院版進來，再來一起討論，不然今天審一次，等到行政院院版進來又要再審一次。而且這個法茲事體大，關係到整個原住民身分，以後包括對其財產、權益的影響真的很大。所以本席的建議是等行政院版進來，若院版趕快進來，下個會期就可以……

主席：跟張委員說明，現在原民會還在草擬的部分不是針對第五條，它是針對憲法法庭4月1日所做的判決，它涉及到第四條及第七條，跟這個第五條並沒有關係。而且憲法法庭的那個部分，他們還要去徵詢各族群、各部落的意見，所以他要花很長的時間，因為憲法法庭有規定兩年內要修法，所以這個部分他的時間也不太夠，最起碼也要花一年多的時間去進行相關意見徵詢的程序，還要討論、還涉及原住民保障的規定，總之，這個牽涉到很多人。按照原民會的估計，若按照憲法法庭判決的那個部分，可能牽涉九萬多人，所以這個部分就變成是另外一個案子。

張委員宏陸：我知道，主席，不好意思，如果行政院版要送進來，第五條的部分，你們行政單位都不會去考量、不會去想嗎？應該也要吧？這個才是一個全面的立法啊！是不是請主委說明一下，你們到時候對第五條是否也有你們的考量？如果有的話，我是建議我們就等行政院版本進來再一起處理，這樣會比較完善，我的看法是這樣。謝謝主席。

主席：我再講一次，因為我剛剛有說明一個案例，不曉得張委員有沒有聽到？就是說有一對父母生了三個孩子，他們生孩子的時候還沒有原住民身分，而三個孩子之中，老大被別人收養了，後來這對父母親回復了原住民身分，另外的兩個孩子也都已經依現行第四條回復了原住民身分，而他是被收養的，卻沒有辦法回復，所以這個公平性顯然有問題，所以要去解決這種個案，而且他是被收養的。這是為了去解決這個案子，原民會目前手上的個案也都是個位數而已，主委要不要說明一下？

夷將‧拔路兒主任委員：召委、各位委員，我想針對鄭委員提出原住民身分法第五條的修正案，我們昨天還特別盤整了一下現行原住民身分法各個條文的規範，當然如果只單獨處理收養部分，即針對剛剛鄭委員提的第五條修法的話，單獨看好像沒有問題，但是我們整個盤了一下，其實如果這個部分一旦修法的話，其實它會牽動到現行原住民身分法第四條第一項、第二項相關的部分，包括原生就是原父原母、漢父原母，到底他們要用什麼樣的姓氏，要並列還是單獨列，其實都會牽連得到，如果現在先修正第五條，以現行來看，它已經是最寬的認定方式，再來才是原父原母，這是中間的，最嚴格的是漢父原母這個部分，所以為了一次解決所有的問題，是不是給我們一點時間，剛好也有憲法法庭的這個判決，因為大法官的建議就是要尊重各自所屬原住民的自主決定，我們用最快的時間來提出行政部門的版本，讓我們這次修法可以一次把它完備。

主席：這根本不是理由，除非你現在就全部停止，只要涉及到第四條的，現在出生或是要改成媽媽的姓，全部都不可以，除非你做這樣的決定，你才能夠圓你剛才的說法、才能夠符合你剛才的說法，這樣瞭解嗎？除非現在是出生用媽媽的姓，或者他本來是用爸爸的姓，他現在要改媽媽的姓，在你修法以前是不是全部都停止？

夷將‧拔路兒主任委員：現在沒有停止，正在進行中啊！

主席：是啊！本來就不能停止。

夷將‧拔路兒主任委員：剛好遇到整個全盤……

主席：這是兩回事！

夷將‧拔路兒主任委員：委員，我們跟相關的同仁都已經研議過最可行的方法……

主席：不是，我剛剛講了，這三個孩子其中兩個沒有被收養的，已經取得原住民身分，而這個被收養的還未取得身分，我們總是要解決這個問題。

請伍麗華Saidhai Tahovecahe委員發言。

伍麗華Saidhai Tahovecahe委員：其實我真的同情這樣的一個狀況，真的很同情，但是我想說明一下，因為其實大法官在今年針對第四條跟第八條作出的判決書，我自己也看了很久了，其實大法官有幾個看法，我覺得這樣的意見其實也滿一致的，第一個，他作出違憲這樣的一個判決，他是提到在血統上去論斷原住民身分不是那麼恰當的，從性別去取得身分，大法官也認為不是那麼恰當，另外從漢人的姓氏去取得身分這件事情，也不是那麼公允的一件事情，這就有點類似非原住民的小孩被具有原住民身分的父母收養，他也是可以取得原住民身分，所以基本上在邏輯上面看，因為它會牽涉到民法上很多關於繼承的問題，會衍生很多狀況，所以他即便沒有血統，但是因為建立在收養關係，所以他有取得財產處分的一些權利，所以當親生的兄弟姐妹間被不同的人收養，以致於有的可以回復身分，有的不能回復身分，到底他這樣要跟父母怎麼取得原住民身分。

我會這樣說的原因是還是要請原民會趕快藉著這一次在兩年內通盤把這個錯綜複雜各類型的關係弄清楚，其實現在也只剩1年10個月。我的意思是他必須要先拋棄什麼、去取得什麼，然後建立什麼樣的身分再去要什麼，可能這一套邏輯要幫大家透過法令去弄清楚，因為這次大法官也說得很清楚，雖然從血統上、父母的性別上、漢人的姓氏上，他作出違憲的判決，但是他非常肯定取得原住民姓氏這件事情，他也非常尊重要回到族群的集體權去判斷要用什麼文化表徵來取得，我想因為這是比較上位的架構概念，恐怕原民會要趕快把這套架構先弄出來，好讓像這樣的孩子未來要經過什麼樣的路徑、要怎麼樣取得原住民身分，我想這個部分其實是可以一併來考量，這是我的意見。謝謝。

主席：請廖委員國棟發言。

廖委員國棟：我支持剛剛伍委員論調的歷程，本席基本上是支持目前實務上的身分法，如果真的法制面上有爭議的，我們的確需要趕快來處理。但是我仍然擔心兩件事情，大家一起來思考看看，第一個，現在我們正在面對憲法法庭，之後憲法法庭會不會又不合我們的意，推翻了原住民立委立法的結果？這是第一個。第二個，原民會針對憲法法庭4月10日的判決，到底要怎麼樣調整、做多少的規劃，會不會影響到我們這次的修法？我們修了，結果到時候憲法法庭又推翻了。

第三個，針對未來6月原住民身分法，憲法法庭的這個案子，我覺得大法官他們並不是很懂得我們原住民的想法，也不懂得目前這個錯綜複雜的關係，連我看了鄭委員這個提案，我也是搞不懂，看了好幾遍，才知道原來是這麼一回事，何況是一個沒有接觸過的大法官，他可能是漢族、可能是原住民族都不一定，僅憑著他自己主觀的看法來做這樣的判斷，對於想要進入原住民族大家庭的人或者是不以為然的人，我覺得這是很不公平的狀況，我自己認為是很複雜，所以原民會要怎麼樣來蒐集更多族人的意見，讓大法官知道原住民族的心聲，才能作出一個最正確的判斷。另外我很好奇的是漢族跟藏族，漢藏民族也是分布非常廣闊，依據憲法法庭大法官的想法，漢藏民族這個大家庭或是大家族應該是不分彼此，全部都和樂融融，漢藏民族也應該弄一個漢藏民族身分法嗎？讓他們取得漢藏民族的身分嗎？不一定嘛！所以當我們在談，或許有一些人真的需要進入這個大家庭，可能真的有，但是我們這樣大動干戈，我是覺得應該多所考慮，不曉得夷將的看法怎麼樣？

主席：請孔委員文吉發言。

孔委員文吉：鄭召委提出這個修正案好像是有他的急迫性，但是原住民身分的態樣很多，憲法法庭4月1日的判決文是針對他的子女，不是養子女，就是父母親有一方是原住民，不用改姓，他所生的子女可以取得原住民身分。而我們今天是討論到養子女的部分，關於養子女的部分，如果我解讀得沒有錯，鄭委員這個條文的修正是原住民被收養的子女，如果被非原住民的父母收養是可以不用改姓就取得原住民身分，這個可能會影響很大，其實他的原生父母是原住民……

主席：它要回到第四條。

孔委員文吉：我知道。

主席：回到現行的第四條，它還是要回到現行第四條有沒有符合，現在我們沒有去修第四條。

孔委員文吉：第二個，我自己本身有一個案，一個平地的子女被養父母收養，養母是原住民，養父是榮民，但是這個平地的子女七歲以前就被收養，他沒有辦法取得原住民身分，因為我們現在的規定是養父母都必須是原住民，但是他的養父是榮民，養母是原住民，他沒有兄弟姐妹，也沒有小孩，就只有這個養女，養女是平地小孩，大家比較關心的是他財產的繼承，這也是另外一種態樣。所以我當時本來也是想提一個「養父或養母」，但是這有很多態樣是要通盤考量的，所以我覺得我們是不是請原民會分析一些態樣出來，有很多態樣。

我始終認為原住民要成為原住民，多少還是要有一個原住民的血統，對原住民文化的認同，不要因為財產、因為從政取得原住民身分，但是對原住民的文化卻不認同，這樣能夠成為原住民大家庭的一份子嗎？所以我想原住民要取得原住民身分，很多是跟選舉、參政跟土地有關係的，但是有很多想取得原住民身分，因為礙於身分法的規定，而沒辦法取得。所以關於這些態樣，我們要給原民會一點時間分析一些態樣，比如剛才我提的那個平地子女被原母漢父收養，沒辦法取得原住民身分，現在規定養父、養母都必須是原原住民才行，關於這個部分，我也希望原民會能夠來分析，到時候提出一個版本，大家再一起來討論。

主席：如果要等憲法法庭4月1日的判決，然後去修法，真的是緩不濟急，我們要有同理心，他真的是有原住民身分，他另外的弟弟妹妹都已經取得原住民身分，你真的要有同理心，你以為4月1日的憲法法庭那麼容易處理嗎？非常難處理！我們還要面對6月。伍委員、孔委員，我們還要面對6月，那個更難處理！我們真的要有同理心，他真的是有原住民身分，只不過因為他被收養，而且這個個案非常、非常地少，我們上次修法之後，本來可以解釋的，是原民會不願意做解釋，才說要修法，我開過很多次協調會了，為了這個案開過好幾次協調會，不用搖頭！開過好幾次協調會，這是可以解釋的，但是你們不願意、不敢解釋，這都有會議紀錄，我都有會議紀錄，我還找了法務部。所以這個部分真的要有同理心，不能放棄自己原住民的……

我真的不期待了，憲法法庭6月還要來一次，你以為會通過，在立法院很難！下次的修法絕對是很難了，絕對是很難！請原民會再深思，你們再思考一下，請回座，你們再好好思考。

我們現在處理租賃住宅市場發展及管理條例。民眾黨團、吳玉琴委員會來嗎？

吳玉琴委員，你的第五條要先說明嗎？還是已經說明過了？

吳委員玉琴：早上在質詢時，其實有說明過，所以可能請內政部再回應一下，就是租賃的部分，應該說是應記載事項，因為在你們的說明裡面好像只有第一次契約的才不屬於消保法的規範，好像之後第二次就算了，所以你用消保法就可以全部涵蓋嗎？這個是要再釐清的部分。

王司長成機：對，針對吳委員提的第五條修正案，還有民眾黨提出的修正案，早上在詢答的過程當中，我們有提到這個部分是消保法也有一些規定了，行政院在105年也有解釋過，所以這個部分，我們早上有個共識，如果我們把所有的租賃契約全部納入具有消費關係的，全面適用消保法這樣的規定，是不是容我們跟行政院消保處以及消基會一起來溝通，討論完以後，我們再針對這個條文來做一些調整？

吳委員玉琴：其實以目前消保法來看，大概承租者就適用消保法，可是房東這一塊，好像消保會那邊有意見？

王司長成機：對，沒錯！房東這一塊如果有違反，以目前來講，房東這部分是沒有規定，或者是他有一些爭議要怎麼處理？我們會建議房東這一塊，當然以目前消保法的規定，房東並不是消費者，所以如果全面適用消保法這一塊，房東這裡可能還有點爭議，針對房東這一塊，現在還是有解決的機制，我們未來會宣導走鄉鎮公所這邊的調解，可以解決房東這個部分的問題，所以這部分我們會與消保處溝通並擬定文字，是不是再來跟委員溝通呢？

主席：請吳委員怡玎發言。

吳委員怡玎：我同意如果你們可以跟消保這邊溝通再來確定文字，因為有時候等院版還是怎樣會有一點無疾而終啊！我們還是希望今天能出委員會，到時候還是要協商，你們可以在協商的時候再提出你們與消保討論的文字，反正你們原則上是同意的嘛！

王司長成機：是的，現在因為這邊有好幾個版本，到底文字要採用哪一個版本，我們還是要跟消保處這邊溝通，之後再協商。

主席：請吳委員玉琴發言。

吳委員玉琴：我還是要請內政部，如果未來可以出委員會協商，確實希望內政部可以與消保會好好溝通，因為消保會有個認定就是反覆實施出租行為非屬偶一為之，並以出租為業者，就變成所謂的房東，也就是消費行為，應該是消費行為啦！這地方確實是要做一些釐清，因為在你們的說明裡特別提到，僅有極少數一宅的房東，首次出租被認定為非消費關係。

王司長成機：對。

吳委員玉琴：那就是大部分都認為是非消費關係。

王司長成機：大部分都是。

吳委員玉琴：這樣子就準用消保法的相關規定，好像也無妨，房東與房客的關係就這樣認定。再來，適用消保法之後，消費者可以用消保法來申請調解或解決一些糾紛。至於房東的部分，可能就是要有所謂房租糾紛調處或什麼的，因為你現在設計的調處是沒有什麼效果，所以我們可能要再設計一個調解機制，讓兩邊都可以運行，如房客提出來的，就是到消保官那邊去；如果是房東提出來的，可能就要到一個相關調解的處所去做調解。我覺得將兩者順得更清楚一點，有路可走就好了。

王司長成機：對，我知道委員意思，至少現在來講，房東這一塊是沒有辦法適用消保法，所以我才說這部分要再跟消保處這邊溝通。

主席：第五條的部分，剛才兩位吳委員有提出建議，請張委員其祿說明。

張委員其祿：謝謝主席，民眾黨這邊的提議，就第五條而言，因為我們覺得應更正式化、法制化，之前等於只有消保會那邊是用函釋的方式嘛！我們這邊就乾脆將它列在該租賃專法裡，對有消費者關係者、具有反覆實施出租行為，並且以出租為業者，承租人或承租房租之目的為供自住使用者的這一項加進來。如果直接加進來的話，之前只是用函釋的方式來解釋這種紛爭可以怎麼樣，現在就直接將它比較明定化，其實這是一個比較好的方式，大家可以參考一下，這是民眾黨對第五條的修正意見。

王司長成機：是，這樣的規定是一樣的，一次性的還是沒有辦法納進來，即一次性租約又變成不具有消費關係，又沒有辦法全面啦！早上我們有一個共識，不管你的租賃是一次性的還是具有消費關係的，反正統統要適用消保法的原則，如果文字上照剛剛張委員的意見的話，可能一次性那一塊又沒有辦法包括進來了。所以我才說文字上，我們與消保處溝通的過程當中，也會與委員這邊做充分溝通。

主席：報告委員會，我還是先處理這部分好了，就是討論事項「原住民身分法第五條、第七條及第九條條文修正草案」，我們就另定期繼續審查。原民會、內政部戶政司等與身分法相關的機關就先回去上班。

第五條的部分，內政部建議他們再跟消保處另外協商文字，請賴委員發言。

賴委員香伶：司長的意思是即使的修法文字這樣子列出，還是會有一次性出租無法納入的問題，對不對？所以關鍵是不是在「反覆」這兩個字呢？因為早上在我的質詢裡，就講到出租人反覆實施，而反覆的話，有時候就是他只有一個房，然後可能長期有一個租的行為，你們是說以企業來講的話，反覆就是有經常性，所以我才問，當年你們函釋的背景裡，對於反覆實施的概念是什麼？因而才會有將函釋放回母法的修法建議嘛！如果連這樣也不能涵蓋你講的一次性、一個房東一個房的類型的話，那原有的消保法本來也不適用他們的爭議程序，現在就是要先解決10%的適法性與爭議處理的部分，你們的解方是要怎麼處理呢？

王司長成機：跟委員報告，因為我們當時設定是分兩個部分，消費關係的當然就是用消保法；那非消費關係的是適用到我們這邊的租賃專法。剛剛我們討論的結果，即應約定的就是非消費關係的在這邊又沒有罰則，將來在處理上會有一些問題。我們早上才一直在強調，這部分是不是讓我們將所有的租賃全部回歸到適用消保法的規定，讓所有的規範都一致，所有的處分也都一致，我想我們會朝這個方向來跟消保處溝通，然後在溝通的過程當中，我們也會跟委員這邊做充分的溝通。

主席：先請羅委員美玲發言。

羅委員美玲：司長，我想請問一下，剛才你有提到消保法保障的是消費者，可是像租賃管理條例，其實應該要有一個衡平的機制，以保障承租人與出租人，而不是只保障一方，可是消保法進來之後，你只能保障到消費者，這個衡平機制就沒有了，會不會有這種狀況呢？

王司長成機：租賃條例當然是保障雙方的權利義務，剛剛提到的，就是如果純粹走消保法的話，當然房東不是消費者，所以我是說如果要全面走消保法，包括房東及房客都要全面適用的話，這一部分我們還是要跟消保處這邊來做充分的溝通。

羅委員美玲：到頭來你只是保障到承租人，對不對？出租人的權益呢？你應該要保障雙方的權益才對嘛！因為我這樣來看的話是這樣，剛剛司長也是這樣覺得。

王司長成機：現在問題就在於房東的問題。

管委員碧玲：我們所有的協調機制及保護機制，其實都沒有互斥，你都可以多元選擇啦！大家很關心的，就是消保體系有消保官，然後有法律的程序及保障，以房客來講，他非常希望納入消保法的保護。這點沒有問題，就是只有一間套房在出租的這種房東與租客的關係都納入消保法也沒有問題嗎？因為他們都屬於消保法保護的範圍，他們也都屬於有金錢利益、有對價關係的企業經營者關係與消費者關係，所以完全沒問題嘛！房東很可能去找消保官，雖然都是雙方協調，但是他可能認為消保官會比較偏袒消費者，他也可以找民事調解委員會調解，那也有司法效力啦！

王司長成機：鄉鎮公所的也可以。

管委員碧玲：對，那就是民事的協調機制，或者是調解委員會的機制，他還可以去房仲業的調處機制，但是最主要就是鄉鎮區公所的調解委員會，而那一套是有司法效力的，然後消保的有準司法效力，所以我認為不互斥。如果不互斥的話，原有各分流立法的基本立法邏輯，我們也沒辦法將它打破，也不需要打破啦！你們目前不主張把那個非消費性的租賃契約也放進來，就是吳玉琴委員的，你們也認為暫時不要嗎？

王司長成機：吳委員的那一塊，其實剛剛大家一直在爭執，就是房東的這一塊怎麼去保障？今天如果房東有糾紛，即遇到那個比較……

管委員碧玲：他可以去選擇其他機制。

王司長成機：就是剛才管委員講的，我們的認知是他還是有路可以走，只剩下大概就是消保調解的這條路，目前可能沒有辦法納進去，所以應該還是有解，我們會跟消保處這邊來溝通。

邱次長昌嶽：跟委員報告，我們這個法的修正，背後在保護承租人的立場是比較多的，其實在租賃市場的消費者及承租者，弱勢的都比較多。如果按照委員的邏輯來看的話，對於承租人全部適用消保法，基本上我們是贊成的，只是有一些細部問題如何操作，畢竟還是有所謂非具消費關係的這種狀態存在。我們還是要跟消保處談清楚，文字上怎麼寫也要協調好，我們再來跟委員做報告，這樣會比較周延，未來也比較不會產生爭議。

主席：好，原則上，如果第五條可以出委員會的話，就是由內政部與消保處先溝通協調，看怎麼樣的文字會比較適當，這樣可以嗎？第五條就先暫時這樣處理。

處理第六條。

王司長成機：第六條我們來說明一下，民眾黨所提的就是出租人或承租人因租賃住宅價值的升降得聲請法院增減租金，我們認為在這邊不需要增訂這一項，主要的理由是因為民眾黨引用的是民法第四百二十二條的規定，但是民法第四百二十二條是針對不定期的租約，因為不知道租約有多長，對於住宅的價值或租賃標的的價值，可能因為不定期之故，所以不曉得什麼時候會增或減。由於所有租賃住宅的租約幾乎都是定期的，如一年、兩年、三年等，事實上本來就排除於民法第四百二十二條，我們在應記載不得記載事項及相關法都規定在租賃期間的房租是不能調整的，依據這樣一個理由，我們覺得這一條不需要在這邊訂定。

主席：第六條可以嗎？

張委員其祿：第六條就不用了。

主席：第六條就不予處理。

接下來處理第十條。

王司長成機：我們說明一下第十條，針對承租人如果遲付租金或費用達兩個月之足額，我們原來的條文是經催告仍拒繳。當然委員版都希望能夠定出一個相當期限的催告仍拒繳，就目前來講的話，我們會比較傾向吳玉琴委員等19人的提案，即經出租人定相當期限催告仍拒繳，我們同意委員版本的文字。

管委員碧玲：為什麼是出租人定？

王司長成機：因為現在是承租人欠繳，出租人要去催告，一定是出租人去告他啦！

管委員碧玲：對，如果出租人只給很短的時間，但弱勢者可能需要再稍微長一點的時間，會不會我們等於賦予出租人這種機會呢？

吳委員玉琴：是這樣子，這一款是承租人已經達兩個月，已經遲兩個月了，所以出租人要給他們一定的時間要繳錢。

管委員碧玲：我覺得還是留相當就好了，不要是出租人定。

羅委員美玲：這是在訂定契約時就要明定了嗎？也是在訂定契約時就訂定兩個月之後多少期限就催告嗎？

王司長成機：在我們的定型化契約裡，事實上也是這樣的文字，經出租人定相當期限催告，我們在定型化契約裡也有這樣的文字。其實不加出租人……

主席：前面已經是出租人，第十條的前面……

王司長成機：前面已經是出租人了，所以不加出租人也是可以，只是加出租人會更明確一點，兩者都可以，尊重委員。

主席：如果以委員吳玉琴的條文來看，就是出租人這三個字可以不用。

張委員其祿：主席，民眾黨的版本就沒有這三個字，即「經定相當期限催告仍拒繳」。

主席：吳怡玎的修正動議也一樣，就是「經定相當期限」……

張委員其祿：主席，民眾黨的版本……

主席：民眾黨的版本也是。

王司長成機：跟委員報告，因為目前的定型化契約，事實上就是經出租人定相當期限催告啦！

邱委員顯智：主席，這個問題是這樣子，因為民法第二百五十四條是規定契約當事人之一方延遲給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，所以重點應該是在於對造，也就是他方當事人。因為前面是承租人遲付租金或費用達兩個月之足額，這個地方一定是經出租人，因為承租人的對造，即承租人的他造，然後定相當期限。現在的爭點就是，如果沒有出租人這些字的話，而定相當期限催告，當然如果回到民法第二百五十四條，或是民法租賃篇第四百四十條，解釋上是出租人，不過民法第四百四十條的規定是承租人租金支付有遲延，出租人得定相當期限，這個似乎也都有定清楚，因為定清楚的好處是，在這個地方一定是他方的當事人，才可以去定相當期限，所以這部分大家可以再斟酌一下，如果有定清楚的話可能會比較明確。

邱次長昌嶽：報告委員，其實這個催告的動作一定是對承租人，至於出租人寫不寫，其實寫了當然更清楚，不寫也可以，這個文字上都滿明白的，沒有太大的問題。

主席：事實上，第十條第一項序文就已經寫出租人，也不可能是其他人，因為要定相當期限催告仍拒繳，當然是出租人，所以也不必重複。

張委員其祿：主席講得對，主席的意見是，因為原來沒有修正之前也是這個概念，也是經催繳、催告仍拒繳，其實也沒有額外再多寫那三個字。

管委員碧玲：我想到的可能是特例，但是也說不定不會發生，有時候很苦很苦的人家，說不定你多給他一個月，他就能度過了，因為差了這一個月，他就會被趕出去，我其實是想到這個，我們何必修一個法讓出租人有這種痛下殺手的機會呢？我沒有很堅持啦！

王司長成機：我們原來的現行版本是經催告仍拒繳，這個催告是沒有給他期限的，只有給一個禮拜，我們現在是規定要定相當期限，就是一定要給他一個期限。

邱委員顯智：我說明一下，因為本來的條文與民法租賃篇的規定不一樣，就是定有一個相當期間的催告，所以實務上會發生一個狀況，就是出租人沒有定期限就直接命無力給付租金的承租人搬遷。本來的規定是沒有一個期限，直接就叫人家搬走，所以應該是回歸到民法的精神，催告一定要經過相當的期限，避免不經相當期限就直接催告的狀況。

主席：因為我們這邊沒有寫「定相當期限」的時候，就等於不適用民法，會做這樣的排除解釋適用。第十條就照民眾黨及吳怡玎的修正動議修正為「經定相當期限……」……

吳委員玉琴：主席，剛剛出租人定相當期限……

主席：出租人可以不用寫，因為前面已經有出租人了。

王司長成機：我們的定型化契約有寫。

吳委員玉琴：其實在第四款也有出租人，其實這樣主角會比較清楚。

王司長成機：因為我們的定型化契約有寫，所以我們建議寫上去會更明確。

主席：定型化契約並沒有前言。

王司長成機：我們的定型化契約有前言，也是有出租人得在下列情形下得如何、如何，也是有。

主席：這在立法技術上是多字，各位委員有沒有意見？

吳委員怡玎：我們沒有堅持。

吳委員玉琴：我們不堅持啦！但是我覺得是不是把文字弄得清楚，我們就通過？也不用強調是我的版本，這是大家共同討論的，而且這是應約定或應記載事項。

主席：立法技術還是要考量，我們就修正為「經定相當期限催告……

莊委員瑞雄：我倒反而覺得行政部門要把你們的考量講出來，現行法沒有去刻意寫「定相當期限催告」，是不是有它的爭議，或是有另外的一層意思在？保護比較弱勢的承租人是對的，我覺得這是通的。可是這一立法下去以後，我是沒有特別意見，但是我們要把各種立法例講清楚，現在增加定相當期限，跟其他法律幾乎一樣，OK！我覺得也可以這樣同等對待，可是這個就變成法定再延長，跟一般比較不一樣……

張委員宏陸：搞不好縮短，如果按照字面上的意思，搞不好縮短。

莊委員瑞雄：我很中性在看待這個法令，有的人不一定兩個月後才發存證信函催告，說不定已經給他五個月、六個月了，搞不好我覺得不要撕破臉、好聚好散，也許他只是遇到困難。這個法律的爭議是什麼？就是讓他法定再延長一段期間，也有這個意義在，如果行政部門沒有意見的話，立法部門這邊我們當然不會有意見，因為定相當期間也很好，把它明確，到底是要幾天才叫相當，以後有涉訟就是法院認知的問題。

王司長成機：其實我們當時訂定這個規定也是參照民法的觀念。

邱委員顯智：如果是這樣的話，就是回歸到民法的精神，這其實是第二百五十四條給付遲延的類型，給付遲延是訂定相當期限催告，這裡也是定相當期限催告。莊委員講的也沒有錯，你們是不是有其他的考量？如果是民法體例的話，當然就是用「定相當期限催告」可能會比較一致。

吳委員怡玎：對不起！我只確定一件事情，這裡所指的「定相當期限」是在租約的時候就定，還是欠兩個月租金之後才定？

莊委員瑞雄：催告以後。

吳委員怡玎：謝謝。

主席：第十條修改為「定相當期限催告仍拒繳者」。

處理第十一條。

王司長成機：第十一條我們說明一下，所有委員的版本都是把「致難以繼續居住者」這幾個字刪除，事實上，我們的立法目的也是，租賃期間發生下列情形之一，承租人得提前終止租賃契約，底下的每一款都是難以居住，所以針對委員版本把前文所謂的「致難以繼續居住者」刪除，我們同意委員的看法。

主席：請問各位委員有沒有意見？沒有意見的話，通過。

處理第十三條。

王司長成機：第十三條的部分主要是民眾黨提到主管機關對於出租人涉有違反第一項規定，也就是廣告這一塊的規定，得依檢舉或職權調查處理，這是民眾黨所提的意見。我們認為出租人提供的廣告，甚至底下刊登的媒體也一樣，事實上如果有違法的問題，被檢舉人檢舉的話，行政機關本來就可以按行政程序法依職權進行查處，現行作業也是這樣，所以我們覺得可以不用在這個法律裡面去訂。

張委員其祿：這個地方民眾黨就不堅持了。

主席：好，第十三條就不予處理。

處理第十三條之一。

王司長成機：第十三條之一是曾銘宗委員等18人所提案，這一條就是早上各位委員關切的租賃要不要全面實價登錄的問題，我們也一再地說明，事實上我們一直在修正整個租賃的資訊、一直在收集各方的資料。現在比較大的問題是，如果全面實價登錄的話，未來在人力稽查的時候，事實上會非常地辛苦，所以我們建議這一條必須要有充分的考量以後再來訂定。

管委員碧玲：我不接受你們的理由，因為人民如果有需要的話，你不能說查證上很費力、行政上做不來，所以就不做，我不接受你們這個理由。

但是我也不認為要實價登錄，我的理由是，以不動產交易來講，已經發現實價登錄變成建商漲價、抬價的工具，這個很嚴重，只要做一個資料，把價格定位，其他人要買鄰近房子的時候，就拿給他看說都賣這個價格。因此我不認為實價登錄是萬能的，它有時候甚至是強者欺壓弱者的工具，所以我認為我們先不要貿然地去推動這樣的制度，好不好？

邱次長昌嶽：是，謝謝委員的意見，早上我們在報告的時候也特別提到……

吳委員怡玎：我覺得這邊可能先不要，但是我們等一下寫個臨提，我們還是希望你們研究一下租賃市場到底適不適合實價登錄，它到底是解決的問題多，還是造成的問題更多？至少評估一下，不要在這邊說不適合、稽查太麻煩就不做了，好不好？

邱次長昌嶽：謝謝兩位委員的意見，都非常重要，早上我們在報告的時候也特別提到，租賃市場的透明化的確是我們想要努力的方向，但是在目前的過程當中，就誠如剛剛管委員跟吳委員所提的，可能有一些負面的作用，會不會造成租金的上漲，反而不利於房客？我們現在目前的做法是希望利用現有的資料，包括擴大租金補貼50萬戶，還有社會住宅、包租代管、不動產經紀業等已經收集到的相關住宅資料，加起來大概接近70萬筆的資料，我們可以做一些市場上的分析。至於未來租賃住宅要不要全面實施實價登錄制度，我覺得有待商榷，我們會把整理好、評估過的資料跟委員報告，大家再來做一個比較充分的討論。

主席：因為第五條也是保留，第十三條之一就先保留好了？反正這案裡面有保留要另外送協商嘛！所以我建議第十三條之一就先保留送協商啦！

處理第十四條。請內政部說明。

王司長成機：針對第十四條，目前有葉毓蘭委員跟吳怡玎委員的版本，事實上都一樣，原本是「主管機關為健全住宅租賃關係，得建立租賃住宅專業服務制度、發展租賃住宅服務產業……」，增加「推廣省水節能減碳輔導措施」。

今天吳委員又提了一個修正案，增加「押租金信託管理」，這個部分我們先說明一下，現行的應記載及不得記載事項針對押金到底要怎麼扣繳，我們有明定哪些項目可以扣繳；如果是押金的糾紛，事實上目前大部分的房東、房客還是走消保爭議調解來處理。吳委員有提到國外押金的部分，事實上以我們目前的研究來講，只有英國有所謂的押金信託，其他的國家都還沒有。英國雖然有押金的信託，但是碰到糾紛的時候，還是要走訴訟的方式來解決，所以我們覺得如果要做押金的信託管制的話，可能還要再全面考量，因為這涉及到的層面滿廣的。

第二個，推廣省水節能減碳輔導措施的部分，剛剛委員也提到這是2050年淨零排碳的全球議題，我們覺得應該針對各個領域在經濟部能源局相關的法規全面訂定，而不是單獨在租賃專法裡面去訂這樣的要求。謝謝。

主席：可以嗎？

吳委員怡玎：兩個部分，第一，租押金的部分，當然你說的沒有錯，信託如果有問題的話，還是要有一個機制來協調，但是你可以想像，現在押金等於是在房東的口袋，要從那邊出來確實是不容易；另外，押金信託管理還可以解決租屋黑市的問題，因為其實就像你講的，實價登錄可能會有浮報的情形發生，但是押金要繳2個月，這都是在信託那邊的，其實透過這個機制，可以讓整個租屋市場更透明。剛剛次長也有提到，我們現在用很多像包租代管或社宅這類的數字，來推算現在租屋市場的價格大概是落在哪裡，但是這其實有很嚴重的偏差，因為這些不是大部分租屋市場的情況。你們不一定要辦理，但是至少你可以推廣，因為我覺得這是一個比較透明的制度。

另外，推廣省水節能減碳輔導措施之所以放在這裡，我舉英國的例子來講，房東要出租之前要做房子能效的證明，要去做這樣的檢查，房子的能效如果沒有達到一定的標準的話，是沒有辦法出租的。其實這不是節能減碳而已，對承租人也有好處，因為我們知道很多承租人都是用很老舊的冷氣，造成他的電費非常地高。我們希望在這裡讓你們可以有一個動力去push這件事情。

張委員宏陸：我覺得把推廣省水節能等要求寫在這裡好像怪怪的，而且綠建築這些相關條文在其他法律都有了，本處則是要解決租賃問題。如果這些都要寫，可能可以寫更多，但真的要解決租賃問題，我個人認為，如果要適用綠建築等獎勵，這裡可以寫，但如果只是單純照現在這樣寫，好像怪怪的。

管委員碧玲：我呼應張委員。我們剛才還談到，如果要寫應該不只一項，寫進來當然有其意義，但層次好像不對，若要列舉的話可以列舉很多項，我對此看法一致。

但是我看到現行條文，發現始作俑者是你們。請看現行條文第一項，本條其實就是針對產業，要求主管機關扶植租賃業。主管機關為了健全這個關係，應該做到建立租賃住宅專業服務制度、發展租賃住宅服務產業、提供住宅租賃糾紛處理及諮詢這三者才對，你們卻自己加上了層次不一致的研究租賃住宅制度。研究租賃住宅制度為什麼要規定在這一項？就是因為加了這一項層次不對，所以其他委員才想加別的進來，例如省水、氣候變遷等等，其他人都以為還可以加進來。但這一條的目的本來就是扶植產業嘛！你看，第二項與第三項也跟這個用意一致。所以我覺得這一條如果要修，應該把這項刪掉，這樣修才對。不要加，為了公平，把這項刪掉，這樣修才對啦！把這項加在這裡，立法上不好看吧！邱顯智委員、莊瑞雄委員，你們都是學法律的，還有吳委員，你們怎麼看？這法條這樣寫層次不對，應該把它刪掉不是嗎？

吳委員怡玎：法律層次我是不懂，可是我要先解釋為什麼我要把綠建築放在租賃部分。我們知道綠建築都是新建築、新建案，適用相關獎補助，所以我希望在租賃方面也可以有所著墨。如果大家覺得放在這裡不適合，也請你們建議放在哪裡比較適合。謝謝。

主席：我來說明。第十四條的主管機關就是內政部，現行條文規定事項基本上都還是內政部的職掌，所以還可以接受。省水、押租金、信託等其他項目，省水的部分則由環保署主管……

管委員碧玲：也不一定，氣候變遷也是營建署的工作之一。只是在此條文層次不對。

主席：本條是談已出租的建築，而不是新建築。

管委員碧玲：都有，氣候變遷是兩種都適用。

邱次長昌嶽：跟委員報告，在建築物的碳排中，其實家電設備與中央空調大概佔70%。而中央空調與家電設備在私部門部分涉及電器的更換，主管機關是能源局，也就是經濟部。如果寫在本條，就變成內政部要做這件事，會有點累。因為事實上我們覺得……

主席：對，還是要限定內政部作為主管機關可以做的事。

邱次長昌嶽：是，所以推廣省水節能……

管委員碧玲：你不要講累啦！應該講業務上有錯。

主席：本條維持現行條文。

處理第十六條。請內政部說明。

王司長成機：針對第十六條，其實我們早上也做了討論。原條文是由直轄市、縣（市）政府「調處」，因為直轄市與縣（市）政府也有不動產糾紛調處機制，現在修正條文全部回歸向直轄市或縣（市）政府申請「調解」。目前對於相關糾紛，縣（市）政府的消保單位都有消費爭議調解服務；在鄉鎮部分，剛才也提到了，出租人可以走鄉鎮市區調解委員會這個管道，承租人也可以，甚至可由法院調解。如果比較不涉及權利義務，不動產糾紛的調處還是可以做到，所以事實上還是有訴訟外的多元方式可解決。如果還要在地政機關設置調解機制，第一個問題涉及縣（市）政府的人力，另一點是業務上還是有重疊。剛才也討論到未來是否讓租賃爭議全面回歸消保機制解決，我們建議不再賦予直轄市與縣市政府調解工作。

邱委員顯智：我稍微說明一下。關於現行條文中的申請調處，這類案件非常少。

王司長成機：是，沒錯。

邱委員顯智：本條的主要設計並非處理房客與房東之間的關係，比較像是處理大型不動產的糾紛，比方說土地法第三十四條之一規範之共有物的分割等，包含土地或建物相關狀況。但我們現在要側重的應該在於房東與房客，尤其在現在臺灣的工商發展下，有這麼多房客，他們與房東發生糾紛時，究竟要做什麼樣的處理？當然我可以理解，現行調解機制很多，比如說鄉鎮市區公所的調解，或者只要繳1,000元就可以向新竹地院等聲請調解。但是這個機制的設計比較傾向調解時若一方當事人未出席，那怎麼辦？那就算了、不要調解，自己打官司；或者調解到最後仍無法成立，尤其是房東與房客之間的調解基本上訴訟標的都不很大，大家可能都算了，可是這樣就要打官司，而且又是小額訴訟，說實在也是徒增司法資源的浪費。

此處條文的機制側重的應該在於，假設雙方談判之後發現差距不是很大，可能在幾萬元、幾千元之間，那是否能讓委員或學有專精的專家出具意見書？我覺得有點類似公會的調處，把雙方的爭點都羅列出來，委員再出具意見。委員出具意見的好處在於兩造、雙方收到這份意見書之後，若未在不變期間，比如說10日之內提出異議，這份文件就當成和解條件。

我覺得這還是有好處的，好處在於在大家主張差距不是很大的情況之下，用這樣的方式就可以讓整個紛爭定下來，等於是快速解決房東與房客之間紛爭的一個方式。傳統上的方式當然是比較被動，若其中一方當事人沒有意願，比如說房東通常不是很有意願，原因就如同剛才吳怡玎委員講的，押租金在他那兒嘛！既然押租金在房東那，房客要拿回來，那房東的籌碼可能就比較大，在房東比較被動的情況下，調解效果當然會大打折扣，如果透過出意見書的方式，房東又沒有提出異議，那解決方案就可以定下來，等於是由專家提供可行的解決方案，這樣是否能快速解決房東與房客的紛爭？

吳委員玉琴：我提這項提案，是因為106年訂定租賃專法時，內政部跟我們講，如果有爭議的話，就到直轄市或縣（市）政府申請調處，而且免費，我們才認為透過這樣的調處，紛爭可以解決。結果經過這幾年下來，其實案件數是零，也就是沒有案件，看起來這個申請調處的機制是不可行的。

所以在我們的修正版本中，也包含時代力量或民眾黨的提案，後面第十六條之幾那幾條都在處理這件事。我的處理方式是設置住宅租賃糾紛調解委員會，該委員會由專業人員組成，當然辦法還是由你們來訂，必要時，該委員會可以與不動糾紛調處委員會併同辦理。這就回到今天一直在溝通的一件事，如果如同剛才次長說的回歸消保法，會碰到一個問題，就是承租者因為具有消費者身分，可以依消保法申請調處，照我看來，大部分調處成功的案例也是透過消保法。但現在碰到的是房東，房東就不是消費者，那這塊怎麼解決？所以我才會提出設置處理糾紛調解的委員會。

次長，我們就是要回歸怎麼解決雙方爭議。當雙方有爭議時，我也很支持回歸消保法調解，因為金額不算很大，但消保會同不同意房東也適用？根據你們早上的說明，你們也覺得與現行消保法有所扞格，所以看起來又不可行。如果不可行，那是否要以調解委員會的形式讓它可行，至少對房東來說有申訴管道或調解管道？內政部是否能說明得更清楚一點？

邱次長昌嶽：報告委員，這5年來整體租賃住宅糾紛案件我們估算過，總共有一千五百多件，平均一年大概三百多件。早上也有委員很認真地做了統計，透過鄉鎮市區調解委員會、不動產交易爭議處理機制或消費者保護機制調解者，其實80%都是從消費者端處理掉的。所以對於是否要在地政機關再設糾紛調解委員會，內政部持比較保留的態度，我們是希望如同早上談的全部適用消費者保護法規能夠解決。至於房東如果主張糾紛，剛才司長也講了，還是可以找鄉鎮市區調解委員會等，現有其他機制還是可以走。

租賃市場的弱勢者應該是承租人，所以我們應該站在他們的立場思考問題，這是第一點。第二，剛才邱委員特別提到透過調解取代爭訟，這本來就是很好的方向，至於執行上，調解過程中需不需要請學者專家提供意見書？未來在調解事件的處理上可以思考相關辦法，我們朝這個方向努力，但是應該不需要在法律裡明文規範。以上。

管委員碧玲：我請問一下，調處與調解的差別在哪裡？

王司長成機：跟委員報告，調解事實上有法律效力，調處目前則沒有法律效力。

管委員碧玲：那我覺得時代力量的版本很好啊！改為調解啊！為什麼我說時代力量的版本很好，你知道嗎？因為該版本就是回歸鄉鎮市區公所調解委員會，既然可以去那裡調解，申請人當然就會去調解委員會。該版本還有一項提到，對於住宅租賃調解的相關事項，內政部可以另定辦法，那你們只需要在辦法裡設定鄉鎮市區公所的調解委員會必須有一或兩個懂得租賃產業或法律的人員就好啦！既不須新設機構，又能讓原本的調處變成有司法效果的調解，只需要現有的調解委員會，並透過你們所定的辦法，要求縣（市）政府聘用調解委員時須聘用專業人員就好，所以我覺得就該改成時代力量版本啊！

邱委員顯智：針對第十六條的調處，我舉個例子，以臺北市來講，租屋族很多，但臺北市在這二十年來因為房東與房客關係申請調處的有幾件？答案是0件，也就是沒有半件，所以我才會表示所謂的調處不是用在這種類型的糾紛，這點其實很清楚。而且行政機關如果還要召開這樣的調處，成本太高了，再加上程序非常繁瑣，通常是用在土地法第三十四條之一這種非常大型、涉及幾百人共有物的紛爭。

時代力量提出這個版本，應該說是因為現狀就有很多調解機制，包括鄉鎮市區公所、法院都有調解機制，差異在哪？以消保官為例，消保官調解時可以把雙方找來，但問題在哪？如果房東不來，或是雖然很接近，最後卻因為差5,000元沒辦法達成和解，那怎麼辦？沒辦法，只能再走小額訴訟或簡易訴訟，若50萬元以下為簡易訴訟，10萬元以下是小額訴訟。相應來講，時代力量黨團提案的調解機制是假設在一個大致上大家可以往和解方向、差異又不大的情況下，出具調解書，雙方又沒有在不變期間異議，那就定了最終方案。在這種類型紛爭下，以比較法的角度，這樣做較有實益，因為雙方差距不大，不是諸如10萬元與1,000萬元的差距。假設兩造之間，一造認為要500萬元才能和解，另一造則要以50萬元和解，差距這麼大就沒辦法，可是房東與房客之間的差異通常不是那麼大，在差距不是那麼大、有機會達成和解的情況下，這就是鄉鎮市區公所或透過消費者調解程序、地院調解程序沒辦法達成和解時的臨門一腳，簡單來講就是臨門一腳。在需要這臨門一腳時，中間能有專業第三人出具意見書，在雙方沒有異議的情況下，就有最終方案可以解決這樣的紛爭。

主席：如果按照時代力量的版本，在第十六條條文加上第二項，就不會走鄉鎮市區調解委員會囉！鄉鎮市區調解委員會有另一套。

邱委員顯智：沒有錯。

主席：如果照時代力量的第十六條第二項另定辦法，在法律適用上……

邱委員顯智：我們是希望走特別程序。

主席：就法律適用上，就是特別的規定了，也就等於排除鄉鎮市區調解委員會途徑了。申請人本來在鄉鎮市區調解委員會調解會有法律效果，現在就沒有了，會有這種疑慮。

邱委員顯智：不，我解釋一下。要不要或選擇哪一種方式進行調解是當事人的權利……

主席：但寫在這裡就很難喔！鄉鎮市區調解委員會就會以當事人走的是另一套制度為由不受理。會有這種狀況！

邱委員顯智：主席，你聽我講，我們在條文裡用的是「得」，也就是住宅租賃爭議，出租人或承租人「得」向直轄市或縣（市）政府申請調解，用的是「得」，代表是當事人的選項之一。他當然也可以選擇訴訟，這點沒有問題，可以直接訴訟，不用經過調解。但他也可以選擇鄉鎮市區公所或消保爭議調解等其他途徑，沒有問題。

主席：如果沒有第二項的話是可以。但有了第二項，鄉鎮市區公所調解委員會絕對會以當事人另有辦法，所以不會受理。

邱委員顯智：是，所以我的條文第一項用的是「得」，第二項則指出，如果你是用前項的向直轄市或縣（市）政府申請調解的話，就遵循相關的程序，這個辦法由內政部訂定，基本上體例是沒有問題的、是清楚的。我們的主張只是在於，這裡面有非常多種選擇的可能性。如果你選擇向直轄市或縣（市）政府申請調解，我們是不是可以在這個地方訂定一個針對租賃的特別程序？這個程序是針對爭議標的可能是比較小額的類型案件，在差異不是很大的情況之下，因為常常只是欠缺臨門一腳，這時由專家提出意見書，讓他們有一個最終的解決方案，大概是這樣。

莊委員瑞雄：邱顯智委員講的這個，本席聽起來覺得很奇怪，為什麼覺得很奇怪？例如在民事訴訟的時候，如果有些事項在起訴之前要先經過調解，那都是「應」，你這麼說會變成「得」喔！如果是「應」，就是哪些事項一定要先調解，例如上法庭打官司時，不動產租金要增加或減少，起訴之前會強制調解，對不對？例如你剛才說的土地，就是不動產的界線或設置界線發生爭執，在起訴之前，法官連審都不審，因為法條的規定是「應」。如果現在改為「得」，本席反而會覺得很奇怪，因為會像召委剛才提到的，雖然是「得」，但是最後會變成專屬，全部都推到那邊處理，例如公所的調解。

主席：這部分先保留，送協商。

張委員宏陸：主席，本席個人認為第十六條依照現行條文就夠了啦！如果要多增加幾個方式，這些方式看起來好像是對的，其實只是製造更多麻煩，如果我是當事人的話，可能每一條路都想走，但這樣會更麻煩。而且縣市政府有沒有這麼多人力處理這些事？當事人現在可以走司法、走調解委員會等等，這些管道都可以處理，一般的租賃市場也是走這樣的程序，如果我們特別把這個部分加上去，我覺得到時候會很亂。而且我如果是當事人，一定是每一條路都去試，這樣時間反而會拖很久，這個部分大家是不是思考一下。

邱委員顯智：主席，我最後一次發言，針對這一條再發言一下。

主席：就保留啦！因為後面還有很多條文。

邱委員顯智：我說1分鐘就好。關於第十六條的問題，原條文是住宅租賃的爭議，出租人或承租人得向直轄市或縣（市）政府申請調處，它的問題在哪裡？問題就是實務上這樣的條文形同具文，因為統計數字是零件，所以我們才想要修改。沒有錯，我們也承認這種租賃關係的爭議確實有一些特殊性，我們讓大家有另一條路能走，但他們不一定要往這個方向，也可以直接去訴訟啊！或是透過鄉里之間調處，透過鄉鎮市區公所調解，這些都可以。

但是如果我們要認真訂定一個租賃關係的調解程序，應該怎麼設計？因為它有特殊性，它的特殊性就是標的通常不是很大，而且房東和房客之間所主張的差異也不是那麼大啦！再加上房東手上還有押租金，在這個情況之下賦予他一個機會，透過專家出具意見的方式進行仲裁，如果能把問題解決的話，當然就不會進入訴訟，也可以很快速地解決紛爭。

剛才瑞雄委員提到的，確實有一些訴訟會經過強制調解，像家事案件等等；但是在租賃關係裡面，它在訴訟之前不用經過強制調解，如果你走這個程序的話，可能也不會走到訴訟這條路，所以相對來說可能是比較好的模式，有不同選擇的可能性。

吳委員玉琴：主席，我對這個條文保留沒有意見，但是內政部真的要好好思考，依照原來的條文規定，現在的案件數是零，也就是根本不可行。未來出租人和承租人如果有相關爭議，是不是適用消保法和鄉鎮市區調解委員會？是不是要走這兩條路，承租人就是用消保法申訴，房東就回到鄉鎮市區的調解委員會處理？我覺得你們要說清楚，不然沒有路可走的話會很亂。

所以我贊成保留，但是你們要提出相關的文字修正方向，讓我們了解未來出租人和承租人到底可以循什麼管道調解，謝謝。

邱次長昌嶽：是。

王司長成機：我說明一下，我們在第十六條增列這個部分，其實只是增加一條路讓民眾有所選擇，當時也是設定由消保及鄉鎮市區公所的調解機制解決租賃糾紛。我們只是增加一個選擇，你也可以來縣（市）地政機關調處，而且是免費的，我們只是提供這樣一條路。

莊委員瑞雄：現在是空有條文，但是徒法不足以自行，因為民眾不知道。雖然有法律，但是沒有人用，老百姓都不知道，他們也不會認為地政機關就比較有用。真正在調解的時候，如果像剛才邱顯智委員說的，本席說句不好聽的，調解委員會可以出具意見書，他們有這麼行嗎？我們在調解的時候就是平衡各方當事人的利益，有時候就是只看感覺，這樣意見書該怎麼寫？如果調解成立由我寫意見書，就是一個爽字而已啦！真的啊！而且又沒有既判力。不像強制案件，在起訴前調解成立視同訴訟上和解，這樣就有既判力，但是這部分並不是這樣，因為還有民間的調解，所以本席認為這樣真的很難執行。

管委員碧玲：就是價錢、水電等問題而已，不需要用到學者專家啦！保留啦！我們往下走，好不好？拜託，再1分鐘就好。

邱委員顯智：問題就是不會有人去地政機關處理這樣的爭議嘛！這個部分要解決。當然，本席也同意委員說的，關於調解藝術的問題，但是現在要解決這個問題就缺臨門一腳啦！如果只是臨門一腳的話，我們就不要錯失這個機會，雖然專家出具意見之後，當下是沒有法律效力的，但是如果沒有異議的話就會有法律效力，不變期間是10天，假設10天內雙方都沒有異議，這就定案。

莊委員瑞雄：你要叫誰寫？

邱委員顯智：由這個委員寫。

莊委員瑞雄：那些委員會又沒有人會寫。

主席：請張委員其祿發言。

張委員其祿：是不是能按剛才主席的裁示，這一條先保留？因為第十六條之一以後的條文，才是讓這些問題有其他的路可走。大家都知道，現實的狀況就是先調解，但是如果調解沒有用，就像第十六條之一以後的條文，包括各黨團或是其他委員所提的，意思就是可以往適用調解等方向處理，所以前面這一條確實如主席說的，可以直接保留啦！謝謝。

主席：第十六條既然保留了，後面的第十六條之一、第十六條之二、第十六條之三、第十六條之四、第十六條之五、第十六條之六也一併保留，好不好？

處理第十七條之一。

王司長成機：第十七條之一就是我們早上所提的，是不是應該在所得稅法裡面規範？因為早上賦稅署也說得很清楚，所有的特別扣除額都是在所得稅法第十七條增訂，不會放在其他法律裡面。

吳委員怡玎：那我們至少改一年30萬元，因為去年已經調整租金收入，從每個月1萬元到1萬5,000元，但是這邊沒有調整，還是一年12萬元。這邊調成30萬元，雖然聽起來好像比較多，一個月是2萬5,000元，今天賦稅署也有來，他們應該知道，其實房東的租金收入有四成可以當費用。

管委員碧玲：這裡不能訂。

主席：今天賦稅署也有來嘛？

吳委員怡玎：至少金額可以調整，不是……

管委員碧玲：金額也是要在所得稅法訂定。

吳委員怡玎：大家都覺得為什麼規範房東的部分可以在住宅法中調整，房客的部分只能規範在所得稅法當中？可以解釋一下嗎？

主席：我先說，這一點要讓內政部知道，並不是所有的列舉扣除額、特別扣除額都在所得稅法中規範，其他的法律中也有，我在網路上查了列舉扣除額或特別扣除額，其他法律當中也有。

吳委員怡玎：有啦！政治獻金法、博物館法……

主席：對，博物館法也有。

吳委員怡玎：還有公務人員……

李副署長雅晶：那是列舉。

吳委員怡玎：對。我的意思是，即使是列舉，我們至少可以把金額寫在這裡。

主席：特別扣除額也有寫在其他條文中，像身心障礙的部分也是規範在相關法律中。

邱次長昌嶽：即便是列舉，是不是要調到30萬元？到最後的決定權還是在財政部，他們要做整體考量，所以我覺得這部分還是讓財政部回去思考一下。是不是先保留？

吳委員怡玎：好，先保留，謝謝。

主席：第十七條之一先保留。

處理第三十條。

王司長成機：第三十條民眾黨的提案是說，以包租業而言，出租人和包租人的契約如果不成立，次承租人簽訂的契約仍然有效，但是這樣會有一些問題。所以在我們的設計裡面，如果包租業者和承租人有一些糾紛，要提前終止租約的話，就現有的法令規定，我們有要求他必須協助次承租人優先承租其他租賃住宅。如果包租業因故停業、解散或是他遷不明，出租人或次承租人得請求在地的公會或者全聯會協助續租，這個部分我們已經有規定，所以我們認為民眾黨所提的這一條最後一項沒有必要訂定。

張委員其祿：這是我們比較舊的版本，這個部分就不用修正了。

主席：所以就不修正，第三十條維持現行條文。

處理第三十四條。

王司長成機：第三十四條有幾位委員提案，針對轉租的部分要做實價登錄，這部分我們早上有討論過，目前政策方向是朝這個方式處理，就是包租代管有關轉租的部分要做實價登錄，我們會朝這個方向努力。並不是所有包租代管都要實價登錄，只有涉及轉租的部分才做實價登錄，這個部分我們尊重委員會的審查意見，不過我們有建議的條文。

主席：好，是不是發一下？大家先看內政部的修正條文，好不好？

王司長成機：我宣讀一下，我們現在是增訂第二項「經營租賃住宅包租業者，對於轉租租賃案件，應於簽訂租賃契約書之日起三十日內，向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交案件實際資訊（以下簡稱申報登錄資訊）。本項資訊除涉及個人資料外，得提供查詢，並免收查詢費用。」、第三項「直轄市、縣（市）主管機關為查核申報轉租契約登錄資訊，得向租賃住宅服務業要求查詢、取閱有關文件或提出說明；中央主管機關為查核疑有不實之申報登錄價格資訊，得向相關機關或金融機構查詢、取閱價格資訊有關文件。受查核者不得規避、妨礙或拒絕。」、第四項「前項查核，不得逾確保申報登錄資訊正確性目的之必要範圍。」、第五項「第一項及第二項資訊類別、內容及其他應遵行事項之辦法，由中央主管機關訂之。」、最後一項「第一項、第二項受理查核提供及申報登錄資訊，直轄市、縣（市）主管機關得委任所屬機關辦理。」。

主席：請問各位，可以嗎？

管委員碧玲：這和實價登錄有什麼不一樣？

王司長成機：以目前來說，透過仲介成交的租賃要實價登錄，這個部分是透過包租代管業者轉租。目前透過包租代管業轉租的部分，包租業者每一季要送資料到內政部，並沒有提供實價登錄或對外查詢，我們覺得針對包租業者轉租的部分可以對外提供資料查詢，所以需要做實價登錄的申報。

邱委員顯智：主席，這部分看起來只針對包租業者，而且限定在轉租的租賃案件，現在的狀況就是租屋的實價登錄規定只限於房仲，房仲成立契約的時候有填寫義務和裁罰效力，我們的提案是希望能夠加入包租業和代管業，他們也應該要申報。但是從你們修法的內容看起來，你們只要求包租業者轉租的租賃案件要申報，這和我們的修法內容不一樣，而且你們只限轉租的租賃案件，這沒有道理啊！

就像早上提到的，現在的問題是租屋黑市，到底租賃市場有多大？現在還是處於推估的狀況，假設你們不願意全面實施租屋的實價登錄，那麼退而求其次，要求包租業和代管業要申報，應該也是一個合理的要求啊！結果你們又限制在轉租的租賃案件，但轉租的租賃案件並沒有幾件啊！在這種情況之下，對租屋市場的透明化進展還是非常有限。

王司長成機：向委員說明一下，代管業並不知道租金，他們只是代為管理而已，租金還是由房東向房客收取，代管業沒有辦法知道租金的資訊，所以我們才會限縮在包租以後再轉租出去的部分，因為是由他們轉租給房客，所以包租業知道租金的資訊，我們認為這部分是可行的。

管委員碧玲：依據在哪裡？為什麼這個可以，那個就不可以？

王司長成機：因為代管業掌握不到租金的資訊，所以要他們申報是有困難的，他們只知道代管哪些房子而已。但轉租就會有這些資訊，我現在把房子包租下來，然後再轉租出去，所以能掌握租金資訊。

主席：我們是不是先以內政部的修正動議為主，但是保留，內政部有空的時候再和有意見的委員溝通。這一條的各條文都保留，也把內政部的修正意見列入，一併送協商。

處理第四章章名。請內政部說明。

王司長成機：關於第四章，就是曾銘宗委員提案的章名，因為這一章是針對罰則的部分，所以我們覺得這個部分還是以罰則為主。另外包括第三十五條之一的部分，我們也是建議保留。

主席：好，第四章章名保留，第三十五條之一也是保留。

處理第三十六條。

王司長成機：第三十六條民眾黨團提到，對應約定或不得約定事項增訂罰則，我們剛才提到，如果未來的方向是要全面納入消保法的話，事實上這個部分可以不用訂定。

張委員其祿：這個部分不需要了。

主席：第三十六條維持現行條文。

處理第三十八條。

王司長成機：第三十八條民眾黨黨團在最後一款增訂，沒有實價登錄或是提供不實資料的裁罰，這個部分我們也建議不修正。

張委員其祿：請教一下，如果未來第三十四條之一修正，就算依照行政部門的修正動議，這裡也不需要罰則嗎？

王司長成機：對。

主席：第三十八條保留，因為和前面連動。

處理第三十八條之一。

王司長成機：第三十八條之一也是保留。

主席：第三十八條之一保留。

處理第三十八條之二。

吳委員玉琴：不好意思，主席，我想問一下內政部的態度，因為這個部分關係到第五條。如果違反應記載或是不得記載，或是應約定或不得約定等條文，因為這部分都沒有罰則，你們認為是否應該有相關罰則？如果不具消費關係是否就適用本法？具消費關係的可能就適用消保法？我的文字是這樣的意涵，請你們一併思考啦！這和剛才的第五條相關。

王司長成機：我們剛才一直強調，如果未來全面用消保法，就是全面適用消保法的罰則。

吳委員玉琴：可是消保法的罰則比較高耶！如果是一般的小房東，我們的罰則是2,000元到1萬元，但消保法是3萬元到50萬元，我覺得那個罰則太重了，這才是我們要衡酌的地方。

王司長成機：這個部分在消保法裡面會先限期改正。

主席：這和前面的條文有連帶關係，所以也是保留。

處理第三十八條之二。也是一樣嗎？

王司長成機：這是調解的問題。

主席：第三十八條之三也是一樣保留。

處理第三十九條之一。也是保留嘛！和前面有連帶關係。

王司長成機：對。

主席：處理第四十六條。也是一樣保留。

王司長成機：對，如果要修的話，當然要像曾銘宗委員所提的，另定施行日期。

主席：對。附帶決議呢？附帶決議也是保留啦（參閱附錄）！

王司長成機：我們有修正意見，要以修正意見保留嗎？還是……

主席：你們的修正意見也送來，一併保留。

宣讀協商結論。

協商結論：

租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案第五條保留。第六條維持現行法。第十條將第一項第二款中「經催告」等字，修正為「經定相當期限催告」，其餘文字均照現行法條文文字。第十一條，刪除敘文中「致難以繼續居住」等字，其餘維持現行法條文文字。第十三條維持現行法條文。增訂第十三條之一保留。第十四條維持現行法條文。第十六條及各黨團相對應的條號，增訂第十六條之一、第十六條之二、第十六條之三、第十六條之四、第十六條之五、第十六條之六等條文均予保留。增訂第十七條之一保留。第三十條維持現行法。第三十四條、第四章章名、增訂第三十五條之一均予保留。第三十六條維持現行法條文。第三十八條、增訂第三十八條之一、第三十八條之二、增訂第三十九條之一及第四十六條均予保留。附帶決議三案均予保留。

主席：討論事項租賃住宅市場發展及管理條例部分條文修正草案等七案，併案審查完竣，擬具審查報告提報院會討論，須經黨團協商。本案於院會討論時由本席補充說明，可以嗎？本次會議所列議程處理完竣，現在散會。

散會（15時29分）